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1、一、房地产业务1 、什么是商品房？ 答案：指具有经营资质的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用 权后建设房屋，按市场价出售能够取得全产权房产证。 与各类保障房相比， 它再次出售的条件比较宽，一般不再补交土地出让金。与“小产权”房相 比商品房的权益受法律保护。2 、什么是保障房？ 答案：保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定面 积、限定价格或租金的住房，一般有廉租房、公租房、经济适用住房和限 价房等类型。3、什么是限价房？ 答案：是限定住房销售价格、限定套型面积和供应对象，具有保证 性质的政策性商品房。4、购买限价房的条件有哪些？ 答案：申请限价房需具备以下条件：1）具有西安市城
2、六区、长安区非农业户口。申请人家庭成员包括配 偶、未成年子女，具有法定关系的赡养人、抚养人；2）家庭人均月可支配收入 2165 元以下；3）家庭人均住房面积 17 平方米以下；4）单身人员 （未婚及离异、丧偶独身 ）年龄应满 25 周岁；5）取得经济适用住房购买资格的人可购买限价商品房。5、什么是经济适用房？ 答案：经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，减免城市基础设施 配套费等行政事业性收费， 实行税收优惠政策， 以政府指导价出售给有一 定支付能力的低收入住房困难家庭的住房。 在规定年限后二次出让时， 需 补交土地出让金。6、购买经济适用房的条件是什么？ 答案： 1）西安市城六区及长安区城镇
3、户口（包括符合当地安置条件 的军队人员）；2）家庭人均月收入低于市政府规定的相应标准 （家庭人均月收入低于 1080 元 ）；3）家庭人均住房建筑面积低于市政府规定的相应标准 （家庭人均住房 建筑面积低于 17 平方米 ）；4）申请人及其家庭成员 3 年内无房屋赠与及转让行为的；5）申请人及其家庭成员名下无商铺或办公用房；6）申请人离异，涉及房产处置且未再婚的，离异时间应满 3 年；7）申请人年龄不得超过 70 周岁，单身应在 25 周岁以上。7、公共租赁房 答案：指通过政府或政府委托的机构， 按照低于市场租价向中等偏下 收入家庭、新就业职工和外来务工人员等住房困难者提供可租赁的住房。8、公共
4、租赁房申请条件 答案： 1）西安市城六区及长安区城镇户籍的家庭或人员申请公租房 应同时具备以下条件：a、家庭人均住房建筑面积低于17平方米；b 、家庭人均年收入低于上年度西安市城镇居民人均可支配收入的80% ，即每月低于 1732 元；2）非西安市城六区及长安区城镇户籍的家庭或人员及新就业职工申 请公租房除须同时具备上述条件外，还须在西安市连续工作或生活 1 年 以上，申请人年满 18 周岁。9 、廉租房答案：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居 民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。10 、廉租房申请条件是什么？答案： 1）具有西安市六区（新城区、莲湖区
5、、碑林区、雁塔区、未 央区、灞桥区）非农业常住户口；2）享受本市城市居民最低生活保障待遇；3）不计算面积或人均住房使用面积低于 7 平方米（不含）的家庭。11 、什么是期房？答案：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房， 即房地产 开发商取得预售许可证开始至房屋竣工验收备案为止， 所出售商品房称为 期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。12 、什么是现房？答案：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房， 即开发商已 办妥所售的商品房的竣工验收备案手续后出售的房屋称现房。13 、什么是毛坯房？ 答案：房地产商交付屋内只有门框没有门， 墙面地面仅做基础处理而 未做表面处理的房叫毛坯房
6、。14 、什么是成品房（精装房）？ 答案：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修，其中内墙面、室内 顶板为乳胶漆涂料；楼地板为瓷砖或木地板；内门为木板门。15 、 小产权房 答案：是指由乡镇、 村级政府而不是国家法定机构颁发产权证的房产。由于小产权房占用的是集体土地未转化为建设用地， 更没有国家的土地使 用证和预售许可证，所以不得进行买卖，权益也不受国家法律的保护。16 、 西安“限购令”限购与禁购对象 答案：限购对象：1）已有 1 套房的本市户籍居民家庭 （包括夫妻双方及未成年子女） 限购 1 套房；2 ）能提供 1 年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民 家庭，限购 1 套房（含新
7、建商品住房和二手住房）。禁购对象：1）已有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭；2）有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭；3 ）无法提供 1 年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居 民家庭。17 、西安“限购令”针对购房对象的限购措施有哪些？答案： 1）贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60% ，贷 款利率不低于基准利率的 1.1 倍。2）个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征 税。18 、住房公积金 答案：是指各企事业单位、 社会团体及其在职职工缴存的长期住房储 金。它具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。19 、公积金贷款 答案
8、：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款， 是由城市住房资金 管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买 （含建造、 大修）自 住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。20 、申请住房公积金贷款的条件是什么？申请住房公积金时需提供哪些 个人资料？答案：凡住房公积金连续缴存 6 个月以上或累计缴存公积金一年以上， 并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。应提交的个人资料是：1）借款人及配偶身份证及复印件；2）借款人婚姻证明及复印件；3）购房缴款凭证及复印件；4）借款人及配偶收入证明；5）合法的购房合同原件；6）借款人住房公积金缴存证明21 、个人住房按揭贷款需提交哪些资料？答案： 1）贷款人
