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1、密云希望小镇调研报告 【原创】 重磅报告:聚龙小镇调研报告 一个楼盘最大的魅力是什么。 是让你写篇文章赞美它。是三番五次的来看它。还是心甘情愿在这儿落地工作、在这儿买房安家。以上全选。 聚龙小镇满足了我们对一个理想社区的全部想象。1项目概况聚龙小镇，位于XX省XX县区西部聚龙山麓。十年前，这里原本是当地经济最为贫穷落后的黄塘镇。而今,这里已成为国内文化旅游特色小镇的“四大神盘”之首,生活着来自全国30多个省份的600多户居民。其实它并不是一个行政概念上的小镇，约202X0亩的体量，让它成为XX省规模最大的生态宜居社区。聚龙小镇以“森林”、“湖泊”、“运动”、“人文”为主题,规划建设多种配套设施
2、，是一座集养生、休闲、文教、商务、酒店、医疗、运动、人居于一体的综合园区。项目宗旨 以“倾力构建人间桃源真品质人居幸福小镇”为开发理念，打造“最有人情味的生活圈”、“没有陌生，心有所安,情有所归”人间桃源。 据统计,聚龙小镇业主中，XX省的居多，有约39%来自X省外，港澳台的约，约1%来自国外。随着聚龙小镇名声大噪,相信业主构成中省外比例还会更高。 2特色配套青山绿水间的聚龙小镇显得格外秀丽,这里的湖光山色为整个项目增值不少。以0万平米聚龙湖为主的大大小小的湖滨公园有十来个,甘泉湖、逸龙湖、逸翠湖、运动公园水系、桃花源水系、大门口及黄塘溪水系等等，水系面积上千亩。聚龙会客厅信用良品店邻里情厨房
3、龙谷山房小镇教堂聚龙爱心屋业主开心菜园3社群文化核心价值观 聚龙小镇是一个桃花源,适合在此处喝茶、闲聊、畅谈人生。明德：根植内心的修养；慎独:无需提醒的自觉：自在:以约束为前提的自由；利他： 为别人着想的善良;知行合一。在感恩中用心奉献；呵护家园，我的责任。这里倡导一种“远亲不如近邻，这里没有陌生”的邻里关系。社区公约 我们见面主动微笑问好;我们邻里之间互相帮助、尊老爱幼;我们积极参加小镇活动，热心公益,分享快乐聚龙小镇文明公约共有5条，像前三条一样，罗列了业主应有的文明规范。这是成为聚龙小镇业主必须签署的一份公约。这些公约的字句,在中国很多城市的公共场合都可以见到，它们或者书写在板报上、粉刷
4、在围墙上,成为中国人公共空间的鲜明特征。当然，这些倡导性的话语,往往只有提示的作用，被人们习惯性地忽视。在日常的社会环境中，如果对陌生人微笑，会不会被误解为有所企图呢。社区生活 有山，有湖，有蓝天,有农田,有健康美食。有从幼儿园一直读到高中的聚龙外国语学校，有方圆几百里水质最好的温泉公园在建。 最重要的,是有一个将十年心血倾注于此的老板郭无争,不计成本、立志打造一个“有人情味的生活圈”，一个“让现代社会仰望的社区”。他用十年造家园，带领一群志同道合者共同建设这个占地2万亩的理想小镇、世外桃源,时至今日,他的发心已经成为整个社区的共同信仰。你知道来聚龙最美好的感觉是什么吗。 是当你走近社区门口,
5、整个人忽然放松下来。你知道走进这里之后，遇到的每个人都是亲切、友善的，每个人都会对你露出笑容。你在这里不需要任何防备,你不会丢东西、丢了也能找回来。你会不自觉的开始注意自己的言行举止，因为这里人过地净、步行不吸烟，人们约定文明驾驶，不超速、不鸣笛、不开远光灯。 这种心情就像凡人走进佛寺，庄严氛围令人心生敬畏；又像自驾来到以交通文明著称的瑞士,开起车来就自然而然礼让行人。 是的,聚龙小镇已经成功营造出了这样一种人人友善、互相关怀、人人以热情互相照亮的正能量场。这样的氛围在社区配套里更是随处可见:人与人之间的信任在这里变得温情、透明。 包括供业主喝茶、写字、交流的聚龙会客厅，厅内供应的商品也是全程
