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1、1.1胶州行政区划胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，因东南临胶州湾，以胶水而得名。1987年2月经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市。陆地面积1210平方公里，其中城市建成区面积60平方公里，辖10个镇、7个街道办事处、811个行政村，67个社区，全市总人口110万人，常住人口80.6万人。1.2人文历史胶州拥有4500多年历史，至今仍保留新石器时代集大汶口文化、龙山文化于一体的三里河文化遗址。境内曾是春秋莒国、介国封地，唐朝设立板桥镇，北宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一通商口岸。胶州历史底蕴深厚，文化名人众多，以“扬州八怪”之一高凤翰为代表的历史名人就有100多位；民间艺术源远流长
2、，胶州秧歌和胶州茂腔同时入选国家第一批非物质文化遗产，成为中国秧歌节永久举办地，并确定每两年在我市举行一次，被授予“中国民间文化艺术之乡”、“中国秧歌之乡”、“中国剪纸之乡”等称号。1.3交通区位胶州地处胶州湾腹地最开阔的位置，青银、青兰、沈海等三条高速公路和胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路贯穿境内，成为内陆各省进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要门户，距青岛流亭国际机场半小时车程。近年来，随着双积路、胶州湾大桥胶州连接线等一批重大交通设施的快速推进，公铁联运、海陆联动的优势愈加明显，对接青岛、同城发展更加强劲，成为大青岛半小时辐射半径内重要的经济隆起带和交通枢纽。从半岛区
3、域看，在东西走廊上，“三线两站五节点”构筑起独特的区域交通地位。三线即山东半岛一体发展的三条黄金通道：青银、青兰高速以及胶济铁路，胶州均处于咽喉位置。两站即中铁联集青岛集装箱中心站以及胶济客运专线胶州站。中铁联集青岛集装箱中心站是中国铁道部在全国设立的18个集装箱中心站之一，也是山东省唯一一个；胶济客运专线胶州站是青岛地区除青岛站以外的唯一电气化客运站点，服务胶州、胶南、黄岛等地的400万人口。五节点即市域范围内的5个高速公路出入口，构建起四通八达的综合交通体系。1.4经济发展胶州市紧紧围绕“转型创新、科学发展、勇争一流，加快向青岛特色新区跨越”的奋斗主题，坚定不移地促增长、调结构、惠民生、保
4、稳定，经济社会保持平稳较快发展。全年完成地方生产总值668.3亿元，增长15.8%；地方财政一般预算收入34.3亿元，增长30%；规模以上固定资产投资424亿元，增长23.7%；实际利用内资93.2亿元，增长15.8%；外资到账4.2亿美元，增长27%；外贸出口41.2亿美元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入25405元，农民人均纯收入12318元，分别增长14.5%和18.1%。房地产住宅市场分析1、 全市一手住宅市场综述随着十一假期的开始，楼市“金九”已落下帷幕，然而在这传统楼市的黄金季节，全国多数楼市成交整体表现平平，“金九”成色表现平平，与全国多数城市表现不同，9月份岛城住宅市场
5、在开盘加推项目和经济适用房的良好表现下延续了之前的红火势头，住宅供应和签约量都达到了今年的最高水平。具体来看岛城住宅市场，9月岛城楼市可谓低开高走，9月前三周全市住宅签约量保持在2000套左右，在“金九”这个楼市的黄金季节表现平平，然而在九月份的最后一周，岛城住宅签约量出现井喷，一周内全市住宅共计签约4370套，近44万平方米，环比大幅上涨1.3倍，其中仅9月29号一天，全市住宅签约超过千套，达1024套，刷新了今年以来全市单日签约最高纪录。受最后一周签约量大幅上涨的因素影响，9月份岛城住宅签约再度突破万套，达10549套，签约面积达104.94万平方米，环比上升14.35%，较去年同期大幅上
