《存量房评估》由会员分享，可在线阅读，更多相关《存量房评估（15页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、存量房评估一、填空题1、纳税人对主管地税机关出具的核定计税价格有异议的，须在二0 日内填写存量房交易计税价格异议处理申请表，书面陈述申请理 由并提交真实、合法、有效证明材料。2、纳税人对主管地税机关调查核实后认定的计税价格仍有异议的， 可委托存量房交易计税价格参照评估机构或者涉税财物价格认定机 构进行评估，评估费用由 委托方 承担。3、国家税务总局要求，要逐步缩小存量房评估值与市场价格之间的 差距，在条件允许时应取消下浮比例。我省统一规定，自2015 年 1 月1日起，存量房交易价格评估值下浮比例调整为。4、财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房 交易税收征管工作的通知规定，
2、评估方法原则上应首先使用_市 场法的间接比较法 。5、房地产估价基本方法有 市场法 、收益法和成本法。6、纳税人对主管地税机关出具的核定计税价格有异议的，主管地税 机关应当在接到纳税人书面异议申请 5个工作日内安排两名或 两名以上税务人员进行调查核实。7、主管地税机关应于调查核实或收到评估机构、涉税财物价格认定 机构出具的评估报告后 7 个工作日内作出异议处理决定，并下达存量房交易计税价格异议处理决定书。二、判断题1、从理论依据上看，市场法基于预期原理。（X ）【解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。2、市场法可分为直接比较法和间接比较法。（J ）3、房地产是实物、权益和利益的结
3、合体。（X ） 【解析】：房地产是实物、权益和区位的结合体。4、在房地产市场波动较大时，可以选取距估价时点 1 年以上的类似 房地产交易案例做可比实例。（X ）【解析】：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点，一般认为，交 易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。5、间接比较法是将待评估房地产与事先设定的标准房地产进行比较 来求取待评估房地产价值的方法。（丁 ）6、在成本法估价中，评估的是估价对象的实际成本。（X ） 【解析】：评估的是客观成本。7、在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（X） 【解析】：房地产是实物、权益和区位的结合体，房地产估价包括了 无形资产等权益价
4、值。8、房地产估价既能提供价值意见，也可以作为价格保证。（X） 【解析】：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。9、一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需 要专业评估。（J ）10、在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值也是唯一的。(X) 【解析】：在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。11、我省统一规定，存量房交易纳税评估系统的估价时点为每年的1月1日。(V )12 、快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“公平交易”下 的价值。(X)【解析】：快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。13、同一宗房地
5、产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益 价值三者之间的关系一般为：出租人权益价值= 无租约限制价值+承 租人权益价值。(X)【解析】：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。三、单选题1、下列不适合用市场法估价的房地产是( A )A、非标准厂房 B、普通商品住房C、写字楼 D、商铺2、运用直接比较法估价时，一般应选择( C )个可比实例。A、1-2B、 20-50C、 3-10D、 100 以上3、某房地产项目，共有2栋写字楼，总占地2 万平方米，其中一栋 楼的建筑面积为3 万平方米，另一栋的建筑面积为7万平方米，则此 房地产项目的容积率是(A)A、5B、3.5C、1.5D、
6、0.24、采用市场法估价时得出四个估价结果，分别为每平方米220 元、 230 元、240 元、280 元。若用中位数法求取其比准价值，则为每平 方米（ C ）元。A、230B、242.5C、235D、2405、从卖方角度看，成本法理论依据为（ A ）。A、成本费用价值论B、替代原理C、效用价值论 D、预期原理6、估价上折旧注重的是（D ）A. 原始取得价值的减价修正B. 原始取得价值的摊销与回收C. 重置价值的摊销与回收D. 价值的减价修正7、国家税务总局文件规定，当本地房地产价格指数连续3 个月环比 变动幅度累计超过（ B ）时，应对评估模型进行调整。A、3%B、 5%C、 8%D、 10
7、%8、省局规定，存量房交易纳税评估系统评估分区、标准房、修正系 数等调整工作应当在每年的（B）前完成。A、 1月1 日B、 3 月1 日C、 6 月1 日D、 7 月1 日 9、某宗房地产2009年6月的价格为18000元/m2,已知该宗房地产 所在地区的同类房地产2009 年6月至10 月的价格指数分别为76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以 2008 年 1 月为 100）。该宗房地产 2009 年 10 月的价格为（ A ）。A、23022B、17658C、20722D、2000010、某宗房地产交易，买卖中涉及的税费均由买方负担，卖方实际得到的价格2325元/,。据悉，该