6、自助。小镇家人们时常聚在一起包水饺，过年时还有义工为新装修新入住的邻居们送年货。只要你住在这个社区里，就会时不时收到一些邻居家种的蔬菜瓜果，有时亲自送到你手里，有时悄悄挂在你家门口。为了保护聚龙湖的美丽，每隔一段时间，业主家人们就会自发组织一起去清理湖岸淤泥。逢年过节大家也会聚到广场上吃团圆饭,它又被称为“邻里宴”,因为每一道菜都是由业主家人们亲手做好、端过来与邻居共享的。上图右上角是一句小镇标语，上面写着，“人过地净,呵护家园,我的责任”，还有一条“远亲不如近邻,小镇没有陌生”。类似的宣言在聚龙小镇随处可见。对于住在这里的人们来说,助人和分享就是最快乐的事,最令他们骄傲的一句话则是,聚龙小镇
7、我的家。 他们在各种场合下说着这句话，总是难掩脸上的幸福。老板郭无争曾在一次访谈中跟许多学者、专家说过一句玩笑话：我想让聚龙小镇成为一个能够改变坏人、坏习惯的地方。说是玩笑,却又确实是他一直努力的方向。4商业模式聚龙小镇没有投放任何广告,但它在整个地产圈早已声名鹊起。2X年一整年，同行业共50多人来到小镇参观考察，其中绿城地产来了近100批次近202X人。国内知名的地产公司，包括保利地产、恒大地产和万科地产纷纷来这里考察，期望将聚龙小镇的社区建设经验借鉴回去。老带新比例极高 聚龙小镇202X年,成交426套，其中老带新9套，占比为9.2; 0X年春节期间,成交36套,老带新比例为35套，占比为
8、97.%;老带新还有一个特点，因为其购买者有39%为X省外人士，所以,经常出现一人定居带动一群人来定居的现象。 。营销费用占比极低 一般的开发企业，营销费用如果能控制在2一下已经是相当给力；202X年，营销费用占比为0%，其中销售提成占了其中3。员工幸福指数高 老员工的比例高,工资也高于平均水平；从来不用担心被业主拉横幅，反而常常可以从业主中收获感恩;营销总监不用背负销售指标的考核,工作重心是为业主提供最好的服务。2X年底,一场主题为“社区治理再造中国公共文明”的研讨会在北京举办，聚龙小镇的现象，是这次研讨会的焦点。有学者在发言中谈到,跟国外城市比较起来，中国快速的城市化进程导致社会组织发育滞
9、后,整个城市的公共空间治理方式薄弱，城市缺乏对人的尊重,而人们参与公共生活的意识也非常差。聚龙小镇的出现,为人们总结中国式公共空间治理提供了一个样本。 知名建筑师东梅也认为,聚龙小镇10年的探索,可以概括为干了两件事儿。第一件事儿，把一个陌生人社会变成了熟人社会,大家拥有公共空间和公共生活。第二件事儿,公共空间不止是生活的空间，也是记忆和文化的载体，聚龙小镇通过重建和培育,找到了我们曾经熟悉的乡邻文化。小镇操盘手必看:从中粮祥云小镇、万科集等看小镇开发运营新思路中粮祥云小镇揭开“城市微度假”的面纱，上海万科集展开社群文化商业的大旗，这些小镇的改变，来自于生活方式的转变。而生活方式变迁所带来的,
10、则是小镇再造的商业dna与重塑的场景。纵观国内外各类小镇，我们把小镇的类型分为如下四种： 1、以XX县区化生活为核心驱动 一般位于都市边缘地带的特定区域,如交通便利的高端居住区、风景区等,如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇,如德国cheningen小镇。 、以旅游、度假、娱乐为核心驱动 从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。 3、以特定功能主题体验驱动可能是产业型的,也可能是特定旅游度假型的,同样无特定的位置特征。如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等 4
