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1、房地产知知识问答答一、土地地及综合合类1、土地地用途包包括哪些些种类？答：土地地分为农农用地、建建设用地地和未利利用地。农用地是是指直接接用于农农业生产产的土地地，包括括耕地、林林地、草草地、农农田水利利用地、养养殖水面面等；建建设用地地是指建建造建筑筑物、构构筑物的的土地，包包括城乡乡住宅和和公共设设施用地地、工矿矿用地、交交通水利利设施用用地、旅旅游用地地、军事事设施用用地等；未利用用地是指指农用地地和建设设用地以以外的土土地。2、如何何了解土土地来源源及性质质？答：对已已办理房房地产登登记的，可可以从房房地产证证中了了解；对对未办理理房地产产登记手手续的，可可以从土土地使用用权出让让合同
2、书书中了解解。3、 什什么是集集体土地地？ 答：集体体土地是是指农村村集体所所有的土土地。4、有哪哪些用地地属于集集体土地地？答：根据据中华华人民共共和国土土地管理理法第第八条的的规定：农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，属属于农民民集体所所有；宅宅基地和和自留地地、自留留山，属属于农民民集体所所有。5、对集集体土地地使用权权有哪些些规定？答：根据据中华华人民共共和国土土地管理理法的的规定，农农民集体体所有的的土地的的使用权权不得出出让、转转让或者者出租用用于非农农业建设设；但是是，符合合土地利利用总体体规划并并依法取取得建设设用地的的企业，因因破产、兼兼并等
3、情情形致使使土地使使用权依依法发生生转移的的除外。根据深深圳经济济特区土土地使用用权出让让条例的的规定，集集体所有有的土地地，经依依法征用用转为国国有土地地后，方方能依该该条例出出让其使使用权。深圳市市土地征征用与收收回条例例还规规定，违违反该条条例的规规定，擅擅自与农农村集体体经济组组织或其其成员签签订有关关征用土土地协议议的，其其征用土土地协议议无效；在非法法取得的的集体所所有的土土地上进进行开发发建设的的，以非非法转让让土地论论处。6、什么么是行政政划拨用用地？答：土地地使用权权划拨，是是指县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付
4、其其使用，或或者将土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者使使用的行行为。特区内，从从特区成成立至119888年1月3日期间间，由政政府无偿偿划拨的的并办理理了征地地手续的的土地可可认定为为行政划划拨用地地；特区区外，土土地使用用者通过过除出让让土地使使用权以以外的其其他方式式依法取取得的国国有土地地，均可可认定为为行政划划拨用地地。7、 什什么是合合作建房房？ 答：合作作建房是是指以一一方提供供土地使使用权，另另一方或或多方提提供资金金合作开开发房地地产的房房地产开开发形式式。8、对合合作建房房有哪些些规定？答：对一一方提供供土地使使用权，另另一方或或多方提提供资金金合作开开发房地地产，并并
5、以产权权分成的的合作建建房视为为房地产产转让。在在20001年8月6日后，房房地产管管理部门门不再审审批合作作建房。对对已交清清地价款款的出地地方，出出地方直直接进入入土地交交易市场场，通过过挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方；对已已取得行行政划拨拨用地、历历史用地地、协议议用地土土地使用用权的单单位需寻寻找合作作方的，须须经过规规划国土土部门对对规划、用用地等问问题进行行审核，并并补交市市场地价价后，再再进入土土地交易易市场以以挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方。根据深深圳市土土地交易易市场管管理规定定和“深府220011944号”文的有有关规定定，原农农村征地地
