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1、商品房交付疑难问题研究商品房交付疑难问题研究在商品房买卖中，开发商交房和买受人收房是商品交付的重要环节，双方容易 出现争议的情况一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为房屋未 达到交付条件而拒绝收房；二是购房人收房后认为房屋不符合交付条件而主张 开发商按迟延交房承担违约金。那么，什么样的情况下，商品房符合交付条件，即使购房人拒绝收房也 视为收房？什么样的情况下，商品房不符合交付条件，即使收房也是无效交付， 视为没有交付呢？一、有关“商品房交付条件”的法律规定国务院城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付
2、使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当 自收到竣工验收申请之日起 30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监 督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。中华人民共和国建筑法第六一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合
3、格后，方 可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院建设工程质量管理条例第十六条第一款规定：“建设单位收到建设 工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。” 第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建 设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许 使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部商品房销售管理办法第三十条规定：房地产开发企业应当按照 合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的， 房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，
4、需延期交付的，房地产开 发企业应当及时告知买受人。第四十条规定：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不 合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的 规定处罚。广东省建设厅在关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的 复函中明确提到：广东省商品房买卖合同（示范文本）第八条的第一款中 的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理 了工程竣工验收备案手续。二、商品房的单体验收与综合验收城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工， 经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而 该条并未规定验收合格系
5、单体验收还是综合验收，同时，该条例第十八条 规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，但并未规定 未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范，而非效力性规范，且国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定已经取消了综合验收的审批程 序。因此，房屋经单体验收合格后即可以交付使用三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题国务院2000年发布的建设工程质量管理条例第十六条规定：“建设单 位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行 竣工验收。竣工验收应当是具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约 定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有
6、工程使用 的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、 施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工 程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述国务院发布的法 规可以判断建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等 五家单位，而不是工程质量监督机构。因此，五家单位对工程进行竣工验收， 并按照行政主管部门的要求在建设工程质量竣工验收意见书中签字盖章确 认该工程已达到上述验收合格条件的，应认定为“经验收合格”。另外，根据建设工程质量管理条例第四十九条的规定，“建设单位应 当自建设工程竣工验收合格之日起 15日内，将建设工程竣
7、工验收报告和规划、 公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门 或者其他有关部门备案。”建设部 2000年颁布的房屋建筑工程和市政基础设 施工程竣工验收暂行规定第九条也规定，“建设单位应当自工程竣工验收合 格之日起15日内，依照房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理 暂行办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门 备案。”从上述国务院的法规和建设部的规章可见，行政机关对工程质量的管 理行使的只是监督备案管理职能，即取得竣工验收的备案回执就符合“商品房 经竣工验收合格的标准”了。四、商品房的约定交付条件与法定交付条件深圳市中级人民法院关于审理
8、商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意 见第五条规定，商品房预售合同明确约定了房地产交付条件，预售方在未达 到合同约定的交付条件的情况交付房地产的，买方有权拒绝接受交付，并有权 要求预售方承担延期交房的违约责任。深圳市建设工程质量管理条例第五 十六第二款规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验 收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。可见，在深圳市，房屋等建 筑工程是否具备投入使用的条件，以是否取得主体结构工程、消防工程、电梯 工程、燃气工程验收合格证书为判断标准。发展商在取得上述四项工程的竣工 验收合格证后交付房地产，买方接收交付的，视为有效交付。即使合同约定的 交付条件尚
9、不完全具备，买方也不能在接受交付后要求确认交付行为无效，因 为买卖双方交付和接受交付的行为，改变了合同约定的交付条件。但如果买方 拒绝交付的，买方仍有权要求卖方按照合同约定的条件交付，卖方不能按约定 的时间使房地产具备约定的交付条件的，应承担延期交房的违约责任。笔者颜宇丹律师认为，商品房交付条件分为合同约定的交付条件和法律 强制性的交付条件。从以上深圳中级法院的规定来看，在深圳地区，取得主体 结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程四项工程的竣工验收合格证为法定 交付条件。如果不符合以上四个交付条件，购房人可以拒绝收房并据此要求开 发商承担迟延交房的违约金，即使购房人已收房，开发商的交付行为也因
10、违反 法律、行政法规的强制性规定而无效，属于无效交付，购房人仍可主张开发商 迟延交房的违约责任。五、商品房交付时的质量问题是否能拒绝收房根据商品房销售管理办法第三十五条规定，买受人认为主体结构质量 不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主 体结构质量不合格的，买受人有权退房。最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件司法解释第十二条规定，因 房屋主体结构质量不合格不能交付 使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请 求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的 房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。笔者颜宇丹律师认为，因质量问题只有两种情况下，购房人可以拒绝收房, 一种是房房屋主体结构质量经核验确属不合格，第二种是因房屋质量问题严重 影响正常居住使用。因主体结构质量问题和房屋质量严重影响正常的居住使用 的，买受人可以拒绝收房，但是需要请专业鉴定机构进行鉴定；未严重影响正 常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任，购房人不能以此拒绝接收房 屋。
