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1、黄石第一商圈市场分析引 子随着操作的楼盘在不断的变化，当我们面对长龙黄石形象项目时,每时每刻都在考虑同一个问题:长龙黄石形象项目周边商业氛围不浓;成本造价高昂；项目如何定位（商业地位的定位,经营功能的定位，经营模式的定位，投资户群体的定位）才能独辟蹊径,实现快速营销和利润最大化呢？我们正是带着对黄石形象项目的这种思考，展开了本次调研；以期总结出二级城市商业物业的操作模式。基于我们对房产营销高度、深度的执着追求,在高度上，我们跳出黄石现有商业思维，根据黄石市商业发展态势，提出了劳动路、交通路辐射的区域为黄石市第一商圈。商圈主要的商业源点为正隆大厦、金虹商场、肯德基、黄石市中心购物广场等中大型商城
2、。长龙黄石形象项目地处于第一商业圈的边缘地带,有利于第一商圈的延伸。紧临长龙黄石形象项目有十二栋商住楼,成一字型排列，将来可以形成一条新的步行街,我们定位为第二商圈,故本次调研我们称之为黄石市第一商圈调研报告.为了对第二商圈商业业态进行定位，我们对现今的第一商圈进行深度调研。本报告框架：第一商圈的界定；第一商圈商业特点概述；第一商圈主要街道商业的发展情况；1。第一商圈的界定武汉路、黄石大道、颐阳路和天津路围合的区域，该区域是黄石发展最早的商业区。从开辟到现在，商业的核心地位一直没有动摇,相信在近几年，该企业商业地位是不会动摇.经营的规模、档次都是首屈一指.2。第一商圈商业特点概述该商圈以交通路
3、和劳动路为商业辐射源，劳动路的商业源：黄石市中心集贸市场、雅戈尔专卖店、报喜鸟专卖店等；交通路商业源:正隆大厦、金虹商场、磊琪鞋业、肯德基；黄石大道的商业源:中国电信、工人文化宫、联通、移动广场、赛玛特生活广场；武汉路的商业源：黄石市中心医院、九星电器、阳光一族;颐阳路的商业源：赛玛特生活广场，天津路的商业氛围不浓.从行业分布来看：行业分布错综复杂,没有明显的商业分区，也没有成行成市，如服装行业，分布在黄石大道、劳动路、交通路、武汉路;家用电器业，分布在黄石大道立交桥段和武汉路九星电器城。 从经营规模来看：规模小、装修的档次不高.。第一商圈主要街道商业的发展情况备注：租金高低主要衡量的因素有：
4、与商业源点的距离、建筑物的新旧程度、经营的产品、店面面积的大小。3 交通路根据本次调查情况来看,交通路全段(北起黄石大道南至武汉路）共有133个商业店面.经营品种、经营面积、装修档次各不相同.交通路商业业态形式从经营种类上看，总共34家店面,其中经营服饰的有1家(包括童装、睡衣、内衣），经营鞋类的有11家，运动休闲(运动服、运动鞋）品牌专卖店8家,餐饮3家，茶楼5家，床上用品3家，灯具3家,电信移动营业厅2家,电子器材1家，副食店1家,广告家，化妆品家，日化品家，美容美发美体家，婚纱摄影3家，家饰1家，劳保用品1家，旅店家，皮具1家,小饰品/首饰加工家，书店3家，甜点4家,休闲饮食2家,眼镜店
5、家，医药店4家,音像家，银行4家，珠宝2家，箱包家，正在装修的1家.根据上面数据可以看出:交通路的商业业态是以经营服饰、鞋类为主，其他辅助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等。B。主要商业业态经销商特征及行为从调查的结果看：交通路的多为男士服饰，档次为中档品牌,如BSS、百事运动、劲霸男装、香港老爷车狄安为代表,价位在300元左右，女装是以哥弟为代表。从装修档次上看，高档装修的26家,中档6家，低档31家.中档装修占据整条交通路的主流地位。高档和低档并存。.交通路的租金水平状况按店面面积大小分析店铺面积在10平面米以下的租金水平在：40050元/平方米店铺面积在20