6、时返还还的工商商发展用用地进入入市场的的，按建建筑面积积收取市市场地价价的100%，可可以合作作建房。9、什么么是土地地使用权权出让？答：土地地使用权权出让，是是指深圳圳市人民民政府以以拍卖、招招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者使使用，土土地使用用者向市市政府支支付土地地使用权权出让金金的行为为。10、各各类用途途的土地地使用权权出让最最高年限限是多少少？答：根据据深圳圳经济特特区土地地使用权权出让条条例第第十四条条的规定定，土地地使用权权出让最最高年限限按下列列用途确确定：(一)居住用用地七十十年；(二)工业用用地五十十年；(三)教育、科科技、文文
7、化、卫卫生、体体育用地地五十年年； (四)商业、旅旅游、娱娱乐用地地四十年年；(五)综合或或者其他他用地五五十年。另另外，加加油站、加加气站用用地为二二十年。11、通通过出让让方式取取得土地地使用权权后，是是否就可可以处分分该宗土土地？答：根据据深圳圳经济特特区土地地使用权权出让条条例第第十五条条的规定定，土地地使用权权出让合合同签订订后，土土地使用用者未取取得该宗宗土地使使用权的的房地地产证前前，可以以占有和和使用该该宗土地地，但不不得处分分。12、土土地使用用权出让让合同包包括哪些些内容？答：根据据深圳圳经济特特区土地地使用权权出让条条例第第十七条条的规定定，出让让合同应应具备以以下主要要
8、条款：(一)双方当当事人的的姓名或或者名称称、地址址；(二)出让土土地使用用权的宗宗地号、面面积；(三)土地使使用年期期及起止止时间；(四)土地使使用权出出让金的的数额、币币种、交交付方式式及时间间；(五)交付土土地的时时间；(六)规划、市市政设计计要点；(七)项目竣竣工提交交验收时时间；(八)市政设设施配套套建设义义务；(九)使用相相邻土地地和道路路的限制制；(十)建设附附属、附附加设施施的项目目及义务务；(十一)违约责责任；(十二)当事人人认为必必要的其其他条款款。出让让合同应应附上宗宗地图，作作为出让让合同的的组成部部分。13、土土地使用用权出让让合同规规定的用用途或条条件是否否可以变变
9、更？答：一般般情况下下，土地地使用者者应按土土地使用用权出让让合同规规定的用用途、期期限和条条件开发发、利用用土地。对确需改改变出让让合同规规定的土土地用途途或条件件的，应应征得土土地管理理部门的的同意。土土地管理理部门应应与土地地使用者者以书面面形式变变更出让让合同，重重新调整整土地使使用权出出让金标标准，并并按有关关规定办办理变更更登记。14、土土地使用用权的出出让方式式有哪些些？答：土地地使用权权出让包包括招标标、拍卖卖、协议议三种方方式。15、什什么是拍拍卖出让让土地使使用权？答：拍卖卖出让土土地使用用权，是是指在指指定的时时间、公公开场合合，在土土地管理理部门授授权的拍拍卖主持持人的
10、主主持下，竞竞投者按按规定的的方式应应价，由由出价最最高者获获得土地地使用权权的行为为。16、什什么是招招标出让让土地使使用权？答：招标标出让土土地使用用权，是是指由土土地管理理部门公公开招标标或邀请请符合条条件的投投标人投投标，经经评标后后确定的的中标人人取得土土地使用用权的行行为。17、有有哪些土土地使用用权出让让需通过过招标或或拍卖方方式进行行？答：根据据深圳圳经济特特区土地地使用权权出让条条例和和深圳圳经济特特区土地地使用权权招标拍拍卖规定定，凡凡经营性性、营利利性项目目用地一一律以招招标或拍拍卖的方方式出让让。18、什什么是协协议出让让土地使使用权？答：协议议出让土土地使用用权是指指
