腾飞汤逊湖项目可行性实施报告

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1、第一章项目总论一、项目基本情况本项目位于江夏庙山开发区余家湾，坐落于汤逊湖畔，毗邻外国语学校武昌 美加分校和华师一附中新校区，距离光谷广场、华中科技大学、中南财经政法大 学、大学分校、华中师大学分校10分钟车程，距离东湖梨园35分钟车程。项目 占地402亩，东临5万亩水面的汤逊湖，西临江夏大道，南临工业园路，北邻华 师一附中新校区。自然环境优美，配套齐全，交通便捷，土地资源条件十分优越， 具备发展高档品质项目的土地条件。该地块由庙山腾飞物业发展有限公司立项申 报并进行了前期拆迁安置工作。市土地规划部门已经批准了该项目的建设用地。 市江夏区国土资源管理局土地储备交易中心对该地块已进行储备，近期即

2、可挂牌 交易。二、合作模式与土地取得方式本项目拟以收购庙山腾飞物业发展有限公司的方式进行开发。庙山腾飞物业 发展有限公司为本项目的拆迁安置和立项单位，在本地块的挂牌交易过程实际上 并无竞争对手。庙山腾飞物业发展有限公司是专门为开发本项目而于 2005年3月 成立的新公司，无任何不良债务。第二章市场分析一、国经济和房地产发展趋势（一）经济趋势多数经济学家认为：在国居民的消费强劲、政府投资和中国的“世界工厂”中.mac地位的促进下，当前经济形势好于预期，投 资、消费和出口需求形势都比较满意； 预期 CPI保持平稳，国际油价呈小幅上升趋势， 二00七年不大可能出现通货紧缩；消费需 求增长将有所加快，

3、而固定资产投资增长将 趋于放慢，出口增长趋缓，外贸顺差呈缩小 趋势；外商直接投资继续回落；房地产价格（长江中下游主要城市一览）稳中趋升；人民币升值压力有所加大，人民币汇率将小幅攀升。经济学家对今年的经济增长给出了比较乐观的预期。调查结果显示，四成经 济学家预测今年GD戌曾长率在百分之九或以上，百分之三十九预测在百分之八点 五至九之间，仅五分之一的经济学家认为在百分之八点五以下。（二）房地产趋势房地产行业在我国经历20多年的市场化发展，如今已经取得了相当规模的发展， 各种类型地产项目在我国得到上马实施，受整体经济增长影响，我国的房地产价 格一直处于稳步攀升态势。但2005年以来，受国家宏观经济环

4、境影响，人民币升值、CPI反弹使宏观经济充满了变数，直接影响了人们对房地产行业的市场预期，使房地产行业景气指 数趋于下降状态，房地产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。 这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境 欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断 增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房 需求增加。2006年国家宏观政策调控房地产市场，鼓励住房消费，幷进一步开放 金融市场，中国房地产市场有望继续保持平稳增长。同时，房地产开发及营销模 式国际化的趋势更加明显，包括房地产融资理念、项目运作

5、、营销模式、营销理 念。更多的境外基金将关注幷介入国房地产市场，幷从大都市为核心的中心城市 向二、三线城市扩展。结论：国整体经济和房地产发展趋于持续增长趋势，二、三线城市地产生机 尽显。二、市宏观经济及地产趋势分析长江中下游城市中，上海房价已达到 7000元/平方米（外环以），房价超过了5000元/平方米，而的平均房价刚刚超过 4000多元/平方米，同比看来，还有相当的开发销售潜力和上涨空间未来几年项目的市场前景直接和未来几年房地产发展趋势紧密相联，而这又将与 全国房地产发展的总体形势和市的经济发展水平抱有紧密的联系， 下面首先从宏 观经济形势、房地产政策、房地产供给与需求变化、房地产价格构成