11、、以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇 多以古镇形态出现,江南如乌镇、周庄、同里等,西南如丽江（大研古镇、束河古镇与白沙古镇）、驷马古镇、周子古镇等，贵州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遥、河北XX县区古镇等等。 小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验。而小镇商业的主题、功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。 本文主要结合中粮祥云小镇和万科集大案例解读X县区化小镇商业的开发策略与运营模式，分析XX县区化小镇商业主要面临的问题和商业借鉴点，以及此类商业的发展走向。以XX县区化生活为核心驱动的小镇 有哪些商业借鉴点。案例一。北京中粮祥云小镇 祥云小镇商业属于自身大盘项目打造的
12、商业配套，同时满足自身项目居住者(周边别墅区及空港客群等）需求,自身亦具备XX县区化特性，集合三者特性需要而应运而生的小镇型商业。 1、项目区位及周边环境 距离北京首都国际机场13公里,开车约2分钟。距离市内天安门约35公里，开车50分钟左右;距离X县区约13公里,开车20分钟左右。坐落于中央别墅区与临空经济带融汇区域，毗邻首都机场及新国展,周边密布机场高速、京承高速、京密路等多条主干道。所在区域辐射了北京传统的别墅区,中央别墅区、亚北和潮白河别墅区。高端国际高尔夫、俱乐部及国际名校和众多顶级会所等。 2、项目整体规划中粮项目规划初期，就立足于市场需求更大的城市区域中心,来打造“中粮祥云小镇”
13、商业项目。该项目将面向城市中高端客群,并重点立足于京北中央别墅区、亚北别墅区等高端住宅区。在满足基本生活的需求下,激发并满足目标客群的高层次精神需求,打造高品位、生活型、国际化的街区型主题商业。 中粮祥云小镇定位。“希望倡导一种午后静静地享受阳光，喝一杯下午茶，品味咖啡的生活方式，我们希望通过小镇把这样的生活状态传递给更多的人,把这样的生活情怀传递给更多的消费者，让大家从钢筋混凝土中走出来,回归一种初心、回到一种自然的生活中”。 、目标客群的定位 锁定为高端人群、有品质、高产家庭、国际人士家庭和青年客群。提供0度全景式国际生活方式的主题化、体验型商业,真正打造国际生活新样本。 、功能及业态组合
14、 祥云小镇规划初期已经规划划分为“国际生活广场”、“文化生活体验区”、“家庭亲子主题区”、“主题餐饮街区”、“健身休闲区”等六大主题区块，分两期开发。由4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、号楼、号楼、1号楼、11号楼共栋单体建筑组成。 、核心亮点 。 精准需求的“城市微度假”概念与场景设置 项目在该区域本身就稀缺，加上自身空间场景的营造,简约设计同时融入欧式风格，满足周边居住人群及城市人群需求。该项目周边多为别墅区，加上自身项目高端住宅部分的建设,区域本身就缺少商业配套，加上位于X县区，故同时结合“城市微度假”的需求打造；小镇的广场内铺设了大量的喷泉，夏季成为嬉闹玩乐的场所;建筑风格融入欧式元素,
15、不出门便可享受异国风情。 。 设计多样化、跨界的新颖业态 项目引入“天空农场”02多平米的屋顶农场，并设置多个主题区域增加趣味性，让年轻休闲客群体验“自给自足”的绿色生活,让小朋友体验寓教于乐式的亲子体验。同时加上阳光花房的设计，打造一座会呼吸的绿色小镇概念;北平咖啡，除了享受香醇咖啡外，还可以学习花艺手做,让年轻客群远离城市喧嚣;bag的儿童运动体验馆，为小朋友提供剑道训练,满足社交需求,众多创新业态品牌满足细分化客群的各种需求，不一而足。项目总结从祥云小镇基本信息、业态功能配比、定位及品牌引进看，虽然结合周边资源打着“城市微度假”的概念，但是项目的商业部分体量达2万之多，业态功能配比偏家庭，主要满足家庭、青年客群社交、短游一站式需求,可见初期定位已经锁定区域商业中心类型,这一点与中粮朝北大悦城定位有相似之处。 朝北大悦城初期建设也为不成熟区域，周边多为高端住宅小区,相应配套功能不完善,朝北大悦城填补了空白。前期地铁未通及周边区域发展不成熟时，项目运营情况一般，但是随着周边人口入住及相关配套及交通的畅通,项目逐渐发展为超
