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1、 .wd.经开区安置房建设工程工程可行性研究报告目 录目录I第一章工程总论1一、工程提要1二、工程主要结论1第二章工程区位、范围、目的、背景与建设必要性4一、工程区位4二、工程区范围5三、工程建设目的6四、工程背景6三、工程建设的必要性9第三章工程业主介绍19第四章工程区域概况与经济分析21一、XX概况与区域经济21二、XX镇概况与区域经济24第五章规划设计方案26一、工程范围现状26二、工程范围综合分析28三、工程规划理念合力乐章29四、工程规划目标33五、工程规划方案33六、工程具体建设内容36第六章工程建设管理48一、工程管理目标48二、工程管理工作依据48三、工程管理方法及措施49第七
2、章招标管理65一、招标范围65二、招标组织形式65三、招标方式65四、工程招标事项核准表66第八章环境保护67一、评价依据67二、环境影响分析评价68三、结论及建议70第九章工程的建设工期、开发进度安排71第十章工程投资估算72一、投资估算72二、资金筹措方案75第十一章工程收入预测76一、工程销售方案76二、销售价格与收入预测76第十二章经济分析和财务评价78一、工程现金流量表78二、财务评价78三、敏感性分析78第十三章偿债能力分析80一、还款资金来源80二、工程收益及贷款归还分析80第十四章投资风险分析81一、投资估算的风险81二、资金周转风险81三、拆迁安置风险81四、拆迁政策风险82
3、五、筹资风险82第十五章社会经济评价83第十六章结论84第一章 工程总论一、工程提要一工程名称*经济开发区安置房建设工程二工程运营实施单位概况建设单位：*市工业集中开展建设投资有限责任公司三可行性研究报告编制依据1、?中华人民共和国房地产管理法?；2、?中华人民共和国土地管理法?；3、?房地产开发工程经济评价方法?；4、*经开区*河两岸修建性详细规划；5、*灾后重建的相关优惠政策；6、*市征地补偿安置暂行方法实施细则；7、其他相关资料。二、工程主要结论一本工程利用已规划安置房建设用地进展实施，为*经济开发区搬迁居民建设安置房，将分散居住的居民集中居住，到达改善居住水平的目的；同时居民实现集中居
4、住节约的土地用于满足*经济开发区开展所需用地需求，吸引更多投资者进驻，为*实现“工业强市、促进*的经济开展。二工程是保障*经济开发区开展、完成灾后重建、推进城乡一体化进程，建设和谐社会、建设世界现代田园城市示范区、改善当地基础设施和投资环境，提高当地居民收入和居住、就业和创业环境的需要。三工程建设内容如下：一期二期三期总用地面积95,981.0443,489.4646,754.75建筑占地面积15,282.2016,429.62总建筑面积113,802.7530,354.2161,811.02住宅建筑面积92,479.5855,016.77商业建筑面积18,203.2430,354.216,7
5、94.25物业管理用房499.77 配套设施面积2,053.09 地下停车场10,449.83 综合市场地下局部1346.97绿地率34.44%29.83%29.83%建筑密度28.26%35.14%35.14%容积率1.190.70 1.32 工程建设期建设期为3.5年，自2011年3月起至2014年8月止。四估算工程总投资费用包括：土地费用、建安费、工程其它费、预备费、建设期贷款利息等。经测算，工程总投资约65,112.08万元，其中一期为32,951.56万元，二期14,230.55万元，三期为17,929.96万元。五本工程为BT工程，总投资为65,112.08万元，全部工程承建方负责
6、筹集；在工程竣工验收完毕后由工程业主按经审计的工程建设金额按433的比例分3年工程承建方支付费用；业主所需工程建设金额由*市人民政府安排财政资金予以解决。六工程实施后可进一步满足*经济开发区开展用地需求，改善当地居民居住环境，提高当地居民收入，改善基础设施和投资环境，促进*市经济开发区的建设，社会效益显著，因此本工程可行。第二章 工程背景与建设必要性一、工程背景2003年，*市抓住兴旺地区向西部转移产业的机遇，成功搭建了*、*两省企业投资区域合作平台*科技产业园。*科技产业园是在*省和*省以及成都市领导高度重视和亲自关心下，于2003年4月9日在*市正式成立的。园区规划面积10.6平方公里。2
7、006年，*科技产业园更名为：*工业集中开展工区。园区规划面积6.6km2，预留工业用地4km2。2008年5.12地震给包括*、*等地造成了特大人员伤亡和财产损失；在党中央、国务院和全国各族人民的支持下，*人民积极进展灾后重建，恢复生产、生活秩序。*作为重灾区，是上海市对口援建地区；在上海市政府和人民的帮助下和*人民自强自立的精神，灾后重建取得了重大胜利。在灾后重建中*市制定了一系列规划，“一体两翼三带的城市网络开展构造确定了“*、胥家、天马组成的东北翼组团为综合性环保工业区，东北翼片区的开展为*市经济开发区与*镇带来了巨大的开展契机。在*市“十一五开展规划、?*市城市开展总体规划?和?*市
8、工业布局规划?中提出，为了加快全市工业化和城市化互促共进步伐，促进全市经济社会快速协调开展，有方案、有步骤、高速度、高标准、高质量地搞好工业新城的整体开发建设，因此本工程被正式提出。二、工程建设的必要性1、是保障*市科技产业园开展的需要*经济开发区以下简称园区，即*市工业集中开展区、*市科技产业园，是*与*两省共同搭建的经济合作平台，是*省省级经济技术开发区及成都市重点开展的21个工业集中开展区之一，是成都市规划的汽车零配件生产基地和以机电产业为主导的特色产业园区。园区规划面积6.67平方公里，预留工业用地4.4平方公里。自2005年10月正式成立以来，在成都市委、市政府的正确领导和*全市上下
