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1、 海景项目策划书前言11.市场分分析211区区域市场场分析2212定定向市场场分析3313项项目分析析314竞竞争对手手资料分分析315项项目周边边配套状状况31.6.项项目企划划思路332项目市市场定位位321市场场定位3322项项目形象象定位3323目目标客户户定位3324目目标市场场细分325目目标客户户33销售策策略建议议331市市场气氛氛培养3332促促销手段段建议3333付付款方式式建议334宣传策策略341.媒媒体选择择建议3342.宣宣传主题题343广告告创意及及诉求3344广告告宣传推推广策略略345、媒媒介的组组合策略略3结束语3前 言言经与贵司就就海景中中心的销销售代理理
2、进行了了初步接接触。就就此，敝敝司对贵贵司能给给予机会会发挥深深表谢意意，并诚诚恳地预预祝合作作愉快，成成功地将将项目推推出市场场，为贵贵司获取取最大的的经济效效益和社社会效益益。就本项目的的重新策策划包装装和销售售代理，敝敝司成立立专项小小组，以以专业的的市场调调研为基基础，根根据整体体市场的的现状和和区域市市场的特特性，发发掘项目目的优点点加以专专业发挥挥，配合合贵司尽尽快完成成项目的的销售目目标。1.市场分分析11区区域市场场分析 天天河区位位于广州州市东部部，东与与黄埔区区相连，南南濒珠江江，西南南接东山山区、北北连白云云区。总总面积1147.77平平方公里里，人口口41.8万人人。天
3、河河区交通通四通八八达，是是广州市市连接珠珠江三角角洲及粤粤北粤东东地区的的要通。全全区有中中山大道道，黄埔埔大道等等63条条主要干干道，广广深高速速公路共共穿东西西，广州州火车东东站和地地铁号线线天河终终点位于于区内。天天河区是是广州著著名的科科研高教教区，有有超过222所大大专院校校，344间科研研院所，115所中中学、11所职中中、611所小学学、955所幼儿儿园。区区内社会会保障事事业发展展较快。由于城市中中心东移移，天河河区作为为新兴区区域，也也就成为为了广州州市商品品楼集中中地。天天河区楼楼盘分布布相对集集中，主主要分布布在以天天河北、员员村、天天汕路、东东圃为中中心的集集中区域域
4、。随着城市向向东移的的规划现现状日渐渐成熟，有有关新城城市中心心的利好好信息不不断展示示在人们们眼前，故故天河将将发展成成为以天天河政府府为中心心。天府府路为中中轴线的的新城市市中心，根根据其发发展的特特点，东东移重心心将会沿沿着中山山大道沿沿线发展展起来，而而黄埔大大道沿线线则因为为工厂、企企业众多多，村落落范围广广阔等负负面特点点，使得得此带区区域向现现代化城城市规划划迈进受受到一定定程度的的阻碍。12定定向市场场分析员村位于天天河区南南部，毗毗邻天河河公园和和天河区区政府，地地理位置置优越。附附近工厂厂较多，居居民较为为密集，消消费群体体以工薪薪阶层为为主。随随着多年年发展，该该外来人人
5、口越来来越多，逐逐渐发展展成了外外来人口口聚居地地，由于于天河区区政府的的搬迁和和落成，使使该区的的环境和和市政设设施得到到了逐步步的完善善和健全全，加速速了区域域房地产产业的发发展，吸吸引不少少在城东东工作的的人士在在此置业业安居。由于房地产产业发展展的不成成熟，以以及管理理制不完完善的原原因，致致使该区区城内开开发了不不少不同同性质的的房地产产，有商商品房、安安居房、集集资房、宅宅基地等等，成了了广州市市典例，区区域市场场竞争十十分激烈烈。员村，作为为新城市市中心的的一部分分，在规规划发展展或房地地产发展展都有其其特殊的的一面，正正如该区区域楼盘盘的价格格与一路路之隔的的对面区区域相差差甚
