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1、光彩世纪购物中心总体推广策策划方案案Prepaaredd foor :重庆市市光彩商商城购物物中心有有限公司司目 录第一部分 项目目总体策策划方案案一、项目SSWOTT分析-4二、项目定定位-5三、产权式式商铺投投资模式式-99四、投资回回报分析析-110五、产权式式商城操操作步骤骤-115第二部分 营营销推广广执行方方案六、总体营营销策略略-118七、分阶段段营销策策略-200八、新闻炒炒作、软软性宣传传-226九、报纸硬硬广-277十、促销公公关-433十一、现场场包装-45第三部分 宣传传要点及及材料部部分十二、推广广时间表表及筹备备工作计计划十三、光彩彩商城宣宣传要点点十四、光彩彩商城
2、海海报文案案第一部分项目总体策策划方案案第一部分项目总体策策划方案案一、 项目SWOOT分析析1、优势、机机会点（1）地产产必然的的增值性性加上光光彩大厦厦所处地地理位置置的优越越性，使使商铺具具有巨大大的升值值前景。（2） 一一次性返返租五年年使投资资门槛大大幅降低低，市场场接受面面广，中中等收入入者都可可以投资资。（3）合作作商家“好又多多”的品牌牌效应将将大大增增强客户户的信心心。（4）十年年租约降降低风险险，并有有稳定的的回报。（5）产品品的多样样使得不不同层次次的投资资者都可可以找到到自己的的选择。（6）重庆庆市场暂暂无同类类可比、竞竞争性产产品。（7）发展展商的实实力以及及天方对对
3、操作同同类项目目丰富的的经验2、劣势、威威胁点（1）多年年空置对对买家信信心有不不利的影影响（2）买家家可能对对商场整整体经营营管理的的信心不不足（3）买家家对这种种投资方方式不够够了解，从从认知到到接受有有必然过过程。（4）重庆庆整体积积压商铺铺已经达达到1660万MM2，市场场气氛低低迷。二、 项目定位1、案名建建议：光彩商城购购物中心心（Brrillliannce malll）2、市场定定位（1） 商业业态市市场定位位：根据本商铺铺的特点点，及周周边商业业人流、环环境等因因素再加加上“好又多多”品牌商商家进驻驻，建议议本商业业定位为为：集购物、休休闲、餐餐饮一体体的综合合性大型型现代化化
4、购物中中心（sshopppinng malll）注解：shhopppingg malll-起源源于欧美美的先进进零售商商业模式式，以大大规模，所所经营、服服务的项项目全而而著称。220000年中国国首家sshopppinng malll铜锣锣湾广场场在深圳圳面市，22年来经经营火爆爆。中国国消费者者亦逐渐渐接受了了这一新新理念，shopping mall的普及是必然趋势。（2）、光光彩大厦厦产权式式投资方方案定位位光彩世纪纪购物中中心采采用将商商场面积积分割成成各个独独立的产产权单位位，带十十年租约约销售给给各小业业主，并并引进品品牌商家家统一经经营的“产权式式商城”投资模模式。将所有1334
5、000平方米米划分成成15000个具具独立房房产证的的产权单单位出售售。各个产权单单位产品品构成方方案如下下：A、各产权权单位面面积在55200平方米米之间。有有柜台、半半开放式式铺位，独独立铺等等多种形形式。（虚虚拟铺位位）B、各产权权单位均均带100年租约约，年租租金回报报率固定定6.88%。C、每个产产权单位位由光大大银行提提供六成成十年按按揭。D、购买时时，一次次性返回回5年租租金回报报。3、目标投投资客户户群定位位（1） 主力客户群群：重庆庆市中等等与中等等偏上收收入的中中年人群群。（2）次主主力客户户：重庆庆市高收收入人群群、重庆庆市周边边市县投投资者。商铺投资作作为一种种较稳健健
6、型的投投资模式式，较适适合以投投资置业业获得固固定期限限，可保保证回报报的理智智稳健型型投资者者，同时时同类案案例操作作实践也也证明中中老年人人群较青青年族群群成交更更为踊跃跃。4、价格定定位 物物业价格格的制定定是一个个综合而而严谨的的策略过过程，在在未对市市场进行行全面调调研之前前，制订订本业态态的商铺铺租赁价价格显然然是不科科学的。 现现只针对对商铺的的销售价价格进行行初步定定位：整个商城均均价计划划100000元元。*均价一万万元各层层均价水水平层数面积（平方方米）均价（元）总价（万元元）-123001350003105首层2000135000270023200100000384033
