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1、XX市XX区XX小镇综合物业管理服务采购项目竞争性磋商采购文件（非政府采购-资格后审）项目编号：*(JC06)采购代理机构：XXXX企业管理咨询有限公司二二年四月十日目 录第一章 竞争性磋商公告3第二章 供应商须知4第三章 项目需求12第四章 评审程序和方法19第五章 合同授予及主要条款28第六章 履约验收及付款35第七章 质疑与投诉35第八章 磋商响应文件的组成及格式37第九章 物业服务管理考核46尊敬的投标供应商（以下称磋商响应供应商）：欢迎参加本采购项目的竞争性磋商。为了保证本项目磋商顺利进行，请在制作磋商响应文件之前，仔细阅读本竞争性磋商文件的各项条款，并按要求制作和递交磋商响应文件。
2、谢谢合作！第一章 竞争性磋商公告XXXX企业管理咨询有限公司（以下称采购代理机构）受XXXX小镇投资管理有限公司（以下称采购人）的委托，就XX市XX区XX小镇所需的综合物业管理服务项目组织竞争性磋商采购，诚邀符合资格条件的潜在供应商参加磋商响应。一、项目名称：XX市XX区XX小镇综合物业管理服务采购项目；二、项目编号： *(JC06)；三、项目预算：年度服务费金额为人民币130万元；四、项目需求：就XX市XX区XX闸小镇需求综合物业管理服务，具体见本磋商文件第三章；五、项目服务期：本项目服务期为3年（即36个月）；六、供应商资格1.具有独立承担民事责任的能力；具有良好的商业信誉和健全的财务会计
3、制度；具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。2.本项目不接受任何形式的联合体以及在项目过往年度的合同履行期间由于违反管理考核规章等情形或造成社会不良影响的且停止履约未满3年的服务供应商投标。3.单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参与同一采购项目相同标段的政府采购活动；为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动。特别提醒：供应商须携带要求的资格、技术材料原件【见第二章第八条中A、磋商响应资料原件包】供资格
4、审查及技术评审用。因携带原件不全而引起的后果由供应商自负。七、磋商文件的获取有意愿参与对本项目磋商响应的单位，请于通知日起至磋商评审日前，到“XX市XX区人民政府网公告公示栏(*。十四、竞争性磋商的公告期本项目竞争性磋商公告期限为公告在“XX市XX区人民政府网政府公告公示栏(*)”发布之日起3个工作日。本项目竞争性磋商文件公告期为公告发布之日起的5个工作日。第二章 供应商须知一、说明1.本磋商文件仅适用于本采购代理机构组织的招标采购活动。2.招标采购活动及因本次招标产生的合同受中国法律制约和保护。3.磋商文件的解释权属于代理机构。4. 供应商在知道或应当知道本项目磋商公告及磋商文件中的所有内容
5、：如内容或页码短缺、资格要求和技术参数出现倾向性或排他性等表述的，应当在获取采购文件或者采购文件公告期限届满之日起7个工作日内提出质疑；未提出或是未在规定期间内提出质疑的视作供应商接受本项目磋商公告及磋商文件中的全部内容，供应商不得在招标活动期间及招标结束后针对本项目磋商公告及磋商文件中的所有内容提出质疑事项。5.供应商应认真审阅本磋商文件中的所有事项、格式、条款和规范要求等，如果供应商没有按照磋商文件要求提交磋商响应文件，或者磋商响应文件没有对磋商文件做出实质性响应，有可能被拒绝参与磋商。6.磋商文件项目需求提出的可能涉及到的工艺、材料、设备、商标、样本、技术规范、参数规格、品牌等，仅作为说
6、明，没有限制性，供应商在磋商响应中可以选用替代标准，但这些替代标准要优于项目需求技术规格中要求的标准，以满足采购人的需要。7.本磋商文件内所称的“以上”、“以下”、“内”、“以内”，包括本数；所称的“不足”，不包括本数。二、磋商文件的获取参与对本项目磋商响应的单位，请于通知日起至磋商评审日前，到“XX市XX区人民政府网公告公示栏(*)”下载本项目的竞争性磋商采购文件。三、磋商文件的补充说明、澄清、修改、答疑1.采购代理机构有权对发出的磋商文件进行必要的补充说明、澄清或修改。2.凡涉及磋商文件的补充说明、澄清或修改，均以采购代理机构在“XX市XX区人民政府网公告公示栏(*)”发布的信息为准。3.