6、要素、房价 收入比等因素对市未来几年房地产发展形势做出如下分析：2005年市生产总值已达 2238亿元，人均生产总值达 3245 美元，首次突破 3000 美元；而根据“十一五”规划，到 2010 年，人均生产总值将达到 5000 美元，全 市生产总值年均增长 12%。“十五”时期，市城市居民收入水平增长较快，收入逐年增加。据城市居民 家庭抽样调查资料（以下同） ，2005 年城市居民人均可支配收入首次突破万元， 达到 10849.72 元，比“九五”末的 6761 元高出 4088.72 元，增长了 60.5%，人 均可支配收入创历史新高，市跃入可支配收入万元城市行列。从 2004 年开始，

7、城 市居民人均可支配收入年净增值突破千元， 2004年和 2005 年分别净增 1044元和 1285.67 元。市城市居民人均可支配收入年均增幅达到 9.9%，剔出价格因素，比 “九五”时期增幅实际提高了 1.5 个百分点，实现了“十五”计划目标。 2001 年 2005 年城市居民人均可支配收入增幅分别为 8.0%、7.0%、9.0%、12.2%和 13.4%，呈逐年加快之势。 2005年增幅创近 10年来最好水平， 比上年增幅高出 1.2 个百分点。这说明，市城市居民的收入增长与经济发展速度基本保持同步，经济 持续快速增长增加了居民的收入， 居民收入的持续增加又促进了经济的持续发展。20

8、05 年全市房地产开发投资为 297.99 亿元，占全社会固定资产投资的 28.2 ，同比增长 27.7 ，增幅比上年同期回落了约 9.9 ，投资逐渐趋于理性。 其中，房地产住宅投资为 216.85 亿元，同比增长 29.2 ，占房地产开发总投资 的 72.8 。截至 2005 年底，新增房地产各项贷款为 93.91 亿元，与去年相比减 少 50.5 亿元，占新增金融业贷款的 21.8 。全市房屋施工面积为 2749.63 万平 米，同比增长 12.7 ，与去年同期相比增幅减少了 12个百分点。全市房屋新开 工面积为 1195.4 万平方米，同比增长 13.3 ，占总施工面积的 43.5 ，与

9、去年 同期相比增幅减少了 26.2 个百分点。全市房屋竣工面积为 816.72 万平方米，同 比增长16.3 %。2005年，人均GDP突破3000美元。从“宏观经济的发展阶段将 从根本上决定房地产发展” 的观点出发， 房地产行业自 2006 年的发展将是渐入佳 境，未来美好前景欣然可期。同时，上海、北京、等一线城市不可能再像以前那样占尽先机、 “包揽”外资， 众多跨国企业正逐步将工业投资由中国的一线城市向等二线城市转移。而在房产 新政的打压和人民币升值的预期下， 海外热钱有了大举投资中国地产市场的良机。 当去年七部委联合出台的抑制房价政策将京沪推上风口浪尖的时候，拥有更大发 展空间的二线城市

10、就成了一个亟需开采的金矿，正是中西部被高度看好的几个重 点城市之一。 2005 年，世茂集团、瑞安集团及和记黄埔为代表的香港大财团在劲 搅楼市风云，接连改写“地王”记录。与此同时，境外财团或有境外财团背景的 企业也在土地市场频频亮相。 2007 年伊始市中心城区的楼面地价更是攀升至每平 方米 3000 元以上。无可否认，中部崛起背景下， 城市价值和发展前景重新被认可。交通方面：未来 15 年，国家将在投资一千多亿元，兴建 17 个大中型铁路项 目。届时，乘火车从可直达全国 27 个省市自治区，到、等市只需 2-3 个小时， 到、上海等地只需 4-6 个小时。航空方面，天河机场扩建工程的新航站楼

11、主体结 构工程已进入全面施工阶段。扩建工程中，第二航站楼是主体工程，预计总投资 27.27 亿元。到 2020年，天河机场具有旅客吞吐量 1300 万人次、高峰小时吞吐 能力 4649 人次、年飞机起降 12.2 万架次的能力。 扩建工程将于 2007 年底竣工幷 投入使用。的公路也在加速“快跑” ，建成和在建的环、中环、外环和 7 条高速出 口公路，与在交汇的京珠、沪蓉高速相连相通，将使无可争议地成为全国公路交 通的神经中枢。幷将筹建BRT快速公交系统。预计到2010年规划建设4条快速公 交线路，到 2020 年再规划 3 条快速公交线路。 的交通正在加速起飞， 正在找回“九 省通衢”的辉煌

