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1、房地产可行性分析报告项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用一.可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、 经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技 术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的 备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学 化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提 供参考。国从 20 世纪 70 年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下 加以推广。1981 年原国家计委明确 把可行性
2、研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983 年2 月，原国家计委正式颁布了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、 审查办法等做了详细的规定，以指导 国的可行性研究工作。房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发 商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭 ?谐闹鸩焦娣叮 ? 康夭?耐蹲驶?帷蹲世?蠡嵩嚼丛缴伲?欢咸峋呔霾咚?剑?拍苋孟钅 靠？ 5.某晒？二.可行性研究的作用（一）可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建 立在根据详细可靠的市场预测
3、、成本分析和效益估算进行的项目可行 性研究的基础上的。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、 合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目 获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究
4、对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的 地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的 投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分 析。该阶段投资估算的精确度为 30% ，研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以?邢乱唤锥蔚墓朋鳌？（二）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行
5、论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达 20%,所需费用约占总投资的 0.25%1.5%。（三）详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在 技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在 10%，所需费用，小型项目约占 投资的 1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%. 项目的评估和 决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小 型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行 性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。（四）可行性研究阶
6、段工作精度表第三节 可行性研究的内容一.可行性研究报告的结构一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要20柯肌（?摹8.郊?透酵剂?霾糠帧？（一）封面:一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及 编写报告的时间三个内容。（二）摘要:它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可 行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚， 使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理 应仔细全面阅读。（三）目录:由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于 写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具
7、体内容条理清楚地 编写和掌握，必须编写目录。（四）正文内容:它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1. 项目概况主要包括:项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地 质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、 委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写 的依据、编写的假设和说明）;2. 市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场 需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发 成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3. 规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为
8、合理 可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。4. 开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。5. 项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建 筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税 费。估算的精度没有预算那样
9、高，但需力争和未来开发事实相符，提高 评价的准确性。6. 项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订 筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同 的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。7.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对 项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析， 并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计 资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与 运用表的
10、编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净 现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等， 据以分析投资的效果。8. 不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因 素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程 中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源 提供参考。9. 可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作 出明确的结论。10. 研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议
11、，以及对建议的效果作出 估计。（五）附件:它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可 少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部 门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工 程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编 写项目可行性研究报告。（六）附图:一份完整的可行性报告应包括以下附图:项目的位置图、地 形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括 :项目所在地区 或城市的总体规划图等等。二.可行性研究报告的项目投资预算一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算 只包含了项目建设的工程概算，这样
12、算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融 成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开 发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入 就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容:（一）营销开支概算1. 项目前研究及可行性研究的开支2. 项目策划的开支3. 销售策划的开支4. 广告开支5. 项目公司日常运作的开支6. 项目及企业的公关开支（二）工程开支概算1. 用于工程勘探的开支2
13、. 用于吹沙填土、平整土地的开支3. 用于工程设计的开支4. 用于建筑施工的开支5. 用于设施配套的开支6. 用于工程监理的开支（三）土地征用开支概算1. 政府一次性收取的标准地价2. 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3. 影响公共设施而出现的赔偿开支（四）金融成本开支概算1. 外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2. 贷款引起的利息支出3. 各项保险开支4. 税收和行政性收费5. 不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一.房地产项目可行性分析常见误区1.误区一:一个标准的效益分析如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱， 而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事
14、求是的报告，一份专业 而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目 未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的 效益分析 也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。2.误区二:先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破 坏，别墅无人问津;在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也 是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结 果在廉价 集资房 的冲击下半途而废 ;同一时间同一城市同类楼盘供 应量过大导致需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金短缺;一条新 建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。
