《宝安中心区竞争项目状况调查》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宝安中心区竞争项目状况调查（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宝安中心区竞争项目状况调查一、宝安新中心区房地产市场背景及项目发展概要1、宝安新中心区概要：位于西部黄金海岸线上的宝安新中心区是指位于新城大道以西的填海区域，规划用地为660公顷。2001年5月，宝安新城中心区的规划经过反复论证和调整完善，开始正式施行。整个中心区呈扇形展开，围绕“一条岸线、两条轴线、三个圈层”的思路进行。规划突出了鲜明的滨海环境特色。“两条轴线”为中央绿轴和发展主轴，前者以中心广场、中央公园、海滨广场为主线，两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施；后者以购物广场、步行街为主线，两侧布置商业建筑和商务办公设施。另外，根据用地的布局结构加高中心城分为“三个圈层”，第一圈层是核心区，为
2、新中心区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，以高层为主，突出新中心区的形象和地位；第二圈层为混合区，商业和商住功能，以小高层为主；第三圈层是居住区，包含居住及配套设施，以多层为主体，间以部分小高层和低层别墅。据悉，日前宝安中心区城市设计国际招标活动已经揭晓，区政府根据日前中外专家的评审结果，决定主选英国阿特金斯设计公司的设计方案。该方案重点突出了这个占地64平方公里的滨海新城4公里长的优美海岸线。2、市场供求：未来年西乡约100万平方米，新中心区有数十万平方米。富通董事长陈治海认为，“整个宝安中心区只有600万平方米的量，这个量我估计光南山和宝安的客户就可以在两年时间内消化完。”然
3、而，现实的压力依然存在，据鸿荣源公司相关人员介绍，今后一两年新中心区的楼盘价格依然不会有大的上涨，主要原因还是市场供应量的偏大。项目进度比较（列表）项目动工工程推售入伙其他富通好望角（一期）A、B栋已接近封顶，其他建筑主体已出地面；02.12.15开盘2004年10月入伙。二期工程于2003年3月动工。高发项目据了解，该项目计划于明年才会考虑进行前期启动深业项目一期在2003年10份启动，2004年春交会做项目前期的推广铺排，在2004年秋交会前止式销售。一期2005年入伙。项目已于12月23日在深圳特区报刊登规划与建筑设计方案国际招标的通告。福中福幸福海岸争取2002年10月启动2003年1
4、2月交楼。鸿荣源项目将于2003年年底动工销售将于2004年展开。泰华项目2003年2、3月动工，推盘日期未定。该项目原定今年年底开工，因泰华公司内部发生变动，将推迟到2003年2、3月动工户型面积区间比较（列表）项目1房、1*12*2*13*2*13*2*24*25房以上/复式富通好望角25352m74m289103m108m2179.57-181.41M高发项目75m85m2901002m1001152m120m2,-2140m180m2深业项目270-75m280-952m110-1352m145-1602m170m2以上福中福幸福海岸72-75m295-1002m105-1102m12
5、0-1302m140-150m2、2140-150m2、_2180-240m鸿荣源项目80多m110-1202m130m2泰华项目户型面积区间约80-130m2,主力户型为3房、4房。户型配比项目1房2*2*13*2*13*2*24*25房以上/复式其他富通好望角A、B栋27%27%37%6%3%高发项目15%15%45%20%5%深业项目10%20%40%20%10%福中福幸福海岸10%15%25%15%30%5%鸿荣源项目-泰华项目-价格状况项目销售均价付款方式富通好望角（一期）单身公寓4100元/m2,其它23400兀/m（折后）一次性90折；按揭五成93折，七成94折，三成免息七成97
6、折高发项目整体均价4300元/褶（实收）-深业项目-福中福幸福海岸首期均价4150兀/褶（实收）-鸿荣源项目整体均价约4000元/m2-泰华项目销售价格接近富通好望角项目的现价-其他市场影响因素主要影响因素对于市场的影响父通因地铁、新关口的建设，将对关内市场产生较大影响，尤其是南山及科技园一带；新关口及新城大道的客运功能将进一步强化对于关内客户的吸引。因为西部通道的建设，也将吸引部分香港客户，包括住宅与投资两个部分。撤美目前主要存在于消息面，无法形成真正的市场变化。交通格局的变化将主要改变客户需求市场的变化，为未来市场的变化增添了不确定的因素。新中心区公共配套设施新中心区大型公共设施的建设将催
7、化该区的房地产项目的开发建设，提升置业消费信心。但目前仅有宝安体育馆建设还不足够产生这样的力量。今后其他大型公共设施建设的启动所产生的作用应引起重视。二、主要项目介绍（一）富通好望角1、项目位置：项目位于新城大道与创业西路交汇处，毗邻新区中心。2、项目概要：占地17000余m2,建面88729.39m2,其中商业6176.69m2;一期由2栋高层、3栋小高层组成，共900余户，公寓360套。3、项目定位产品定位：以中小户型为主，走中低档次路线，部分引入投资概念；客户定位：以当地首次置业及投资客为主，部分为关内南山等地客户；形象定位：“圆梦的港湾”，进驻宝安新中心区的第一个高档精品楼盘价格定位：
8、以中低价格为主，其中住宅均价3400元/平方米；4、户型及户型设计：单身公寓2535m2、二房74m2、三房89101m2,四房108m2;单身公寓采用4.75米的高度，采用错层式设计，分隔成二层供客户使用，这样就很好的将单身公寓变成了一房一厅，下面活动空间，上层为卧室，动静分离，并且以单层面积计算较富吸引力；其它户型都较为方正实用，都能考虑到采光、景观、朝向的影响。A、B栋户型及配比户型套数比例2*2*173.6-74.27M26827%3*2*1289.14-89.95M6827%3*2*2100.31-102.71M29637%4*2*2108.96M2166%复式179.57-181.