6、40平面米的租金水平在:20300元/平方米店铺面积在50-70平面米的租金水平在：50200元/平方米店铺面积在0平面米左右的租金水平在:00-50元/平方米店铺面积在200平面米以上的租金水平在:400元/平方D。交通路商业环境分析a金融配套 交通路段共有四家金融机构:建设银行、工商银行、交通银行和农业银行，金融配套齐全。b.餐饮此路段餐饮资源配备充足，黄石市区范围内知名度高、稍具规模的餐饮饭店就有三家（鲜菜园、外贸酒楼)，再加上肯德基和其他大大小小的休闲饮食、甜点门面总共有12个之多。休闲娱乐天上人间、心内阁、别克乔治、月光留步等5家茶楼云集此街,另有些档次相对偏低休闲场所，如：大众乐园
7、练歌房、天马电子娱乐中心、海滨浴场休闲中心等，构成交通路休闲一条街，满足不同层次的人的要求。文化、卫生三家书店、四家规模较大的医药商店，文化、卫生兼顾。e.住宿五个不同档次的旅馆、招待所、宾馆能满足不同消费能力，不同需求的消费者的需求。人流量：20人/5分钟车流量:40辆/5分钟(检测地点：正隆大厦;时间为：11：30-1：3) 总结:根据以上数据及交通本路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点: 交通路的商业氛围相对已经成熟,商业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。 商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生； 商业物业以中小规模居多,多以20平方米的当铺为
8、主； 品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营； 虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发. 商业分布杂乱,缺乏统一规划。3.2 劳动路A。 劳动路商业业态形式本次调查在劳动路共调查了134家商铺，服装店共有65家(其中男装1家,女装4家,童装3家,运动装2家)；鞋店22家（有5加鞋店有卖男皮鞋）；美容美发店1家；小食品店4家；餐馆4家；金银加工店4家；药品店2家；其他23家。根据上面数据看出：劳动路的主要商业形态为服装业和鞋类。B。 主要商业业态经销商特征及行为、 劳动路服装业经销特征 女 装：劳动路服装一条街的女士服装以中低档为主,%的经销模式为分销，有少数几家为代理,
9、如档次稍高的哥弟，从店面装修,户外宣传,服务员的素质等都欠缺,与该品牌的形象不符，降低了品质，大多数的经销处于低层次的竞争上。中、高档女装市场存在发展潜力。 男 装: 劳动路的男士服装店不多，但多以品牌服装为主，各品牌店的规模相对较大,以雅戈尔和报喜鸟为代表，多在0平方米以上。服装价格在800-20元之间，3000元以上的西服较少，根据销售员反映,400元以上的西服在春、秋、冬季的销路好，黄石作为一个中型城市,高端消费有一定的市场，男装只能走高端才能避免竞争，独劈希冀。高雅、舒适的购物场地,高素质的服务员是成功的前提保障。b、劳动路鞋业市场经销特征女鞋 劳动路上的品牌女鞋店有两家，达芙妮和百丽
10、，其余的为不知名的小店,两家品牌店的生意好，现阶段其出售的女士凉鞋价格在00元左右，这说明本地的高档女鞋的市场具有潜力。男鞋 劳动路上只有一个奥康品牌的男士皮鞋店，款式陈旧，价格在20元左右，没有高档皮鞋专卖店。价格在500元以上的高档皮鞋应该有市场潜力。、劳动路的租金水平状况a按店面面积大小分析店铺面积在10平面米以下的租金水平在：300-500元/平方米店铺面积在30平面米的租金水平在：5000元/平方米店铺面积在7平面米的租金水平在：10-170元/平方米店铺面积在0平面米左右的租金水平在:810元/平方米店铺面积在200平面米以上的租金水平在:50-80元/平方米。按不同路段分析劳动路