7、采购代理机构对磋商文件的补充说明、澄清或修改，将构成本项目采购文件的一部分，对供应商具有约束力。4.补充说明、澄清或修改的内容可能影响到响应文件编制的，采购代理机构将在首次提交磋商响应文件截止日5天前，发布补充说明、澄清或修改公告。不足5日的，应当顺延首次提交磋商响应文件截止之日。5.除非采购代理机构以书面、公告的形式对磋商文件作出澄清、修改、补充并通知到供应商，供应商对涉及磋商文件的任何推论、理解及其结论所造成的结果，均由供应商自负。6.招标采购单位视情组织答疑会。如有产生答疑且对磋商文件内容有修改，采购代理机构将按照本须知有关规定，以补充通知（公告）的方式发出并通知到供应商。四、项目涉及到
8、的现场勘察1.磋商文件所提供的项目相关数据仅供参考，根据自身需要，供应商可在磋商响应文件递交日前自行对有关现场和周围环境进行勘察，以获取编制磋商响应文件所需的信息。勘察现场如有费用产生，由供应商自行承担。2.采购人向供应商提供有关现场的资料和数据，是采购人现有的并认为能使供应商可利用的资料。采购人对供应商由此而做出的推论、理解和结论概不负责。3.潜在供应商为响应项目而勘察现场，但不得因此使采购人承担有关的责任和蒙受损失。供应商须承担勘察现场而带来的一切责任及风险。4.供应商应在现场勘察时，熟悉现场及周围交通道路等情况，以获得一切可能影响磋商响应内容的直接资料。供应商成交后，不得以不完全了解现场
9、情况为理由而向采购人提出任何索赔的要求，对此采购人不承担任何责任，并且将不作任何答复。5.勘察现场的联系人：XXX购文件第一章第十二条第1点：采购人。五、磋商响应文件的组成及装订1.磋商响应文件由 ：A磋商响应资料原件包、B资格后审材料文件、C技术标文件、D价格标文件，共4部分组成（以下由文件前缀号代称）。2.供应商按磋商响应文件组成顺序编写响应文件，并装订成册。磋商响应文件均需采用A4纸（图纸等除外），不允许使用活页夹、拉杆夹、文件夹、塑料方便式书脊（插入式或穿孔式）装订。磋商响应文件不得行间插字、涂改、增删。修改错漏处，须经过供应商法人代表或其委托的代理人（以下称被委托受权人）签字（或盖章
10、）并加盖公章。3.价格标文件中的所有报价表，必须装订成册。六、磋商响应文件的份数、签署和退还1.磋商响应文件中，除【A】外的，其余均为一份“正本”和四份“副本”。2.在每一份磋商响应文件上要明确标注项目名称、项目编号、磋商响应文件各自对应的名称、供应商全称、“正本”、“副本”字样，“正本”和“副本”若有差异，概以“正本”为准。3.磋商响应文件中的所有“正本”，须为打印的，其正文内容由法定代表人或被委托授权人签字（或盖章）并加盖公章，“副本”可为“正本”的复印件。4.磋商程序顺利进行后，除【A】外，其余所有磋商响应文件都将作为档案保存，不论成交与否，代理机构均不退回（未拆封的除外）。七、磋商响应
11、文件的密封及标记1.供应商须将本项目磋商响应文件：【A】、【B】、【C】、【D】分别单独密封。2.密封后，应在每一密封件上明确标注磋商项目名称、项目编号、磋商响应文件各自对应的名称、供应商全称及日期，同时加盖供应商公章。【特别提醒】磋商响应文件中【A】与【B】、【C】的“正本”或“副本”内，均不得含有任何【D】中的报价表（报价单）的内容，否则作无效磋商处理。八、磋商响应文件内容A、磋商响应资料原件包（一个密封包） 【特别提醒】未携带要求的原件或因携带原件不齐全而引起的后果，由供应商自负。1.提供磋商响应供应商具有物业经营范围的营业执照（副本）及税务登记证（副本，提供新版“三证合一”营业执照的除