11、由土地地管理部部门代表表市政府府与土地地使用者者以土地地的公告告市场价价格为基基准，经经过协商商确定土土地价格格，并将将土地使使用权让让与土地地使用者者的行为为。19、哪哪些土地地使用权权出让可可采取协协议方式式？答：根据据“深府220011944号”文的规规定，协协议方式式出让土土地使用用权仅限限于以下下范围：（一）工工业用地地（特区区内限高高新技术术项目用用地）；（二）市市、区政政府建设设的社会会微利商商品房用用地和全全成本微微利商品品房用地地；（三三）市、区区财政全全额投资资的机关关、文化化、教育育、卫生生、体育育、科研研和市政政设施用用地等公公益性、非非营利性性用地；（四）军军事用地地
12、。20、哪哪些土地地使用权权出让经经市政府府批准后后可采取取协议方方式？答：根据据“深府220011944号”文的规规定，下下列用地地也可以以采取协协议出让让方式出出让土地地使用权权，但必必须按公公告的市市场价格格出让，并并将出让让情况予予以公示示：（一一）属特特区急需需或特别别鼓励发发展的项项目用地地；（二二）市政政府以土土地入股股合作的的项目用用地。21、对对原行政政划拨土土地、历历史用地地、协议议出让土土地上建建成并已已竣工验验收的房房地产，如如何进入入市场？答：根据据“深府220011944号”文的规规定，原原行政划划拨土地地、历史史用地、协协议出让让土地上上建成并并竣工验验收的单单位
13、和个个人的不不能进入入市场的的房地产产，应补补交市场场地价。在在该规定定实施之之日（即即20001年7月6日）起起一年内内补交的的，按下下列办法法办理：（一）补补交地价价的标准准：1市、区区国有企企业按市市场地价价的200%补交交地价。工工业用途途免予补补交。22市、区区国有企企业以外外的其他他单位和和个人按按市场地地价的225%补补交地价价。工业业用途免免予补交交。（二二）自办办理手续续之日起起按相应应房地产产用途，重重新开始始计算土土地使用用年期。（三三）原安安居房进进入市场场补交地地价的标标准，按按市政府府有关规规定执行行。（四四）上述述房地产产补交地地价后，发发（换）红红皮房地地产证，
14、可可以进入入市场。（五五）上述述规定不不适用已已签订土土地使用用权出让让合同且且未交清清市场地地价或协协议地价价的土地地使用权权受让单单位。（六六）在本本规定实实施之日日起一年年内未按按上述标标准补交交地价的的，一律律按现行行市场地地价标准准足额补补交，但但原福利利、微利利商品房房除外。（七七）对历历史遗留留违法私私房和生生产经营营性违法法建筑的的处理有有特别规规定的，按按特别规规定执行行。22、什什么是土土地的挂挂牌交易易？ 答：土地地的挂牌牌交易，即即在一定定期限内内将土地地交易条条件在土土地交易易机构进进行公告告，并接接受交易易申请的的行为。土地使用用权公开开挂牌交交易的，应应公告最最低
15、交易易价和其其他交易易条件。公公告期限限不少于于30日。公告告期限届届满，按按照以下下规定确确定能否否成交：（一）若若在规定定期限内内只有一一个申请请人，且且报价高高于最低低交易价价，并符符合其它它交易条条件的，则则此次交交易成交交；（二二）在规规定期限限内有二二个以上上申请人人的，允允许多次次报价，土土地使用用权应由由出价高高者获得得。报价价相同的的，由在在先报价价者获得得；（三三）若在在规定期期限内没没有申请请人,或者只只有一个个申请人人但报价价低于最最低交易易价或不不符合其其他交易易条件的的，委托托人可调调整最低低交易价价，重新新委托交交易中心心交易。报价价以报价价单为准准。成交交后，由由委托人人与买方方签订土土地使用用权转让让合同，并并由交易易中心鉴鉴证。申请请人挂牌牌交易所所公告的的最低交交易价由由委托人人决定，但但该最低低交易价价不得低低于应补补交地价价、应缴缴纳税费费及应付付交易服服务费用用之和。23、有有哪些土土地交易易应在土土地房产产交易中中心通过过招标、拍拍卖、挂挂牌交易易方式公公开进行行？答：根据据深圳圳市土地地交易市市场管理理规定的的规定，下下列土地地交易（包包括分割割转让）应应在交易易中心通通过招标标、拍卖卖和挂牌牌交易方方式公开开进行：（一）经经营性项项目用地地（包括括市政府府收回闲闲置