6、涨34.8%，即墨、李沧、崂山等区域住宅签约量均出现大幅度增长。值得注意的是这是今年以来岛城住宅签约量首次突破“万套”大关，住宅签约面积也首次突破“百万平”，上次全市成交万套以上是在岛城限购令即将实施的2011年1月份，当时全市共计签约住宅11235套，近110万平方米，为避免限购的影响，七区项目纷纷在限购令实施之前抢签，当月七区签约房源占比近六成，而今年9月签约房源中，五市签约比重明显上升，七区签约部分不足五成，签约区域明显转变。分季度看，7、8、9三月全市全市住宅签约均在9000套以上，三季度，全市共计签约住宅29179套，近300万平方米，较二季度上涨近七成。供用方面，“金九”时节，开发
7、商纷纷推盘入市，据统计，9月份岛城近30个项目开盘或加推。全市新增住宅房源23482套，约227.73万平米，环比上升1.4倍，较去年同期大幅上涨66.5%，其中胶州市、胶南市、城阳区、李沧区和即墨市新增住宅面积均超过20万平方米。金九圆满落幕，青岛楼市的存量房缺丝毫没有下滑的趋势，反而在大量新房源的入市的带动下不断增加，达到了历史最高值。截止9月底，全市住宅存量为117365套，约1273.26万平米，较上月上升9.4%，较去年同期上升近四成，全市各区域住宅存量除即墨有所下降外，其他区域均有不同程度的上升，胶南市住宅存量超过18000套，胶州、黄岛住宅存量均超过16000套以上，城阳、即墨的
8、住宅存量在11000以上。屡创新高的住宅存量以及不断入市的新房源使得开发商的压力仍然很大。四季度，消化库存量仍是开发商的主要任务。2、 供用分析1） 新增供用月度走势从全市新增供用月度走势看，11年一季度，受传统淡季及国家严厉调控政策的影响，岛城住宅新增供用连续三个月停留在较低水平，四月份开始全市住宅新增量开始稳步回升，下半年全市住宅市场进入供用高峰期，一直保持着较高的新增量。10月份，受晓港名城、青岛风景、唐岛海岸等大体量项目取得预售的影响，全市新增住宅项目达到小高峰，共计新增住宅房源18208套，约184.88万平方米。2012年，中央多次表明坚持调控楼市的决心，政策继续从紧，开发企业推盘
9、更趋谨慎，岛城住宅新增持续低迷，年初一季度全市新增供用持续在低位徘徊，2月份，全市住宅新增跌至低谷，仅为1243套，约11.75万平方米，3月份在胶南市东方至尊、隐珠山花园城和凭海临风等项目大量房源入市的影响下，住宅新增量大幅上升至6383套，约78.44万平方米。在经过4月份的短暂回调后，5-6月份，因为临近年终，为了尽快的回笼资金和报表的需要，岛城开盘项目逐渐增多，新增房源量亦大幅增加。6月份，全市新增住宅房源8845套，约97.28万平方米，环比大幅上升40.1%，但较去年同期仍下滑12.6%。此后，开发商不断推盘，全市新增供应量连续数月保持在今年的相对高位，8月份，全市共计新增住宅房源
10、8907套、约94.72万平方米，较上月上升11.0%，即墨市的政策性房源仍是新增主力。“金九”时节，开发商对楼市的预期上升，纷纷加快推盘节奏，商品房和政策性房源集中入市，使得全市住宅新增量急剧上涨至近几年的最高值，达23482套、约227.73万平方米，环比大幅上涨1.4倍，较去年同期上升66.5%。2） 新增供用区域分布胶州市领跑全市从全市住宅新增供应区域分布图可以看出，9月份，全市各区市均有新房源入市，其中，胶州市9月份新增近五千套，以绝对优势领跑全市。具体来看，9月份胶州推出新房源的项目多达十五个，且多个项目体量较大，其中顺盛.水岸绿城小区推出住宅房源1598套、约12.96万平方米，
11、青岛风景二期推出776套住宅、约6.57万平方米，融城.金州小区推出497套、约5.55万平方米，顺盛幸福家园推出592套、约5.08万平方米。此外，宝佳中央湖岸、胶州湾.如意家园小区、台湾花园、华丽.澄月湖畔等项目也在9月份推出了新房源，使得区域住宅新增量达到4959套、约46.50万平方米。3） 存量月度走势住宅存量再创新高从全市住宅存量月度走势图中可以看出，09年至11年上半年，全市住宅存量相对较低。2011年下半年开始全市住宅存量开始大幅上升，11月份开始，全市住宅存量超过10万套，并继续上升。2012年1月份，达到高峰，为111528套、约1186.11万平方米，存量面积接近上年同期