7、200800025604320060001920合计13900010194414170098%销售售折扣9990.12138666.6各产权单位位面积在在5220平方方米左右右，总价价在525万万元之间间。*各面积的的产权单单位数量量及所占占的比例例面积数量占百分比5平方米左左右45030%10平方米米左右55036.677%15平方米米左右30020%20平方米米左右20013.333%合计150100%5、商场主主题经营营定位：（1） 商场主题定定位：一层主题：光彩世世纪精品品名店：A、 对象：满足足白领、金金领消费费族群对对品质生生活的要要求，同同时也提提供家庭庭主妇在在日常家家居消费费
8、之外的的较高物物质需求求。B、 产品：主要要经营品品牌服装装、珠宝宝、名表表、高档档化装品品。同时时设置ccofffee shoop，快快餐厅与与高档酒酒楼。C、 理由：避免免与大百百货业态态相冲突突，同时时对消费费者来讲讲也是一一种有益益的互补补；真正正体现了了购物中中心的功功能。可可采取与与商家提提点分成成的方式式经营，获获取更大大的收益益。二、三、四四层（已已定）：深圳好好又多商商场；五层主题：儿童世世界；（和和“好又多多”同一模模式整体体出租经经营。）A、 对象象：以各各类型家家庭的孩孩子为主主，集玩玩、食、购购、学习习和智力力开发为为一体的的儿童世世界。B、 产品品：按产产品类型型分
9、区设设置，如如：按年年龄分区区的儿童童服装、玩玩具反斗斗城、儿儿童摄影影、理发发、儿童童图书。D、 理由：l 家长对独生生子女的的宠爱，消消费较高高；l 大人小孩同同玩同乐乐，能带带动全家家消费；l 儿童消费容容易聚集集人气；l 为周边社区区提供了了良好的的配套服服务。 （2）定定位总结结：A、 由于有投资资回报的的限定（66.8%的投资资回报相相当于557元/平方米米的租金金水平）为为了避免免投资者者以租金金做比较较，一楼楼和五楼楼不宜采采取分割割出租的的经营方方式。应应采用提提点和整整体出租租为宜。B、 将商场总体体包装，再再配合“好又多多”的入驻驻成为一一个在重重庆首家家产权式式主题商商
10、场；为为日后长长期的经经营管理理打好基基础。三、产权式式投资方方式1、光彩世世纪购物物中心产产权式投投资模式式具有以以下主要要特点：（1） 实行所有权权与经营营权分离离，将铺铺位分割割成小面面积的单单位出售售。（2） 业主和投资资者可以以根据自自身的实实力投入入资金，获获得相应应的产权权与收益益权，（3） 业主所购买买的商铺铺，经营营则委托托经营公公司统一一经营，经经营公司司与好好又多等等品牌商商家合作作，利用用其先进进管理保保证投资资者获得得稳定的的高额回回报。2、产权式式投资方方式核心心优点：（1） 投资有保障障，因为为有品牌牌商家和和实力开开发商的的存在使使得中小小投资者者的投资资风险大
11、大幅度降降低。（2） 最大程度降降低置业业门槛，能能使投资资者能够够以最轻轻松的方方式投资资商铺，从从而最大大程度的的扩大了了顾客层层面。（3） 高回报率，产产权式商商铺投资资在大大大规避了了投资风风险的同同时，依依然具有有了商铺铺投资的的传统优优点-高投投资回报报率。3、操作关关键：（4） 如何在最短短时间内内让重庆庆消费者者接受产产权式商商铺投资资这一一全新投投资概念念。（5） 如何在保证证开发商商利益的的前提下下降低置置业门槛槛，使新新模式得得到普及及。同时时又给投投资者以以信心，相相信能获获得稳定定的回报报。 四、投资回回报分析析1、对投资资者的不不同回报报利率对对发展商商的影响响假设
12、一个AA单位铺铺位，面面积100平方米米，总价价10万万元，实实际租金金水平是是30元元/平方方米。成交条件：5成十十年按揭揭。我们分别来来比较投投资回报报率在66.5%，6.6%，66.8%，8%不同水水平下发发展商与与投资者者在前十十年内的的收益发展商收益益（未考考虑打折折销售，利利息，管管理费等等情况）回报率总价（万）十年收益（万万）十年付出（万万）实际收入（万万）相当于售价价（元/平方米米）实际总收入入（万）6.5%103.66.57.1710095146.6%.103.66.67700093806.8%103.66.8.6.8680091128%103.685.6560075042、投资者者收益分分析（1） 不同回报比比率对投投资者的的影响根据上面分分析，建建议采用用6.88%的方方案，既既保证了了发展商商的合理理的收益益，又保保证了投投资者在在十年的的供楼期期内，回回报率正正好可以以抵供楼楼款。而而多出来来的177元可以以考虑税税的问题题。回报率总价首期5成5年一次性性回报实付首期5成10年年月供月回报回报与月供供差额6.5%
