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1、-前期物业管理效劳质量标准 一、公共效劳 1.效劳站工作人员需持证上岗。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业证书或岗位证书。工作人员佩戴统一标志，仪表端庄、大方；对业主使用人一视同仁；接待时主动、热情、标准，使用文明用语。对业主使用人的报修与求助应耐心细致，对收费工程及时说明效劳标准、效劳方式、收费标准等事项，征求业主使用人的意见。 2.有完善的值班制度；工作有记录。 3.设立小区业主效劳调度中心。16小时效劳 。接待小区业主报修、咨询和效劳。 4.急修效劳30分钟内到位，12小时内修复，假设不能，要有紧急处理措施，并对业主使用人做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修
2、复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。效劳时限不得以节假日和休息时间顺延。居民预约、雨天屋漏可不受2日限制。 二、房屋、共用设施、设备维护与管理 一房屋管理 1.每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进展全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况； 2.每半年检查巡视1次房屋主体构造，发现质量问题及时向业主或开发商报告与建议；根据业主或开发商的委托，组织维修工作；3.在冬、夏季和天气异常时安排组织房屋设施巡视；每半年检查去除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等； 4.每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等； 5.巡检有记录；巡检完
3、毕将检查情况、维修方案报告业主或者开发商。 二装修管理 1.将住宅室内装饰装修工程的制止行为和考前须知告知装修人； 2.对业主使用人装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理效劳协议； 3.每日巡查装修施工情况； 4.装修完毕组织验收； 5.对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。三给排水系统及公共配套设施设备管理 1.给水设施 饮用水水箱半年消毒1次；水质每半年化验1次，保持水箱构造完好。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门； 保持泵房清洁卫生，良好的通风、照
4、明，地面排水畅通，每3个月结合清洗水池清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查； 每年对共用明装给水管道进展1次全面检查维修。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 2.排水设施 化粪池每年清理1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查； 每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，排水
5、畅通，无积水； 每季度对地下管井清理1次；每半年对地下管井彻底疏通1次。清理后到达目视管道内壁无明显粘附物，水流畅通。 3.弱电系统 操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责,发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养方案；保养、检修及时；工作、维修、养护有记录； 4.避雷接地系统 每年雨季降临之前，对整个避雷接地系统进展检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。 5.电梯运行与管理 维修、保养人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度。 平安设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴电梯
6、平安使用许可证，注明：注册登记及检验合格标志、应急报警、投诉 号码。 与持有关行政主管部门核发的平安认可证书的企业签订维修保养合同，并明确被委托企业的责任。 电梯及其平安设施每周不少于1次，进展清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进展1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试； 保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机外表，地面无积灰，控制柜、主机外表无污渍；保持电梯机房消防设施完好； 电梯维护保养提前一天通知业主使用人，并尽可能减少对业主使用人正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容； 制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45
7、分钟设法挽救乘客、排除设备故障；6.道路、停车场及配套设施 加强道路维修与养护，保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通； 设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补； 停车场、棚、房完好无损；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场标准要求，便于管理和车主停放车辆。 三、清洁、环卫管理 1.共用楼道保洁 多层每天清扫1次各楼层通道和楼梯台阶，1周拖洗1次，每周清洁1次楼梯扶手；小高层 每周清扫2次各楼层通道和楼梯台阶，拖洗1次；每周清洁1次楼梯扶手；每45日擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每45日楼梯间墙面、顶
8、面除尘1次；每45日擦1次共用门窗玻璃。地面、梯间根本干净，无垃圾、杂物，污渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无明显灰尘。 2电梯保洁 每日清洁2次；每周对电梯内的墙面和地面进展全面的擦拭清洗1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。装修期完毕后 3.停车场、共用车库保洁 每2日清扫1次车库纸屑和垃圾；及时去除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，及时擦洗干净；每2个月翻开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进展1次地下室消杀工作；每季度擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公
9、共设施。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘； 4.道路保洁 每日清扫2次，循环保洁，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路无垃圾、杂物；地面垃圾滞留时间不超过1小时； 5.标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁 标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑每2个月擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月擦拭1次业主使用人信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。 6.绿化带保洁 每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视根本干净、无污渍、无垃圾，花坛外表根本干净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。 7
10、.休闲、娱乐、健身设施保洁每周清洁2次；设施外表根本干净，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他平安隐患并报告处理。 8.门卫、岗亭、监控探头保洁 门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁1次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工具排放整齐、有序；监控探头每2周擦拭1次，探头外表干净无灰尘。 9.垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。 10.垃圾收集与处理生活垃圾由业主使用人
11、自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放； 11.卫生消杀针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体方案；每季度对小区公共部位进展1次药物喷洒，预防病虫害；药物灭鼠：每年至少进展3次； 四、园林绿化、小品养护与管理 1.草坪 成活率在90以上，生长正常；整块草地没有明显阔叶杂草；根本无病虫害；草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；绿地整洁，无堆物堆料、侵占等现象；无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。 2.园林树木 生长长势较好，树冠根本完整，没有死树和枯枝死杈
12、；缺株在2以下；绿篱生长造型正常，整形修剪外表平整，修剪及时，有虫株率在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。 3.花坛 花卉长势良好；保持清晰的图案和适宜的高度；草本宿根花卉生长根本正常，缺株率在15%以下；定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治. 4.人工湖、喷水池 人工湖每周清洁2次，岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对喷水池清洁1次；池底鹅卵石每季度清洗1次；目视池水清澈，水面无杂物、池底无明显沉淀物、池边无污迹。 五、平安防范、秩序维护管理 秩序维护人员，身体安康，责任心强，工作认真负责;承受平安护卫或相
13、关训练，并定期进展平安防范学习，增强平安防范能力；熟悉小区环境，熟悉相关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；无犯罪记录；当班时穿戴统一制服，工具佩戴标准，仪容仪表标准整齐。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。管理处有紧急情况处理预案。 2各出入口24小时有人值班看守；小区监控中心24小时专人值班。按照要求进展进出车辆管理，谢绝闲杂人员入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。 3白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不平安隐患；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现
14、场和证据；平安巡逻有记录有检查。 4紧急事故反响 制定紧急事故处理预案；对紧急事故做出快速、正确的反响；尽可能减少破坏和损失程度； 5其他防范措施 设有业主使用人求助与报警 ，24小时有人值守；接到报警信号，确认后立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；涉及人身平安处，设有明显标志并有防护措施；协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不平安事件发生；建立空置房屋、设备室巡查、钥匙管理及登记备案制度。 6交通、车辆管理 有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志；维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进展忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；按照物价部门核发的收费标准收费；
15、 7消防 健全消防组织，建立消防责任制，有专人负责；定期进展消防训练，保证有关人员掌握根本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通；制定防火平安管理方法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；每日填写工作记录，建档备查。 六、档案资料管理 档案资料齐全完整；分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。 七、其他效劳 1专项效劳根据全体业主的需要、小区条件及物业效劳企业的能力，经双方协商，物业效劳企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于公共效劳内容之外的效劳。专项效劳内容、标准、费用等由物业效劳企业与业主，本着自愿、公平、等价有偿、老实信用的原则达成效劳协议。 2特约效劳物业效劳企业为满足局部业主使用人特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关效劳的活动。特约效劳内容、标准、费用等由物业效劳企业和需要特约效劳的业主使用人双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、老实信用的原则约定。 具体工作标准工程内容标
