万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析一、 万科优势1■中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显综合竞争力、市场占有率和品 牌价值排名第一2■万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商 业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等3■公司财务状况良好，融资渠道通畅即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司 仍保持充裕的流动性和健康的负债状况4•公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力， 这将有助于公司在市场调整期的平稳增长5.1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影 响其增长并增加土地购置成本机会1•中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率2. 住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力 威胁二、 保利地产 优势 1■公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其 在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉这有利于保利地产在 全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险2■土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国 性布局其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%其 具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势3■公司成长性好，增长迅猛过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72% 和77%，远高于同行业其他竞争对手4■良好的执行力将保证公司高速发展劣势1. 公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时 的销售价格弹性较小2. 经营风格偏激进机会1•保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升2.二、三线城市化进程提速威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119, HK）,与保利地产产生竞争关系，对 其资源获得和市场均造成威胁三、中海地产优势1■公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显2•公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。
3. 公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以 上的复式增长4■公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满足4年的开发规模需要公司获取土地质量较 高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显5. 发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高6. 资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元劣势1•公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小公司2009年斥资227亿元购入1165万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务 增长的稳定性可能有所波动机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率威胁1■中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业 务出现重合2■政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免四、恒大地产优势1•一体化、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将其 业务从广州市快速复制到全国24个中心城市2■公司是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地30个城市拥有近6000万平方米 土地储备，其中土地储备超过100万平方米的城市达11个，规模优势明显。
3、2009年恒 大地产的销售额达303亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩的80%和50%恒大从2009 年开始业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%劣势1■尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性2■公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业, 这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够3. 位于江苏南通的约1200万平方米土地能否正常开发尚存在较大的不确定性机会横向整合行业资源，扩大市场份额威胁政府对闲置土地的态度日趋强硬，恒大地产的闲置土地可能面临被征收出让金20%的闲置 费或土地被政府强制收回五、中粮地产优势1■公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支 持，是公司增长的重要动力2.“工业地产住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性工业地产稳定的赢利和现金 获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长 性3■住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破4•房地产资产质量高、赢利能力强。
5■财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间劣势1•住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产 开发企业有较大差距2■资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度机会中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的 整合威胁1■中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况2. 中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性六、招商地产优势1■公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强， 并实现快速增长2.公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%本地购房者的品 牌忠诚度较高，消费黏性强3■大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优 势4. 公司实施开发经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御 市场风险的能力较强此外，融资渠道日趋多元化5. 土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线城市，土地成本较低劣势1. 公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。
2■在全国的品牌影响力有待提咼，招商地产在深圳以外地区知名度有限机会1.随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间2. 拥有庞大的潜在市场和顾客群威胁公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区 的市场空间受到挤压七、金地集团优势1•深圳国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力其在战略协调能 力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显2■尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多元化3■土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定新增项目储备 毛利率水平高于存量4•成功开发多个“金地”品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高5.公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全劣势1■公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低2■借助信托模式发展上海项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率机会1•公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑2■深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。
威胁公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司 在未来的增长形成隐患八、北辰实业优势1■唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富2■资产质量高公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目，基本集中在亚奥区域核 心位置及周边地区3■物业发展是公司未来收入增长的强大动力，长沙三角洲将是未来5年公司主要的赢利增长 点4. 投资并经营的物业面积达12 0万平方米，投资物业和酒店收入占比超过15%，有效平滑公 司现金流5. 公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的发展空间劣势1.长沙项目楼面地价约2500/平方米，较长沙4300元/平方米的房价来说，土地价格偏高2■长沙项目投入资金巨大，开发周期相对较长3■长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目，跨区域开发能力不确定机会1■北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈奥运的建设和发展将进一步促进该 区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力2■政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好长沙三角洲项目，降低其发展风险威胁1■奥运会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。
2■由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力九、华润置地优势1■母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚2■华润置地全面转型为综合物业发展商，住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模 式3.2009年销售额为250亿元，较2008年猛增212%此外，以“万象城”为龙头的持有型物 业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的贡献可达到20%.30%，能有效增强公司 抗周期波动能力4.母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势2004年以来，母公司共六次向华润置 地注入地块和项目，总计1450万平方米而华润置地则用股权作为对价，成功融资超过L00 亿元5•拓展住宅增值服务，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势劣势1■目前母公司持有的土地储备有限，母公司注入模式已难以持续2■地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速机会直接受益于母公司的房地产资产整合威胁万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发 展空间构成威胁十、远洋地产优势1•中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。
2•公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势其连续六年在北京住宅市场占有率第一，目前 市场占有率约为5%2009年公司60%的销售收入来自北京专家称因为外商限购令影响， 大量实体资金开始关注纯写字楼市场2012年十二月下旬重庆南岸区写字楼出售市场气氛 低迷，租金3个点，据现在行情来看，这种形势将在本月月底终止1月广州楼市成交同比大 跌六成专家称假涨真跌天津写字楼3. 土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区土地储 备超过1260万平方米，78%的土地储备位于环渤海湾地区4、2009年远洋地产的合约销 售额将达约140亿元，年增幅达222%2008.2011年赢利复合增长预计达32% 5、公司增发新股和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证劣势公司对北京市场的依赖度过高，北京市场波动对业绩影响较大此外，公司正处在区域级地 产商向全国扩张的转型阶段，较其他跨区域发展的大型地产商，公司的资源配置、运营效率 和产品线的控制力不具备优势机会北京私人住宅存货量处于历史低位，为924万平方米，库存消化时间为6个月这对于公司 在北京地区业务有着积极意义威胁2009年北京地区的房价上涨过。