12、历史，如果把中国的经济版图比作一围棋棋盘，正位于这棋盘的 天元之位。中国中部崛起的经济发展战略，更为经济发展注入新的活力，城市快 速发展进程，也为市房地产业持续快速稳定发展注入活力。此外，在住宅楼市回归中心城区的大趋势下，武昌沙湖徐东、积玉桥、中南 附近以及汉口中心城区等依然将是当仁不让的焦点。而汉口盘龙城、金银湖及武 昌光谷汤逊湖区域等郊区楼市，则有望在今年掀开新一轮开发的小高潮，进而开 始与中心城区楼市形成互动。 2007年楼市的最精彩的地方，将不再是商业地产的 一枝独秀，而是其与写字楼市场、中心城区住宅、郊区大盘等共同组成的全面繁 荣的肇始。由此，楼市也有望真正站在一个新的起点上，开好“

13、十一 ? 五”这盘 大局。结论： 近两年大量港资涌入，作为长江中下游的重要二线城市，房地产将迎来咼速发展期。三、区域供给市场分析项目位于三大居住板块之一的光谷板块的庙山开发区，西临江夏大道，是号武汶太学5理工大学华丰科趨大J 亠警倍*嬴还害LQ鞍件严业网定 t 庙山开发区大学科技国本项目开发区大园区分布光谷因“舒适、人文、 国际化”而被称为最适 合居住的地方。首先， 舒适是光谷核心居住 价值之一，当为最易感 知的层面，东湖的博 大，汤逊湖的清澈，一 路走去郁郁葱葱，景色 宜人；更有武大之厚 重，华工之青春，迎面 而来的皆是昂扬的气称最漂亮的景观大道关山一路的延伸线，东临5万亩水面的汤逊湖。项目

14、所在的息；生活在光谷，山水之间有我家，与环境为善，与邻里为善，更是与自己为善。 光谷核心居住价值之二为人文，作为我国第二大智力密集区，光谷高校林立，优 秀的科研院所云集，武大、华科、华师等各大历史名校不约而同地在此建立自己 的新校区，一个公园般的充满了人文气息的大学城已然在此形成。最后，国际化 在光谷居住价值中有着特殊的意义。高校成果产业化如火如荼，更有一大批具有 海外学习、工作背景的知识精英前来讲学、创业，武大软件园、华工产业园、华 中软件园、医药产业园等正带动着光谷以前所未有的激情蓬勃发展。由此，光谷 聚集了一大批中产阶级精英人士，这就客观要求光谷地产提供具有国际气质的生 活方式，由此，低

15、密度、高绿化率、创新性等成为光谷地产的鲜明特点，而万科、 当代地产开发的类似于“新城市主义”等主题小区（以多层、小高层住宅类型为 主），也在整个楼市极具代表性，并且供不应求。这反映出光谷地区的房地产市场 极具发展潜力。四、区域代表项目分析（一）区域项目概况主力别墅面积价格（元/M2）清风别墅江夏区江夏大道汤逊湖畔176就的联排3800 （独体）阳光海岸汤逊湖庙山开发区350就的独体，300就的联排6000 （独体）梅南山居江夏大道特1号190-300就的独体6000 （独体）宜家汤臣庙山开发区阳光大道160 197就的联排,300-370就的独体6000 （独体）会所，贝多芬广场，商,露天泳池，供暖系统会所、幼儿园渡假村、运动场所会所，沙滩浴场，网球场湖滨会所，酒吧及美容院，亲水平台物业管理建筑单位楼盘规模停车位数量开发企业销售情况傍汤逊湖长江物业长城建设10万方350个房地产长江综合开发傍汤逊湖天厦物业山河建筑公司13万方多层10: 6;别墅1: 1依山环水，紧邻大学新大陆物业发展有限公司建工集团21.5 方1:01新大陆物业发展有限三面临汤逊湖，幷设 湖，基本上做到户户观湖丽岛物业管理有限公中建三局19万方1:01福达置业发展有限公司弘福置业有限公司总公司公司别墅外观