不动产练习试题及解析

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1、一、单项选择题(共50题，题号150,每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个符 合题意)1、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高，其原因主要在于( D )。 D 公共配套设施状况好2、按照我国现行法律的规定，土地价格是指( B )。B 为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价3、土地价值是由于土地的( B )三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。B.效用、相对稀缺性和有效需求4、 某比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2,同一城市此类地价指数以2004 年1月 20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于 20

2、04年10月20日的评估价格为(B )元/皿2(保留到小数点后一位)。A. 314.3B. 314.4 C. 315.0 D. 315.3【解析】5月的价格指数为104%, 10月的价格指数为109%。贝I10月的价格为300X 109%/104%=314.45、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得 国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年， 剩余使用年限为 20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜？(D ) D .用市场比较法6、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为 15 万元，为自有

3、资金投入；土地开发费为 20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各 项费用投入符合一般水平。贝在成本逼近法计算中的投资利息为( D )元。A. 8934B. 18000 C. 22500 D. 22634【解析】 15X(1+6%)1.5-1+20X(1+6%)0.75-1=226347、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1200 元/m2,专业费及管理费为建安工程费的12%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利 率为5.8%，销售税费预计为6元/m2。则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为 ( B

4、 )万元。A. 86.54 B. 70.50 C. 70.81 D. 107.94【解析】建安费 1200 万，专业费=1200X12%=144。利息=1344X40%X (1+5.8%)1.5-1+1344 X60%X(1+5.8%)0.5-1=70.58、采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不动产价值及开发成本均根据( A ) 预测。A.当前市场状况 B.未来市场状况C.过去市场状况D.市场变动情况9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目 开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8%，折 现率为12%，贝该

5、项目开发完成后的房地产现值为( C )万元。A. 4000B. 3768 C. 2682 D. 2847【解析】先折现，再还原。 320/(1+12%)3/8%X1-1/(1+8%)3710、有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元/m2，土地还原利率取6%,假设该宗土 地的使用年期是50年时，其地价是(A )元/皿2, 土地还原利率取6%。A. 57.3B. 43.7 C. 83.3 D. 30.0【解析】地 价=50X1-1/(1+6%)50/1-1/(1+6%)3011、评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为 300 元 /m2,其中维修费、管理费等为租

6、金的25%,该类房地产的还原率为8%,总建筑面积35000m2,可出租率为 80%，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为 ( A ) 万元。A 94500 B 126000 C 7875D 7000【解析】300X 12X( 1-25%)X80%X35000/8%12、市场比较法的间接比较法是以( A )为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较， 然后将比较结果转化为修正价格。A.标准宗地13、霍夫曼法则认为深度为100英尺的标准宗地，将标准深度4等分的情况 下，随着离道赂距离的增加，每等份的价值占全部地价的比例分别为( A )。A. 37.5%、 29.5%、 20.7

7、%和 12.3%B. 40%、 30%、 20%和 10%C. 50%、 25%、 15%和 10%D. 42.5%、 30%、 20%和 7.5%14、土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需进行年期修正。评估土地为商业用途， 设定年期为20年；商业用途基准地价为1000元/m2，土地还原利率为6%。经年期修主后的 地价为(D )元/皿2。A. 1000 B. 688C. 500 D. 763【解析】 1000X1-1/(1+6%)20/ 1-1/(1+6%)4015、某地块面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3,建筑密度为30%。 在单位建筑面积所获得的利润相同的条件

8、下，下列建设方案中最为可行的是( C )。C.建筑物地面一层建筑面积600m2，总建筑面积为5500m216、王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，其建 筑面积为120m2，市场价格为3600元/m2,原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元， 回收价值为 200 元，则该公寓的适宜价格为( C )元。A. 430000 B. 432200 C. 432000 D. 432100 【解析】价格为公开市场价格。 120X360017、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2,建筑物 经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则

9、运用直线法计算该建筑物的现值为( C )万元。A. 10.2 B. 11.0C. 11.3 D. 11.5【解析】 200X800-200X800X(1-2%)X12/4018、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率 为 8%，则该房地产所占的土地价格为( C )万元。A. 300B. 400C. 500D. 600【解析】1000X7%=地价X6%+ (1000-地价)X8%。或者由三个还原率之间的关系可知， 地价=房价=1000/2=50019、某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为 2.0。选择某比较案例的成交价格为 1800 元/m2, 土地

10、使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于 待估宗地，修正系数为 3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为 3%。该城市住宅地 价的容积率修正系数如下表所示，土地还原利率为 8%，则待估宗地土地价格为( D )元A. 2743 B. 2744 C. 2746 D. 27422.某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元/m2，成新率为80%。据调查同类房地产 年净收益为180元/m2, 土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%,则该房地产的价格为 (C )元加。A2200B2500C2600D2900【解析】建筑物价格=1500X 80%=1200,建筑物收益

11、1200X 8%=96，地价=(180-96) /6%=1400，房地产价格=1200+1400=2600 23在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的( D )。A.自然因素B.经济因素 C.区域因素D.个别因素24. 用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单 位地价为2500元/m2,容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基 准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。该比较实例H经容积率修正后的地价 为(B )元/皿2。A. 2000 B. 2100 C. 2625 D. 2976【解析】G价格指数为125%，

12、H价格指数为105%，2500X105%/125%25. 某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利6%， 则该宗地50年使用权价格为( B )万元。A. 286.03 B. 301.87C. 351.88D. 355.33【解析】26、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发 建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%， 则开发完成后的不动产价值为( B )万元。A. 5333 B. 5277 C. 4804D. 4754【解析】 400X1-1/(1+7%)38/7%27. 我国土地价格是(

13、D)和收益的购买价格。A. 土地价值B. 土地所有权C. 土地使用价值D. 土地权利32.某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是 200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为(B)元/平方米。A. 86.00B.87.50C.88.00D.91.25【解析】利润=(100+50+200)X25%33.某城市以2005年为基期， 2006年、2007年、2008年的地价指数分别为1 10、1 15、123。某比较案 例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为( B )元/平方米。 A. 1476

14、B. 1342C.1200D.1073【解析】1200X123/11034.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容积率分别为8、5、4.5，若其他 条件相同，则购买者会优先选择(A)。A.甲宗地B.乙宗地C.乙宗地、丙宗地任选其一 D.甲宗地、乙宗地任选其一【解析】计算楼面价格分别为 1200/8=150,860/5=172,800/4.5=177.835. 某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元， 销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该 宗地的收益

15、率为( B )。A. 55.6%B.50. 0%C.61.2%D.66.7%【解析】收益率=(9000-1500-3000-500-400-600) /(1500+3000+500+400+600)36. 某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50 年，已经使用2 年，残值率2%。现上市需 按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200 元/平方米。假设 土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为(B)元/平方米。A. 24.00B.28.57C.30.00D.31.58【解析】年折旧费=1200/(40+2) 37某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑 物耐用年限为 50年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。采用收益还原法 评估该宾馆2009年8月的价格为(D)万元。A2145B2130C2040D2005【解析】200Xl-l/(l+9%)27/9%38某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益 为 39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价 值时，收益年数应确定为(B)年。Al9.5B20.5C25D27