9、41M283%5、销售价格及付款方式：单身公寓4100元/m2,其它3500元/m2（折后）；起价3340元/m2,4900元/m2;一次性付款90折；按揭五成93折，七成94折,三成免息七成97折。6、项目进度：一期12月15日开盘，AB栋已接近封顶，其他建筑主体已出地面；2004年10月入伙。二期工程于2003年3月动工。7、主要卖点：新中心区区位、第一个进驻新区的项目；毗邻一号地铁线户型设计及特色新中心区完善的配套人性化物业管理8、地盘包装：从前广场的园林、小品的设置到售楼处的现场包装，颇具匠心，特别是举办的单身公寓装修设计比赛的参展作品，让人眼前一亮，对产品充满信心。9、销售状况：总体
10、销售率约50%左右；公寓销售率约90%；10、开发组合：开发商：富通地产物管：富通物业管理公司整合推广：深圳汇鑫行策划综合评价：1、 这是新中心区第一个探水的楼盘，在不知市场深浅的情况下，采用了最为保险的市场定位：大小通吃，低价入市。总价在十多万元一套的单身公寓首次投向市场，再加上中心区、地铁等诸多利好因素，销售之好应在情理之中。其它住宅的销售情况现在看来一般般，可能与周边配套尚不完善，以及末来交交桥的修建有一定的关系。2、本项目仍延续富通以往的定位推广方式，走中低档路线，户型经济实用，总价较低，购房压力较小，使得客户群的层面进一步扩大；据悉，前来好旺角看楼的客户，大部分是宝安本地的政府公务员
11、和其它镇的宝安人，周六、周日也有少数关内的客户过来了解。目前正在内部认购阶段的富通好旺角项目，较大比例采取“小户型”策略,回避与大户型物业发生正面交锋的市场定位，3天时间就“走”了100多个单位。3、以快制胜。富通自成立以来，便以高效运作闻名于业界。本项目为新中心区内第一个推出的项目，虽然新中心区目前的生活配套条件非常欠缺，但入市的新盘很少，基本不存在明显的市场竞争，避免了明年较为集中的开发推广竞争的压力，并有利于先行树立项目的品牌。4、第三，由于本项目位置比较独特，靠近繁华的商业区，距离新区中心也比较近，避免了买家对于前期入住生活不便的状况，过渡性比较好。（二）高发项目宗地号：A001-01
12、19拍泰地块（AO（HQI19总置国i位置图宗地图1、项目概况：深圳市高发投资控股有限公司以28500.0万元竞拍获得的商住用地。宗地编号为A001-0119，地块位于宝安区中心区，土地用途为商住混合用地。土地面积83329.4平方米，可建设总建筑面积为257660平方米，其中住宅面积211600平方米，商业38000平方米，幼儿园2400平方米（单独占地不少于3000平方米），居委会100平方米，物业管理及活动中心500平方米（含文化站、老年活动中心），社区健康服务中心100平方米，文化中心2400平方米，青少年活动中心1500平方米，多功能影剧院1000平方米，公厕一处60平方米，垃圾收集
13、站一处。土地使用年限为70年。幼儿园、居委会、公厕和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府；物业管理及活动中心（含文化站、老年活动中心）、社区健康服务中心、文化中心、青少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。本宗地上211600平方米住宅和38000平方米商业可进入市场销售。2、 物业定位项目概念：宝安新中心全景观高尚精品住宅形象定位：宝安新中心首席3600全景观私家府邸宝安新中心人居形象大使客户定位：根据本项目未来自身条件（预期）和形象定位,市场目标客户诉求应是以下一些消费对象：A、广东、潮汕籍的内外资各类型企业主R中小商家老板C国有企事业单位的领导人员D政
14、府公务员E、金融、证券、保险、投资、贸易行业高级管理层F、在宝安投资开办三资或三来一补企业的部分香港人G外资企业高级管理人员H部分宝安当地人产品定位：带电梯高层3、户型设计A、主力户型选择：户型以3房为主导户型，3房分两种情况。辅以少量2房和适量4房。B、户型配比户型比重2房15%3房60%4房20%顶层复式5%C、户型设计3房(90m2115m2):60%90100m2作成舒适型3*2*1,注重功能布局，讲究二人世界的情调，占总套数的15%100115m2作成3*2*2,占到总套数的45%诉求人与环境的融合，营造高尚生活品质，此户型为主力户型；4房(120m2140m2):20%可作成错层(可参考与丽景城)，生活区与休息区至少错2级4*2*
