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1、市场比较法和收益法在别墅建筑估价中的应用上海别墅区的建设起步于二十世纪八十年月后期，进展始终较为缓慢。直到1998 年的下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为中国经济中心的上海，房地产市场快速觉醒，蓬勃进展，同时也带动了别墅市场的高速进展。在经受了历时三年的磨合期后，上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的消失，双复式公寓（叠加式别墅）的形成，以及近年推出的“里弄式住所”和“新独住所”，均可看作是别墅的衍生产物，同时也预示着别墅市场成熟期的到来。近年来，上海别墅市场的提供量持续增大，价格结构日趋合理，区域分布以近郊为主，规模化别墅区逐步形成。市场对别
2、墅住所的需求量逐年递增，别墅销售量以 15%的幅度持续升高，别墅市场前景看好。目前，上海约有 1800 万人口。以 5 口之家计算，约有 340 万个家庭单位。根据现有人均收入水平，结合国际惯例来统计，将有 2%的家庭购买别墅。因此，仅上海地区就蕴藏着 6 至 7 万套别墅的消费能力，这还未包括来自港台地区及周边省市的购买者。通过对上海别墅市场的综合统计，目前上市的真正意第 1 页 共 7 页义上的别墅总量还不到 1.5 万套，需求空间十分大。因当前房地产市场供求关系发生较大变化，将来房价走势不甚明朗，按照房地产估价替代原则及笔者的工作阅历，一般可采用市场比较法和收益还原法决定别墅的市场价格。
3、例如上海市青浦区沪青平大路上的某别墅，别墅区总体建造为澳洲风格，类型一般为地上 2 层，地下 1 层，建造面积约 1200 平方米，其中地下室面积约 400 ，占地约 4 亩，混合结构。外墙采用法国全进口真石漆，10cm 厚花岗岩裙墙、地坪；窗户采用氟碳烤漆，双层钢化中空玻璃。地下室净层高3.6m，可设计地下室内游泳池、健身房、派对会场、浪漫酒吧、西餐厅、桑拿房等。我们通过对上海市尤其是青浦区社会经济进展情况的了解，并针对估价对象为别墅房地产，充分考虑估价对象的自身特点，采用市场比较法及收益法作为评估该别墅项目价格的基本方法。市场比较法按照市场比较法的替代原理，抉择与估价对象处于同一供需圈内的
4、物业作为比较案例，经过交易状况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格，然后乘以建造面积，得出比准价值。收益还原法第 2 页 共 7 页选用相同供需圈、相同类型、相同用途的别墅用房的正常租金，结合本估价对象的现状，调节决定一个客观的租金水平，扣除日常的经营成本（修理费、管理费、保险费等）及税费，选取合理的资本化率作为估价对象的长期资本化率，求出估价对象的市值。按照以上两种方法的计算结果，按照自身阅历和不同方法的特点，运用加权平均法得出该别墅项目价格。一般可采用的测算过程如下：一、市场比较法（一）按照市场比较法的替代原理， 抉择与估价对象处于同一供需圈内的比较案例：以上案例
5、均为成交价，且区域因素及个别因素均与该别墅相同或相近，故我们选此作为比较案例。然后加以修正，一般修正以下内容：1.交易状况：三个案例均为正常市场成交案例，没有特别状况，故不作修正。2.交易日期：三个案例均为 2022 年 12 月成交，因当前上海市不再出让别墅类型土地使用权，近期别墅类物业尤其是类似委估对象的低密度高尔夫别墅价格连续上涨，故分离作101/100 修正。3.区域因素：主要对与市中心距离、交通便捷程度、区域第 3 页 共 7 页环境（噪音、景观）、 配套生活设施、商业繁荣程度、城市计划等因素举行修正，分离修正 100/99，100/99，100/96.4.个别因素：主要对房型设计、
6、外立面装点造型、设备配置及功能、朝向采光、景观、小区环境（绿化掩盖率）、入住时光（房龄）、楼型和结构等因素举行修正，分离修正 100/91，100/90，100/83.（二）比较因素修正表按照以上修正，并考虑到案例一、二和委估对象在同一住所区，故求取比准价格时，三个比准价格权重分离取 0.4，0.4，0.2.得到估价对象的比准基价=25415 元/0.4 23572 元/0.4 25582 元/0.2=24711.51 元/.委估对象的比准价格=24711.51 元/1225.77 =3029.0631 万元。二、收益还原法（一）决定租金按照我们的市场调查，与该别墅处于同一供需圈内的别墅租金一
7、般在 3.5-5.0 元/天，考虑环境、地理位置及服务设施等水平以及类似别墅项目的稀缺性，兼顾该别墅项目的高品质因素，估算该别墅合理年租金为 220 万元/年（约 4.92 元/天，不包括物业管理费）（二）求取年纯收益第 4 页 共 7 页按目前别墅市场的租赁情况且考虑估价对象详细状况，取其空置率为 0%.年总成本各项如下：1.营业税及附加为年总收益的 5.565%；2.修理和管理费为年总收益的 2%；3.房产税为年总收益的 12%；4.保险费为建造物重置成本的 0.15%；（建造物平均重置成本以 2500 元/计）故年纯收益=220万元（1-5.565%-2%-12%）-（2500 元/12
8、25.77 0.15%/10000） =176.52 万元/年。（三）决定合理的资本化率按一年期存款年利率为 2.52%作为平安利率， 本报告考虑今后若干年内本地区之经济进展情况，并针对别墅住所物业，风险调节值取 3.48%， 故综合取 6%作为资本化率。（四）决定收益年限建造物土地使用权至 20xx 年 x 月，则剩余收益年限暂定为 56 年。（五）决定收益价格利用下列公式计算：P=（A/R）1-1/（1 R）n其中 A为年纯收益R资本化率第 5 页 共 7 页N剩余使用年限P收益价格收益还原法的价格P=（A/R）1-1/（1 R）n=（176.52 万元/6%）1-1/（1 6%）56=
9、2829.3427 万元按照以上两种方法计算， 市场比较法计算总价为3029 .0631 万元， 收益还原法计算总价为 2829.3427 万元。我们认为当前房地产别墅交易市场较为活跃，成交案例丰盛，市场价格透亮，而租赁市场成交案例有限，故用市场比较法和收益还原法计算该别墅建造的市场价格权重分离取 0.8 和 0.2，则最后加权市场价格=3029.0631 万元0.8 2829.3427 万元0.2=2989.12 万元。从市场需求角度分析，当前的上海别墅市场已有了质的飞跃。别墅生活不再是可望而不行及的贵族生活标志，它正在悄然地走入寻常百姓的生活空间。2022 年以来的上海别墅销售总额占囫囵商品房的销售比例逐年升高。目前上海人均 GDP 已突破 8500 美元。随着上海人均 GDP的逐步增长，中国加入 WTO 后汽车价格的逐步下降，以及上海市政交通设施的不断完美，拥有其次套住所的生活方式已经形成。人们对时光、空间、距离的理解有了新的认识，从而对居住模式的需求也发生了质的提升，别墅生活将成为越来越多第 6 页 共 7 页购房者的抱负抉择。第 7 页 共 7 页