8、地区房地产买卖中应由卖方、买方 缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 5%。请求取该宗房地产的正 常成交价格。（ C ）A、 2372B、 2447C、 2500D、 264211、某建筑物实际经过年数为10 年，估价人员现场查勘后认为该建 筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常 建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值 率为 4，用直线法计算该建筑物的成新率为（ C ）。A、 43.2B、 50C、 56.8D、 7012、下列属于运用市场法进行估价的步骤的是（ B ）。选取可比实例；搜集交易实例；建立比较基准；市场状况调 整；交易情况修正；房地产
9、状况调整；求取比准价格A、B、C、D、13、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为：（ C ）。A、v = 1AB、v = Ai=1 n（1+y）=1（1+Y）jC、v = A 1 - 1 D、v =-Y（1+ Y）nY四、多选题1、 房地产批量估价的特征有（ABC ）A、一般以城市为单位估价B、费用一般由政府负担C、注重整体公平性和一致性 D、无需对房地产市场整体情况进行分析和判断2、重置成本是房地产（ ACD ）的价格A、在估价时点时B、建筑物建造完成时C、客观D、全新状况下3、影响房地产价格的区位因素有（BCD ）A、房屋户型B、交通C、环境景观 D、位置4、应用市场法估价
10、，属于建立比较基准的有（ ABCDE ）A、统一房地产范围B、统一付款方式C、统一币种和货币单位D、统一价格表示单位E、统一面积内涵和面积单位5、有以下情形之一者，主管地税机关可以采信纳税人申报的计税价 格，法律、法规另有规定的除外（ ABD）A、由法院裁定、判决和仲裁机构裁决的存量房转移价格;B、通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的存量房转移价格；C、交易双方为堂兄弟的；D、存量房曾发生重大意外事件或者存在功能性结构缺失、破损等严 重质量问题的；6、下列叙述正确的是（ ACD ）。A、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处B、土地承包经营权不属
11、于土地使用权C、通行权为最典型的地役权D、实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大7、下列说法正确的是（ AD ）。A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例8、下列哪些不属于市场法中区位状况调整的内容（ AC ）。A、面积大小B、交通便捷程度C、容积率D、楼层9、对住宅类存量房进行纳税评估时，需区分不同类型。目前，我省对房屋类型的界定有（ABCD）A、8 层以上住宅B、8 层以内住宅（有电梯）C、8 层以内住宅（无电梯）D、别墅10、我省存量房交易纳税评估系统中综合修正区域性设置内容有 （ACD）。A、层高B、面积C、朝向D
12、、端房11、根据房地产状况的内涵，可以将房地产状况调整分为：（ACD）。A、区位状况调整B、交易状况调整C、权益状况调整D、实物状况调整E、价格状况调整12、成本法中投资利息的计算基数包括：（ABCE ）。A、土地取得成本B、建设成本C、管理费用D、开发利润E、销售费用13、建筑物的物质折旧包括：（ ABDE ）。A、自然经过的老化B、正常使用的磨损C、自然环境的恶化D、意外破坏的损毁E、延迟维修的损坏残存五、案例分析题 1、张女士2007 年在长沙市区购买了一套建筑面积为95平方米的商 品房，小区容积率为3.0，当期长沙同级别土地上住房平均交易价格 为 1 万元/ 平方米，张女士实际支付房屋
13、价款 100 万元，契税 2 万元。 契税完税证日期为2007 年3 月29日，商品房买卖合同约定的交 楼时间为2008 年 5 月5 日，房屋产权证日期为2009 年1 月 4 日。房 屋产权证上的产权人姓名为张女士本人，张女士家庭仅拥有此一套住 房。2012年4 月 1日张女士将此房以160 万元卖给陈先生。 陈先生户籍不在长沙，陈先生及其家庭成员在户籍地以及长沙均无住 房，但是陈先生配偶王女士名下在长沙有一套商铺，陈先生提供了户 籍地和房产所在地的房地产管理部门分别开具的个人名下房地产登 记情况查询证明，并出具了唯一住房诚信保证书。房管部门4月 6 日受理交易申请，张女士与陈先生向地税机
14、进行申报的合同价格为 110 万元，经存量房交易纳税评估系统评估的计税价格为144 万元。 张女士和陈先生对评估结果无异议，且张女士提供了原购房发票和税 票。请问：张女士和陈先生应缴纳哪些税费，分别是多少？主管税务 机关对上述行为应如何处理？【答案及解析】：（一）卖方张女士免缴营业税及城建税和教育两费，暂免缴纳土地增 值税、印花税和个人所得税。1. 营业税及城建税和教育两费 具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定。（1）房产类型：本例中，交易住房同时符合以下条件:A.住宅小区 建筑容积率在1.0以上；B.单套建筑面积在144平方米或套内建筑 面积在 120 平方米以下； C. 实际成交价格
15、低于同级别土地上住房平 均交易价格 1.2 倍以下，因此该房产属于普通住房（或普通标准住 宅）。（ 2）购买年限：对产权来源为购买、产权交换（含拆迁补偿）、赠与（非直系、赡养关系）的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间 孰先确定其购买房屋的时间。本例中应以契税完税证日期2007 年3 月 29 日作为购买时间的开始，以房管部门受理交易申请的时间2012 年4月6日为结束，因此购买时间超过5年。 综合合考虑房产类型和购买年限，本例符合以下优惠政策：个人将购 买超过 5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。因此， 张女士不需缴纳营业税，当然也就不需缴纳城建税和教育两费。2. 土地增值税和印花税 个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。3. 个人所得税 对个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭
