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1、住宅全装修我国住宅产业化发展的必然趋势佳毫垒装修 我国住宅产业化发展的必然趋势 张建华 近年来,随着我国经济的不断发展以及人们生活 水平的日益提高,广大城镇居民不再仅仅满足有房住, 而且更加关心居住的质量,购房者除了在购房时注重 住宅小区的地理位置,配套基础设施,物业管理等因素 外,更强调住宅的室内装潢.有资料显示,近年来家庭 住宅装修已成为城市居民新的消费热点,目前我国住 宅市场上销售的商品房基本上都是毛坯房,购房者拿 到开发商移交的钥匙后,第一件事便是找各家装修公 司(或马路装修队)进行住宅的”二次装修”.由于缺乏 有效的管理,在”二次装修”过程中经常出现业主擅自 敲掉承重墙,更改排水管线
2、,供暖及供气设施等不顾房 屋结构与安全的行为,给整幢住宅的质量,抗震,消防 各方面带来一系列的隐患;而装修队偷工减料,以次充 好引起的住宅装修质量纠纷也日益增多,已成为当前 消费者投诉的一大热点.为了从根本上解决住宅”二次 装修”造成的结构破坏,资源浪费和噪音扰民等问题, 上海市政府在2001年6月率先在全国开展”住宅全装 修”试点工作.2001年确定3000套住宅进行菜单式全 装修试点工作,今年增加到30000套,计划用35年 时间取消毛坯房销售,新建住宅全部实行全装修.建设 部也在2002年5月出台了商品住宅装修一次到位实 施细则,该细则明确提出要在全国范围内逐步取消毛 坯房,直接向消费者
3、提供全装修成品房,此举表明全装 修住宅作为一种完整意义的商品房以及毛坯房的换代 产品,今后将在我国得到大力推广. 一 ,推广”住宅全装修”的现实意义 (一)符合国际惯例 我国的毛坯房起源于上世纪的90年代,其主要目 的是为了满足当时消费者消费能力有限,又想进行个 性化自我装修的要求.但是,从商品的完整性来讲,毛 坯房只能算住宅产业的一个半成品,并非最终产品,在 国外的房地产市场上,根本就没有毛坯房的概念,一些 经济发达的西方国家,房地产开发商向公众出售毛坯 房甚至是违法的.国际上通行的做法就是开发商在销 售住宅前,必须对住宅进行全方位装修,作为消费者拿 到钥匙,开门即可人住.因此,房地产开发商
4、向消费者 提供全装修住宅这一完全意上的商品房既是我国住 宅产业发展的必然趋势,同时也符合我国加入WTO后 与国际惯例接轨的要求. (二)节约社会资源和保护居住环境. 房地产开发企业为了降低毛坯房的生产成本,在 毛坯房中仅仅安装了一些非常简陋的坐便器,水斗,门 窗和白炽灯等一些必要生活设施.由于这些设备太简 陋,根本无法满足住户们的现代居住需求,几乎所有购 房者在进行住宅”二次装修:时都将其敲掉,重新购买, 安装高档的卫生洁具,塑钢窗,防盗门等设备.这样不 仅造成了社会资源的极大浪费,而且由于业主入户时 间参差不齐,装修有前有后,I导致小区内的道路,绿化 带等地几个月甚至几年内到处堆满了装修产生
5、的建筑 垃圾,破坏了小区良好的居住环境,影响了小区居民的 正常生活.实行”住宅全装修f,开发商按照统一标准或 购房者指定的菜单进行装修l首先是不会再出现先装 后敲这种浪费社会资源的情况,其次因为开发商必须 在完成各户的装修后才能交付使用,小区业主人住后 就不存在装修问题,整洁干净,安全卫生的小区环境既 有利于提高业主的生活质量也有助于物业管理公司今 后的日常管理. (三)保证房屋结构及装 毛坯房存在的最大理由 化的装修,但是这也正是它白 并不了解房屋的建筑结构, 去进行装修,有的擅自更改j 气管道的走向;有的擅自拆f 的承重墙拆掉,这种各自为 参质量 -尤是可以满足消费者个性 最大弊端.绝大多
6、数业主 电们往往只按自己的想法 有电线,给排水管道,煤 .-】,窗;更有甚者将房屋 梵的装修不仅使房屋结构 遭到了巨大的损坏,而且给今后的物业维修工作增加 了难度.实行”住宅全装修后,政府主管部门明确其开 发企业是装修质量的第一责任人,在装修过程中必须 按照”三个一体化”即设计一体化(建筑和装修设计一 起进行),施工一体化(土建和装修由一家公司承包), 监理一体化(质量监理贯彻土建和装修全过程)的原则 进行.同时规定开发商在装修时必须选用由政府主管 部门,住宅产业促进会联合推荐的装修材料.通过以上 这些具体的规定,可以在最大程度上保证房屋结构安 全和装修质量. (四)降低住宅装修成本 随着人们
7、对住宅装修标准的提高,其装修费用也 迅速增加,据了解,目前”二次装修”时,一般每平方米 的装修费用基本上在8001000元之间.实施”住宅全 装修”后,由于开发商可以利用集团购买优势,全部装 修材料的采购成本可降低2至3成,再加上集中施工, 更使住宅的整个装修成本大为降低.据有关人士对上 海住宅装修的测算,采用全装修,其价格仅为同档次住 宅”二次装修”费用的70%;而在广州,一套9o平方米 的住宅,较高档次的”二次装修”,大约需要9万元左 右,但采用”住宅全装修”模式,只需要5万元.由此可 见实施”住宅全装修”不仅省却了购房者自己装修的麻 烦,而且还可以节约大笔装修费用. (五)促进住宅产业化
8、的发展及企业强强联合 毛坯房销售后,由一家一户进行分散的”二次装 修”,根本无法形成工厂化,产业化.而”住宅全装修”的 推广,将为建筑,装修材料及部件的工厂化,产业化发 展提供巨大的市场空间目前,我国建筑,装修材料及 部件的品种仅为国际的l/10,而且工厂化生产程度较 低,”住宅全装修”可以使开发企业对所需的建筑,装修 材料实行统一采购,统一安装;厨房设备,卫浴用品等 实行配套供应;装修中所需要的木材,门框,窗套等都 可以在工厂流水线上统一完成,这些都将有助于我国 住宅的产业化发展.同时,由于”住宅全装修”实行的是 批量装修,也使一些有实力的家庭装修企业得以涉足 整幢住宅的装修,更有利于装修企
9、业的进一步做大做 强,为住宅开发企业,装修单位的强强联合创造了有利 的条件. (六)有利于住宅装修业的税收管理 目前,住宅装修主要由少量的装修公司和大量的 马路装修队来进行.由于家庭装修面广量大,再加上政 府主管部门人手有限,很难对家庭装修业进行系统管 理.马路装修队不仅在住宅装修上偷工减料,以次充 好,而且还大量偷逃国家税款.由于马路装修队偷逃税 款后,可以大幅降低装修报价,迫使一些正规的家庭装 修企业不得不同流合污,加入到偷逃税款的行列中 去.如何加强住宅装修业的税收管理已成为当前迫切 需要解决的重大难题.实施”住宅全装修”则可以从根 本上解决这一问题,因为实施”住宅全装修”后,开发商 不
10、仅要建房,还要负责住宅装修,此时住宅装修已成为 开发商的份内工作,税收管部门只要着重加强对开 发商的税收管理就可以防止当前住宅”二次装修”中出 现的各类偷逃税行为. 二,全面实施”住宅全装修”尚需做好的几项工作: (一)政府方面 j 第一,政府应理顺管理体制 按目前的管理体制,住宅建设和住宅装修材料生 产分属建设和轻工两大部门,如果要在全国范围内推 广住宅全装修,必定要涉及两个不同的行业主管部门, 所以政府有必要理顺现行的行业管理体制. 第二,尽快出台相关政策法规 为了全面实施”住宅全装修”,政府应尽快出台相 应的住宅装修质量国家标准以代替原有落后的地方标 准或企业标准,以便对住宅装修市场进行
11、规范的管理; 加大对建筑垃圾的处罚力度I,引导人们放弃既费钱费 力,又容易污染环境的”二次装修”;制定税收优惠政 策,对开发全装修住宅的开发商在税收上给予一定的 优惠,提高企业参与的积极性. 第三,严格审查,确保装修材料的质量为了使购房 者对开发商采用的装修材料放心,政府必须严格审查 装修材料的质量,一旦发现开发商采用非推荐装修材 料或有关部门向开发商推荐的装修材料有产品质量问 题,开发商以及有关推荐部门必须承担赔偿责任. (二)开发商方面. 第一,丰富”菜单”选项,满足不同消费者的需求 据有关调查显示,目前有53.85%的消费者购买 商品房时会选择毛坯房,其比例略高于选择全装修 房.究其原因,主要有以下几种情况:可以按自己的要 求来装修(41.67%);现有的全装修房没有我喜欢的样 式(31.95%);全装修房的装修选择余地太小 (16.67%),可见消费者选择毛坯房的主要原因(三项 累加达90.29%)是目前全装修住宅的装修”菜单”太 单调,不能满足消费者个性多样化的需求.作为开发 商,必须丰富全装修”菜单”的内容,设计出不同档次和 风格的装修方案,同时给住户留下一定发展个性的余 地,使消费者可根据个人的喜好进行软装修. 第二,严格把关,确保住宅装修质量 消费者选择毛坯房的另个主要原因是毛坯房进