6、远，原原因不明明而喻。但但由于临临近天河河区政府府，员村村有特殊殊的优越越性，而而天河区区政府的的搬迁则则大大有有利于带带动东部部地区的的规划发发展和经经济繁荣荣。因此此，位于于天河区区政府门门前的员员村，还还是可以以借助天天河区新新政府落落成这一一东风，使使在规划划、配套套、环境境等方面面得到更更大的改改善。13项项目分析析1.项目名名称：海海景中心心2.项目规规模：由由2幢228层组组成3.推售情情况：现现推都景景轩，海海都轩的的7228层4.宣传主主题：只只交一成成，即做做业主5.价 格格：4007655998元/m2，均价价47008元/m2 （复式式）4222872889元/m2，均
7、价价62555元/m26.装修标标准：一一级一类类装修（高高级锦砖砖地面，双双面豪华华门，全全景落地地玻璃门门）7.优劣势势分析优势分析析1、 本项目由海海景公司司开发，发发展商实实力雄厚厚，能给给买家充充足的信信心。2、 位于广州新新城市中中轴线，发发展潜力力巨大。3、 临近珠江新新城，可可尽享区区内的成成熟配套套。4、 地处交通主主干道黄黄埔大道道和华南南大道交交汇点，交交通十分分便利；5、 项目以准现现楼发售售，增强强买家信信心。 6、社社区配套套设施较较完善，有有学校、医医院、市市场、天天河公园园、 赛马马场等； 7、户户型可供供选择多多； 8、有有停车场场，物业业收费合合理。（2）劣
8、势势分析1、 珠江新城配配套设施施仍然未未成熟，发发展尚须须时日。2、 近期周边物物业市场场销售情情况不活活跃。3、 竞争对手的的广告宣宣传及促促销活动动皆比本本案强，形形象已经经广为人人知。4、 由于项目档档次和周周边物业业无区隔隔，其销销售对象象竞争激激烈。5、 项目三面被被楼宇包包围，景景观被遮遮挡了一一大部分分。6、 外来人员多多，治安安问题多多，影响响买家心心理；7 紧邻邻主干道道旁，噪噪音大，空空气污染染严重；8 缺乏乏商业气气氛，社社区配套套不成熟熟；9周边楼楼盘较多多，竞争争激烈，影影响销售售；10无小小区花园园，缺乏乏生活大大自然气气氛。11 三房单元无无主人套套房，成成为其
9、主主要抗拒拒点14竞竞争对手手资料分分析对手一1.项目名名称：侨侨颖苑2.项目规规模：由由3幢112层及及一幢99层组成成3.推售情情况：现现推C栋栋C1C4梯的33122层，BB2栋的22122层4.宣传主主题：新新天河、新新市民、新新文化5.价 格格：4448151445元/m2，均价价46555元/m2 （复复式）55668861195元元/m22，均价价58661元/m2 （最新新价格）6.装修标标准：一一级二类类装修7.优劣势势分析优势分析析该楼盘已已为现楼楼，可即即买即入入住，易易于吸引引买家入入住；价格较同同区域其其他楼盘盘为低，有有竞争优优势；位于内街街，可避避免主干干道噪音音
10、及空气气污染影影响，但但亦可方方便出入入主干道道，属旺旺中带静静，有一一定的升升值潜力力；发展商知知名度较较高，能能够给买买家一定定的信心心支持；劣势分析析周边外来来人口较较多，人人流复杂杂，治安安环境较较差，影影响买家家购买心心理；楼盘周围围环境欠欠佳，影影响楼盘盘档次；户型设计计一般，凸凸柱位较较多，影影响使用用率；外立面缺缺乏特色色；建筑密度度较大，楼楼距较密密，私密密性较差差对手二1.项目名名称：紫紫林居2.项目规规模：由由3幢连连体9层层组成3.推售情情况：现现推CH座的的399层4.宣传主主题：品品味家在在公园旁旁的舒适适与休闲闲5.价 格格：4551162008元/m2，均价价5
11、3220元/m26.装修标标准：一一级二类类装修7.优劣势势分析优势分析析该楼盘是是员村一一带为数数不多的的小区楼楼盘，且且内部环环境优美美，易于于吸引买买家购买买；邻近交通通主干道道黄埔大大道，交交通异常常便利；该楼盘紧紧靠天河河新区府府，天河河公园近近在咫尺尺，对楼楼盘档次次的提升升有莫大大的帮助助；建筑设计计为无电电梯低层层住宅，且且物业收收费低廉廉，对买买家有极极大的吸吸引力；小区缺乏乏中庭花花园，吸吸引力欠欠佳。劣势分析析该楼盘部部分单位位靠近马马路，受受噪音影影响大，空空气污染染大，影影响销售售；周边外来来人员多多，且时时常有治治安事件件发生，影影响买家家入住信信心；该楼盘周周边生
12、活活配套设设施不齐齐全，且且多为装装饰材料料店铺，影影响楼盘盘档次；户型设计计上有一一定的不不足，有有凸柱现现象；规模小，难难上档次次。对手三1.项目名名称：天天一庄2.项目规规模：由由12幢幢高层组组成3.推售情情况：现现推玲珑珑阁、锦锦茵阁的的7118层 4.宣传主主题：天天然高台台全封闭闭绿色小小区5.价 格格：5001958002元/m2，均价价53993元/m26.装修标标准：毛毛坯房7.优劣势势分析：优势分析析为同区域域少有的的大型住住宅小区区，易于于吸引买买家购买买；小区规划划内有大大型绿化化建设，且且内部配配套设施施齐全，楼楼盘棕合合质素高高，升值值潜力大大；能巧妙地地利用岗岗
13、顶地势势抬高之之特点，因因应采用用独特设设计，令令本楼盘盘拥有鲜鲜明卖点点；邻近主干干道，但但又有一一定的距距离，且且有小区区路环绕绕小区四四周，令令住户在在享受安安静环境境的同时时又可享享受便利利之交通通。劣势分析析周边同档档次的对对手楼盘盘多，竞竞争压力力大；本小区外外部建有有一幢高高层建筑筑，有碍碍整体建建筑美感感；周边外来来人员多多，治安安管理有有隐患；周边生活活配套设设施不完完善，难难以满足足住户日日常生活活需求。对手四1.项目名名称：恒恒安大厦厦2.项目规规模：11幢连体体30层层3.推售情情况：现现推恒乐乐轩525层层4.宣传主主题：一一点一滴滴令为为生活细细节设想想5.价 格格
14、：4221859880元/m2，均价价51002元/m26.装修标标准：毛毛坯房7.优劣势势分析：优势分析析位于主干干道旁，交交通方便便，出入入市区方方便，有有一定的的升值潜潜力；户型设计计方正实实用，间间隔采用用隐梁隐隐柱设计计，方便便住户日日常生活活；虽为单体体楼，但但内部配配套设施施齐全，有有助吸引引买家购购买；南向单位位可享受受一定的的绿化景景观及安安静环境境，有利利于销售售。劣势分析析位于主干干道旁，受受噪音影影响及空空气污染染严重，影影响买家家购买意意欲；楼盘门前前外来人人员较多多，出入入欠缺安安全感；楼盘周边边相同类类型的对对手楼盘盘较多，销销售上有有不小的的压力。15项项目周边边配套状状况1.社区配配套大学：暨暨南大学学、华师师大、民民族学院院、广州州市环境境保护学学校中学：四四十四中中学、华华师大附附中、天天华中学学小学：昌昌乐小学学银行：中中国建设设银行饮食：云云景酒家家、中意意食庄、食食神等。康体：天天河体育育中心、羽羽毛球馆馆公园：天天河公园园医院：华华侨医院院、市六六医院2.交通状状况23路车