9、身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若未婚则 提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；2）购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若为个 体户则提供营业执照及税票）；3）购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签 订的购房合同；4）在开户行开户的活期存折；5）贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、购房还款协 议书、住房抵押承诺书。22 、契税的概念及收费标准？答案：契税是指房屋所有权发生变更时， 就当事人所订契约按房价的 一定比例向产权承受人征收的一次性税收。 它是对房地产权变动征收的一 种专门税种。契税的收取标准： 住宅性质首套： 90 平米以下，按成交价的 1% 收取；
10、90 平米 144 平米，按成交价的 1.5% 收取；144 平米以上，按成交价的 3% 收取。非普通住宅或购买第二套住房，无论面积大小，均按成交价的 3% 收 取23 、大修基金的概念及收费标准？答案：大修基金也称维修基金， 是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。根据西安市住宅专项维修资金管理办法规定， 购买商品房的业主首期住宅专项维修资金具体交存数额为：多层住宅 （7 层以下，不配备电梯 ）60 元平方米，多层住宅（配备电梯的 ）90 元平方 米，小高层、高层住宅 （7 层以上，含 7 层）145 元平方米。24 、哪些公用面积应分摊？ 答案：应分摊的公用建筑面积包括套（单
11、元）门以外的室内外楼梯、 内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换 层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑 物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。25 、交房过程中房屋质量问题包括哪些范围？答案：包括以下范围：1）楼地面防水工程；2）其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；3）电气管线、上下水管线的安装工程；4）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。26 、在房屋交付时，开发商应提交哪些文件？答案：房屋交付时，房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量 保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表。2
12、7 、在房屋买卖中一般讲“五证”齐全，那么“五证”是指那五证？ 答案：、建筑工程施工许可证证和商品房预 售许可证。二、物业管理28 、物业管理服务内容包含哪些？ 答案： 1）房屋共用部位的维护和管理；2）房屋共用设施设备及其运行的维护管理；3）环境清洁卫生管理；4）小区内的公共秩序与安全保安；5）交通秩序与车辆停放管理；6）房屋装饰装修管理；7）政府规定由物业管理公司管理的所有事项29 、物业管理服务项目的收费标准 答案：物业管理服务项目的收费标准， 一般分为甲、 乙、丙、丁四级， 并根据具体服务项目的不同而有所差异。西安普通住宅物业管理服务收费标准：甲级:管理服务费 :14（元/ 户/月）,
13、日常维修养护费 :0.24（ 元/平米/月）； 乙级:管理服务费 :11（元/ 户/月）,日常维修养护费 :0.20（ 元/平米/月）； 丙级:管理服务费 :8（元/ 户/月）,日常维修养护费 :0.18（ 元/平米/月）； 丁级:管理服务费 :5（元/ 户/月）,日常维修养护费 :0.16（ 元/平米/月）。备注： 1）服务等级在丁级以下者，管理服务费按丁级标准执行，但不得 收取日常维修养护费； 2）上述管理服务费中不含城市居民清洁费和居民 生活垃圾袋装服务费，带电梯的另加电梯维修养护费。30 、物业管理企业资质等级及相应业务承接规模答案：物业服务企业资质等级分为一、二、三级和临时资质。 一
14、级资质：企业注册资本人民币 500 万元以上，物业管理专业人员 以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人， 可以承接各种物业管理项目。二级资质：企业注册资本人民币 300 万元以上，物业管理专业人员 以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20 人， 可以承接 30 万平方米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住宅项目的 物业管理业务。三级资质：企业注册资本人民币 50 万元以上，物业管理专业人员以 及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 10 人， 可以承接 20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物 业
15、管理业务。临时资质：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定， 并设一年的暂定期。 临时资质的物业服务企业， 需在一年内办理 “临时资 质”转“三级资质”手续。三、论述题1、购房者在签订购房合同时要注意哪些问题？答案： 1）是否“五证”齐全。房地产开发商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证 、建设工程规划许可证 、建设施工许可证 、 国有土地使用证和商品房预售许可证 ，简称“五证”。2）明确房屋交付标准与交付时间。房地产开发商应在购房合同中明 确房屋交付标准与交付时间， 交付时房屋的达标要求应包括内墙、 地、顶、 门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等内容。3）明确产权证办理时间。4）明确各项违约责任的赔付条件。商品房买卖合同中应注明面积的 误差范围、 房屋交付期限、 规划设计变更、 出卖人逾期交房的违约责任等 各项违约的界定与赔付条件。5 ）购房价格是否“一价清” 。西安市商品房销售价格实行“一价清” 原则，即购房价格已包括商品房开发建设过程中相关的各项基础配套工程 设施建设费用、 工程建设中已代垫支付的天然气安装工料费、 有线电视安 装工料费等代收代缴费用。 在签订购房合同时， 其他如购房款、 大修基金、 各项税费也要一一注明。6）了解开发商背景和资