11、在广场路-黄石大道路段租金水平在50-100元/平方米广场路以南，招商银行大厦附近租金水平在100-200元/平方米黄石中心购物广场附近租金水平在10200元/平方米中百超市武汉路段租金水平在50120元/平方米.劳动路商业环境分析 金融配套在劳动路段共有四家金融机构:招商银行、黄石商业银行、交通银行和招商银行分部，金融配套齐全. 每10分钟的人流量广场路黄石大道路段每1分钟的人均流量为：7人/0分钟;广场路以南，招商银行大厦附近每10分钟的人均流量为：167人/10分钟；黄石中心购物广场附近每10分钟的人均流量为：172人1分钟；中百超市武汉路段每5分钟的人均流量为：60人/5分钟;每5分钟
12、的车流量（含出租车)广场路黄石大道路段每5分钟的车均流量为：60辆/分钟；广场路以南，招商银行大厦附近每5分钟的车均流量为:5辆/5分钟总结:根据以上数据及劳动路路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点：劳动路的商业氛围好,特别是招商银行大厦附近段和黄石中心集贸市场路段;商业业态单一，主要为服装业；商业物业的规模小,多以300平方米的商铺为主;品牌商品少，多以分销为主;高档商品市场潜力有待开发；商业物业配套不完善,没有停车场；3.3武汉路A. 武汉路商业业态形式武汉路经营的品种多、杂,档次不高,品种有:机器配件、家用电器、电脑、音像、软件、耗材、办公用品、服装、鲜花、副食等，主
13、要是电脑及与电脑相关行业(音像、软件、耗材)。B.主要商业业态经销商特征及行为.家用电器：该路段的家用电器产品集中在九星电器城.主要经营的产品有彩电、洗衣机，属于国内品牌,如康家彩电、长虹彩电、金铃洗衣机，价格百至千元,价位属于中、低档,装修档次低,目标消费群体为中、低消费人群。b.电 脑： 电脑店门沿武汉路两侧排开，九家电脑店，经营品牌有：、清华同方电脑、蓝星电脑、七喜电脑、TCL电脑、联想、清华紫光电脑等，都属于国内品牌,九星电器（二楼）、新太阳电脑城经营兼容机，经营最大的面积约0平方米，规模不大，人气不足。c。音像音像店分布比较零散,缺乏品牌支持，C.武汉路的租金水平状况 武汉的租金路段
14、不同，租金水平不同，大概可以分为四类： 市中心医院段：100-15元/平方米 体校大门段：800元平方米 劳动路口段:60120元/平方米（该路段的租金变化范围较大，主要因为门面装修、建筑物和商业氛围落差较大) 交通路口段： 0元/平方米.武汉路商业环境分析武汉路是传统的老商业街，商业环境主要依托市中心医院，体校大门、劳动路、永安里集贸市场、交通路辐射集中人气;该路段的商业配套主要有中国银行、工商银行、建设银行和一些小型餐馆。人流量：130人/5分钟车流量：80辆/5分钟（检测地点：交通路口、时间为:：3011：3) 3. 黄石大道A.黄石大道路商业业态形式黄石大道商业主要有手机、电讯业、服装、休闲、珠宝首饰等行业,档次和规模不一，手机行业、电讯业集中于黄石大道工人文化宫段;休闲业主要集中在黄石大道立交桥段；服装、珠宝首饰业分布得比较散。B。主要商业业态经销商特征及行为a手机、电讯业黄石大道的手机及电讯业的规模较大，属于全市核心区.主要有移动广场、联通、电信大楼和中商百货等,规模、档次都高,周边还有二手市场，手机、电讯业分布比较集中。b。服装黄石大道的服装业主要属于中档产品，集中女装，规模小，如：茵佳妮、例牌等。受交通路和劳动路的影响,经营状况比较差、进店人数少.c休闲黄石大
