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1、公共排污管堵塞的责任究竟属于谁？责任主体一:开发商开发商作为房屋和配套排污管道的建设单位,即产品(房屋排污管)的生产者,当产品（房屋排污管）浮现问题，首要的责任主体固然是开发商。一般鉴定管道与否属于开发商的责任,需要把握两个准则,其一是保修期准则，即浮现堵塞的排污管与否在保修期之内。按照建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修措施的规定,在正常使用条件下,房屋给排水管道最低保修期为二年。固然,这里提及的只是最低保修期限,只要业主乐意，也可以在购房时和开发商进行协商商定更长的保修期，具体以双方签订的购房合同及房屋质量保证书的商定为准；其二是事实性准则,即浮现堵塞的排污管的实际状况，可以证明责任
2、主体为开发商。如笔者曾遇到一起使用达三年的排污管堵塞返水的问题,究其因素,是通过架空层的排污管未接入污水井，三年来大量的污水直接流入架空层内,直至三年后架空层局部污水积满，于是发生排污管堵塞返水问题。使用三年才发生排污管堵塞倒灌,相对于给排水管道二年的保修期限,是早过了保修期的，但排污管未接入污水井的事实是不可否认的,因此，责任仍然应当由开发商承当。依笔者的经验,以上保修期准则和事实性准则之间，既是互相依存的,也是互相独立的。所谓互相依存是指，当排污管在保修期之内,排污管的实际状况存在设计缺陷或施工缺陷,则可以认定为开发商的责任；反之,当排污管在保修期之外，排污管的实际状况也不存在设计或施工缺
3、陷,则可以认定不是开发商的责任。所谓互相独立是指，当排污管堵塞的因素非常明确，如排污管倒坡、途径过长、未接通等，虽然公共排污管已通过了保修期,但责任仍然应当是开发商；反之,虽然公共排污管在保修期之内,但排污管的实际状况既不存在设计缺陷，也不存在施工缺陷，其责任主体也不是开发商了。经总结,笔者觉得有关排污管堵塞与否属开发商的责任，可参照表一执行。表一:公共排污管堵塞责任主体之开发商责任划分保修期准则事实性准则保修期内保修期外标 准根据坡度不够或倒坡00/0.0居住社区给水排水设计规范排污管管径过小50m200mm居住社区给水排水设计规范排污管距离过长20MM居住社区给水排水设计规范管道未接通外力
4、导致管道变形管道腐蚀管道接头脱接管道中间凹陷阐明:“”表达是开发商的责任,“”表达不是开发商的责任。责任主体二:业主房屋公共排污管，一般是供楼上楼下等相邻业主排放污水的设施,是相邻业主公共设施之一,并属于相邻业主共同所有。公共排污管除因设计和施工缺陷因素也许引起堵塞外,业主的不文明使用和业主不配合维修，同样会导致排污管堵塞引起损失的状况。实际工作中,我们疏通堵塞的排污管时，常常会疏通出水泥块、泡沫剂、卫生巾、刷子、塑料瓶、塑料袋等物品,给人的感觉,似乎排污管道是垃圾桶。固然,我们有理由相信,有些业主(涉及装修人员)也是无意而为之，但排污管堵塞导致相邻业主损失的事实的确严重。一般公共排污管的顾客
5、有几户、十几户、有的甚至是几十上百户,一旦浮现损失,很难追查到具体的负责人。根据民法通则第八十三条,不动产的相邻各方，应当按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理的精神，对的解决截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方导致阻碍或者损失的,应当停止侵害,排除阻碍,补偿损失。以及其她有关法律法规的规定,导致堵塞的排污管是公用设施，相邻业主均有对其保护的义务,如因相邻顾客不文明使用的因素，导致相邻业主受损,在无法拟定具体负责人,而相邻也许的责任业主又不能证明自己对相邻业主导致的损失没有过错的状况下,根据公平原则，相邻业主应停止侵害,补偿损失。由业主因素导致排污管堵塞损失问题,除上述不
6、文明使用的状况外,相邻业主的不配合,也是引起排污管堵塞并产生损失的重要因素。如某栋二楼业主的下水道发生堵塞，需要到一楼进行疏通,但一楼业主因多种因素，不予配合甚至是制止疏通,并最后导致了二楼业主室内淹水受损,根据民法通则第八十三条和物权法第八十四条的规定,不动产的相邻权利人在解决相邻关系时应当遵循 “有利生产、以便生活、团结互助、公平合理”的6字方针；以及武汉市住宅区物业管理条例第三十二条的规定“房屋共用部位、共用设施维修时，有关业主应当予以配合。因有关业主阻挠维修导致其她业主财产损失的,行为人应当负责补偿。”该栋一楼业主应当补偿二楼业主的淹水损失。有关公共排污管道堵塞责任主体之业主责任划分可
7、参照表二执行。表二：公共排污管堵塞责任主体之业主责任划分序号具体因素责任主体1装修因素胶织物如白乳胶、泡沫剂；凝聚物如水泥、油漆、涂料等流入排污管相邻也许业主(住户)2生活因素衣物、卫生巾、刷子等物品掉入下水管相邻也许业主(住户)/使用人不配合,阻挠维修(疏通)不配合业主 (住户)责任主体三：物业管理公司实践中，某些物业管理者根据物权法第七十二条的规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承当义务;不得以放弃权利不履行义务。”片面地觉得涉及排污管在内的属于业主的共用设施,浮现问题，其责任就是业主。其实并非如此。笔者觉得,物权法对有关共有部分的权利、义务的拟定只是物权的主体资格的拟定,
8、而并非物业管理责任的划分规定。共有部分的权利和义务属相应业主所有无错，但根据物权法、物业管理条例的有关商定,业主可以将属于业主共有的并共同应尽义务的共用设施,如共用排污管道的维护管理交由物业管理公司负责。其具体的维护管理细节,及承当的责任,一般是以物业管理服务合同的形式商定的。以建设部制定的格式合同为例,格式合同中商定共用的上下水管道、落水管属委托物业服务的内容之一,并商定房屋共用设施、设备小修、养护费用由物业管理公司承当。根据该商定,公共排污管的维修养护责任就是物业管理公司。固然,商定了物业管理公司为维修养护责任单位,仍还不能绝对地觉得排污管浮现问题其责任就一定是物业管理公司,具体的还需关注
9、合同的细节省定。如合同细则商定:“排污管堵塞的一切责任均由物管公司承当”,则物管公司必须承当一切责任,无论是使用不当还是管理不当;进而言之，倘若合同商定：“物业需半年对公共排污管进行检查清理1次,对业主的急修需在小时内解决”等，只要物管公司按照合同商定定期检查贯彻了，应急维修到位了,自然也就不存在责任可言。需要补充的是,格式合同中同样也商定大中修由业主承当；更新费用由业主承当等内容。因此，倘若公共排污管浮现需要大修、中修及更新改造的状况，一方面物管公司需及时向业委会申请启用维修资金，并根据具体状况迅速安排维修、改造或更换排污管。但倘若申报过程中,浮现业委会不注重、不配合、甚至是阻挠的状况，其浮
10、现问题,物管公司是可以不承当责任的。总之,笔者觉得,有关排污管堵塞与否属物管公司的责任，重要看物业服务合同的商定。具体公共排污管道堵塞责任主体之物管公司责任划分可参照表三执行。表三:公共排污管道堵塞责任主体之物管公司责任划分序号具体因素责任主体1定期性检查未贯彻物管公司急修不及时物管公司大中修及更新改造受阻挠非物管公司责任4大中修及更新改造未申报物管公司固然,以上分析只是分别从排污管道的建设、使用、管理等单位独自角度进行的。事实上,在现实生活中,我们常常会遇到同步浮现两者都承当责任的状况,如物管公司和业主的责任、业主和开发商的责任等。但分析鉴定的过程,仍然是按照本文的主题观点和措施进行。浮现多种责任主体,阐明有多种过错主体。正如文章开头所写的,笔者总结排污管堵塞的责任,就是要分清责任主体、过错主体，从而为开发商、业主、物管公司各自规避自身的责任,规范自身行为,带来协助。最后笔者还要特别强调,有关排污管堵塞的问题,能鉴定好责任其实并非是解决该问题的最高境界，解决该问题的最高境界应当是防患于未然。特别是一线的物业管理者,我们要在物业的初期介入中，协助开发商合理地做好排污管的设计和施工;我们要在物业投入使用后,引导广大业主养成良好的上下水使用习惯;我们要在物业管理过程中,严格执行合同商定的排污管维修保养原则。只有这样才干保证公共排污管道不堵塞或少堵塞的利好局面。