12、外）的原件。2.法定代表人参加磋商的，必须提供本人身份证原件；非法定代表人参加的，必须提供法定代表人签名或盖章的授权委托书、被委托授权人身份证及磋商响应供应商在本次项目招标公告之日前为其缴纳2019年至今任意连续6个月的社会保险证明，这3项材料的原件。3.提供磋商响应供应商在本项目招标公告之日前2019年至今任意连续6个月依法缴纳“税收”和“社会保障资金”的这2项证明材料的原件。4.磋商采购文件要求的其他材料的原件。B、资格后审材料文件（一个密封包，内含：1份“正本”和4份“副本”。）【特别提醒】单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参与同一采购项目相同标段的政府采
13、购活动；为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动；如发现供应商递交的资格后审材料有弄虚作假行为，该供应商将记入不良记录，并上报有关部门，如已成交，招标采购单位有权取消其成交资格，并由该供应商承担一切责任和损失。1.提供磋商响应供应商具有物业经营范围的营业执照（副本）及税务登记证（副本）（提供新版“三证合一”营业执照的除外）原件的复印件（须加盖公章）。2.法定代表人参加磋商的，必须提供本人身份证原件的复印件（须加盖公章）；非法定代表人参加的，必须提供法定代表人签名或盖章的授权委托书、被委托授权人身份证及磋商响应供应商在本次项目招标
14、公告之日前为其缴纳2019年至今任意连续6个月的社会保险证明，这3项材料原件的复印件（须加盖公章）。3.提供磋商响应供应商在本项目招标公告之日前2019年至今任意连续6个月的依法缴纳“税收”和“社会保障资金”的这2项证明材料原件的复印件（须加盖公章）。4.磋商响应供应商须提供参与本次项目政府采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面无重大违法记录声明函（须加盖公章）。5.磋商响应供应商须提供谈判文件第八章谈判响应文件格式内“三、B、B.2、”中的“谈判响应相关格式文件”内的：关于资格文件的声明函、磋商响应供应商一般情况表。6.磋商响应供应商应当提供“非本项目过往年度”的合同服务供应商的
15、承诺（须加盖公章）；或是在合同履行期间由于违反管理考核规章等情形或造成社会不良影响的且停止履约已满3年的服务供应商的承诺（须加盖公章）。C、技术标文件（一个密封包，内含：1份“正本”和4份“副本”。）（格式参见第八章）【特别提醒】供应商应根据本磋商文件第三章“项目需求”提供的主要技术规范，服务要求标准等的采购需求，仔细阅读并在理解的基础上结合第四章“评审程序和方法”内的评审细则编写编制技术标文件，并提供评分标准中所涉及到的相应材料。以下技术标文件的内容，不得有缺项或漏项。否则将有可能被视为未实质性响应磋商文件要求而作无效磋商处理，亦可能直接影响技术磋商评审的得分。凡涉及材料原件的，须提供密封在“磋商响应资料原件包”内，以便评审核查。1.竞争性磋商响应函；2.资信（1）供应商认为可以提供的相关资信荣誉等；提供相应原件及其复印件加盖公章。（2）项目案例：供应商须提供2017年1月1日以来至今，承担过类似本项目的成功案例。证明文件以“完整的合同文本”为准，提供合同原件及其复印件并加盖公章。3.技术响应的详细说明根据本磋商文件第三章项目需求，提供包含但不限于如下的内容：（1）针对本项目需求的各项服务，提供岗位及人