9、的共同努力下，园区以建设“宜工、宜商、宜居的现代化工业新城为目标，以快速形成园区承载能力为重点，以创新招商方式、健全招商网络为抓手，全力推进工业集中开展区又好又快开展。园区现已初步形成了开发建设整体推进的良好态势。但随着园区开发建设的全面提速，入园工程不断增多，园区承载人口不断增加，现有工业园区与*集镇的建设开展模式已不能满足工业集中开展区多方面承载功能的要求。因此未来加快工业开展区建设，解决被征地农民住房安置问题成为静候园区开展壮大的关键。园区要持续、快速开展，*集镇要繁荣兴旺，就不能就工业办工业，就集镇建设集镇，必须结实树立工业新城理念，把园区开展和*集镇改造建设作为一个城市组团，进展科学
10、规划，统筹建设。一方面，通过推进*集镇快速开展所具有的居住、商贸、文化、休闲、娱乐等公共资源和城镇功能，为园区的不断壮大提供更全面、更完善、更便捷的配套服务；另一方面，加快开展工业集中开展区所带来的大量人流、物流、资金流、信息流对进一步扩大集镇规模，完善集镇功能、提升集镇管理水平起到积极的推动作用。因此，结实树立经营城市理念，按照“科学规划、梯次开发、集约用地、滚动开展和“既能生产、又能生活，既能留住工程、又能留住人，既能近期见效、又可持续开展的原那么，根据新修编的城市概念规划，结合园区建设及*镇集镇改造实际，对园区、*集工业开展和商住配套设施进展科学规划，着力构建承载10-15万人，25平方
11、公里的交通便捷、环境优美、设施完善、功能配套的“宜工、宜商、宜居的现代化*工业新城西起上游村，东至共和村，北到凉水村，南及土什村。一是交通建设方面：要尽快建成沙西线延伸段专用物流通道；全面完成二环路、拉法基大道、蒲张路、蒲丰路、*干道、沙西线北灌段等道路改造工程；完成龙池-虹口-向峨-*环状路网、莲花湖旅游公路建设、龙门山旅游公路路网及支线工程等，初步形成四通八达的工业新城骨架道路网。二是能源建设方面：要尽快完成符合工业新城工业用气及生活用气需求的天然气配气站扩容建设，同步完成配套管网建设；要建设110KV变电站建设2座，日供水量10万吨的自来水厂1座，确保工业新城各项配套设施健全完善。三是社
12、会建设方面：要建成医疗设施比较齐备，住院部床位到达300个的二级医院1个，占地500亩，能够容纳8000名学生住读的高完中1所，藏书量达20万册以上的现代化电子图书馆一所，辐射胥家、天马、驾虹、向峨、金凤、彭州的综合农贸市场一个，日客运量达2万人，辐射周边乡镇、市县的中心汽车运输站一个。同时，建设适合工业新城工作整体推进的区镇合一的管理体制，为承载10-15万人，21平方公里的*工业新城配套相应的工商、税务、公安、城管、规划、国土等分局，确保工业新城建设开展工作的全面推进。*市经济开发区规划总建设用地约11.8平方公里，分为南、北两区，北区占地6.67平方公里，南区占地5.1平方公里。北区主要
13、开展金属加工机械制造业和机电研发与设计产业；南区主要开展现代中药制造、安康食品及旅游产品开发产业和现代生物制药研发与设计产业。到2014年北区及南区企业全面入驻并建成达产，工业集中开展区规模以上工业增加值到达50亿元，主营业务收入达152亿元以上，实现税收超过12亿元，全市工业集中度达70%以上，拉动就业人数达10万人；到2017年，南区企业全面入驻并建成达产，规模以上工业增加值到达82亿元，主营业务收入达247亿元以上，实现税收超过20亿元，全市工业集中度达85%以上，拉动就业人数达15万人。到2014年，工业集中开展区培育现代中药制造企业20个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入32
14、亿元，税收达2.5亿元，拉动就业人数达3万人；培育安康食品加工企业20个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入30亿元，税收达2亿元，拉动就业人数达2万人；培育旅游产品开发企业10个、实现规模以上增加值4亿元，主营业务收入14亿元，税收达1.5亿元，拉动就业人数达2万人。培育亿元以上金属加工机械制造产业企业15个，实现规模以上增加值18亿元，主营业务收入55亿元，税收达5亿元，拉动就业人数达2.5万人；培育机电和现代生物制药研发与设计企业10个、实现规模以上增加值8亿元，主营业务收入20亿元，税收达1亿元，拉动就业人数达0.5万人。到2017年，工业集中开展区培育现代中药制造企业30个、实
15、现规模以上增加值17亿元，主营业务收入42亿元，税收达5亿元，拉动就业人数达4万人；培育安康食品加工企业35个、实现规模以上增加值14亿元，主营业务收入40亿元，税收达4.8亿元，拉动就业人数达3万人；培育旅游产品开发企业20个、实现规模以上增加值6亿元，主营业务收入30亿元，税收达2亿元，拉动就业人数达3万人。培育亿元以上金属加工机械制造产业企业30个，实现规模以上增加值35亿元，主营业务收入105亿元，税收达4.6亿元，拉动就业人数达3.5万人；培育机电和现代生物制药研发与设计企业15个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入30亿元，税收达2.6亿元，拉动就业人数达1万人。一、按“三板块、一组团、三融合原那么建设现代化工业新城按