12、的两倍。2012年以来，全市住宅存量一直维持在1150万平方米以上的高位。2月份，全市住宅新增量降至冰点，而签约明显回暖，致使全市住宅存量小幅下滑3.0%，降至107579套，约1150.86万平方米。此后，由于全市各月住宅新增量和签约量相差不大，使得全市住宅存量也仅有小幅调整。截止到8月底，全市住宅存量为105626套、约1164.46万平方米，存量面积较上月小幅下降0.6%。9月，尽管“金九”成色十足，但与多达23000套以上的住宅新增量相比万套左右的签约量仍显不足，全市住宅存量因此大幅上升至历史最高点，达117365套、约1273.62万平方米，较上月大幅上升9.4%，较去年同期上涨37
13、.0%。4）存量住宅面积区间分布60-90面积区间占比增长9月份，受大量中小户型房源集中入市的影响，全市存量房源中60-90面积区间房源占比明显增加，其他面积区间住宅存量占比均有所下降。具体来看，截止到9月底，全市住宅存量中60-90面积区间房源占比最多，为34.5%，较上月上升2.5个百分点，存量房源达40534套、约325.82万平方米。90-120面积区间中等户型房源紧随其后，存量共计40409套、约403.06万平方米，套数占比为34.4%，较上月下降0.7个百分点。120-144面积区间中大户型以较大差距位居第三位，共计16075套、约210.98万平方米，占总套数的13.7%，较上
14、月下降0.7个百分点。其他面积区间房源占比相对较少，144-180面积区间中大户型房源存量为8105套、约127.32万平方米，180以上和60以下面积区间存量房源分别为6882套、约180.69万平方米和5360套、约257.55万平方米。5）住宅存量区域分布胶南市继续位居榜首从各区域住宅存量来看，9月份，除即墨市住宅存量环比有所下降外，其他区市的住宅存量均有所上涨。位居全市住宅存量前五位的区市分别为胶南市、胶州市、黄岛区、城阳区和即墨市，存量均在11000套以上，这五个区市的住宅存量面积占全市总量的66.3%。9月份，大量新房源的入市使得胶南市住宅存量继续增加，达18245套、约193.6
15、0万平方米的高位，较8月份上涨10.3%，较去年同期上涨65.5%。截止到9月底，月亮湾、天一畔城和海上罗兰三个项目的可售住宅面积均超过10万平方米，位居区域前三位。胶州市9月份有近五千套新房源入市，住宅存量相应大幅上涨，截止到9月底，区域住宅存量共计16993套、约190.78万平方米，环比大幅上涨20.1%，较去年同期上升近一倍。绿城.紫薇广场可售住宅存量超过20万平方米，主要集中在凤华苑西苑和凤华苑东苑。顺盛.水岸绿城小区的住宅存量也达到1737套、约14.18万平方米。此外，御花园、正北.名苑和缇香郡等项目住宅存量也较大。截至9月底，黄岛区住宅存量为16093套，约178.45万平方米
16、，紧随胶州市之后，位居全市第三位，存量面积环比小幅上升3.6%，较去年同期上升20.6%。存量房源主要集中在海上嘉年华、唐岛海岸、昆仑山庄、海尔山海湾四期、瑞源.名嘉汇等项目。9月份，市内四区的住宅存量面积也出现大幅上涨，四区住宅存量共计24637套、约257.75万平方米，较上月上升11.5%，海岸华府、国信紫云臺、金茂湾等项目的集中入市是市内四区住宅存量上涨的直接推手。3、 签约分析1)住宅签约月度走势住宅签约突破万套从全市住宅签约走势来看，岛城住宅月度签约量在2011年1月31日限购令实施前后差别巨大，2011年1月份，众多购房者选择在限购之前签约，使得1月全市住宅签约量延续了2010年的高涨势头，成为当年签约最多的月份。2月份受到“限购”及春节淡季双重打击，签约量降至2930套、约26.45万平方米，面积环比下滑幅度高达75.9%，同比减少
