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1、房地产开开发相关关资料（续续2）地产商业业范畴及及其经营营模式的的探讨11解码商业业地产短短线操作作3调整中的的商业地地产6中小城市市商业地地产如何何招入主主力店88浅谈地产产商业的的招商特特点9明州广场场对沿海海市郊商商业地产产招商的的启示110金猴广场场项目主主力店招招商推介介12马斯洛理理论在商商业地产产业种规规划中的的应用114宝安中心心区商业业地产项项目策划划与招商商对策115商业地产产主力店店信托的的二种模模式177MALLL开发商商如何与与异地管管理顾问问更有效效地合作作19我国商业业地产存存在泡沫沫？200商业地产产:热潮下下的思考考21商业地产产项目能能整体销销售吗？22地产
2、商业业范畴及及其经营营模式的的探讨地产商商业是现现代商业业的一个个组成部部分，是是多元化化、多层层次、多多业态、大大跨度的的产业经经济活动动，是生生产和消消费的结结合部和和连接体体，直接接关系到到市场的的实现，以以及国民民经济的的协调、稳稳定和快快速发展展。随着着商业地地产的迅迅速发展展，地产产商业将将会受到到越来越越多的房房地产业业、零售售业等相相关行业业人士和和学者的的重视和和研究。由由于地产产商业尚尚属新概概念，笔笔者觉得得有必要要就地产产商业的的范畴及及其经营营模式提提出一些些见解，愿愿能起到到抛砖引引玉之效效，让大大家共同同探讨。一 地地产商业业的范畴畴先看看看商业业的定义义。辞辞海
3、对对商业的的定义是是：指连连接工业业同农业业、城市市同农村村、生产产和消费费的桥梁梁和纽带带；其职职能是收收购、销销售、调调拨和储储存；其其任务是是为生产产和消费费服务。而西西方学者者是这样样定义商商业的：商业包包括所有有的交易易形式-批发发业、零零售业、进进出口贸贸易、转转口贸易易以及为为进行交交易而存存在的一一切服务务业，如如银行业业、储运运业、保保险业及及相关的的中介服服务等。前苏苏联及其其东欧国国家的经经济学家家则认为为，商业业是组织织消费品品的流通通行业，但但并不包包含对外外贸易、生生产企业业销售和和生产资资料流通通等。我我国由于于受到其其影响，一一直使用用类似的的划分方方法。在在我
4、国现现行的统统计指标标体系中中，“商业”为“批发零零售贸易易和餐饮饮业”所取代代，进出出口业和和商业经经纪代理理业亦包包括在内内。从行行业结构构来看，商商业类型型有批发发业、零零售业、进进出口业业；从投投资主体体来看，商商业类型型由买卖卖型向外外买卖型型的延伸伸，各类类经纪代代理和交交易中介介服务机机构，如如批发市市场、商商品交易易所也列列入商业业范畴。商商业地产产正是这这种交易易服务机机构。地产产商业就就是指商商业房地地产开发发商作为为投资主主体直接接参与的的、为生生产和消消费提供供交易平平台而进进行的商商业活动动。地产产商业包包括批发发市场、零零售市场场、娱乐乐休闲消消费市场场、社区区服务
5、市市场等相相关的商商业运作作；其内内容包括括策划、招招商和日日常营运运管理；其任务务是为生生产者（或或中间商商）和消消费者提提供交易易平台，并并为地产产开发企企业获取取未来不不确定的的收益。二 地地产商业业的经营营模式地产产商业的的投资主主体为房房地产开开发商，然然而，绝绝大多数数开发商商并没有有配备商商业专才才，而且且亦不打打算介入入纯商业业中的商商品买卖卖。但作作为商品品买卖的的场所提提供者，开开发商有有必要设设立与商商业机构构对接的的独立经经营管理理公司或或部门，并并配备相相应的商商业管理理专业人人员。有有些大型型房地产产开发商商设立或或委托有有专业的的公司分分别进行行选址、功功能及市市
6、场定位位、招商商和日常常管理等等工作，分分工之细细和专，令令一些专专业人员员连连叫叫好。其其实这是是容易理理解的，花花点小钱钱做些商商业策划划，可提提高项目目的成功功率，帮帮助开发发商追求求股东权权益最大大化的目目的。地产产商业的的经营模模式是商商业地产产开发商商比较关关心的，不不同的商商业地产产有不同同的条件件及其所所处的区区域、商商圈，如如何在多多种经营营模式中中选择合合适的模模式往往往是开发发商很头头痛的问问题。这这里将对对常用的的几种地地产商业业经营模模式的适适用于范范围及其其优缺点点进行分分析。、 整整体出租租模式整体体租赁是是指开发发商不将将物业出出售，而而将其整整体出租租给一家家
7、商业企企业，由由这家商商业企业业进行商商业规划划及经营营，开发发商每年年向商业业企业收收取约定定的租金金。租金金一般在在第三或或第四年年起开始始递增，前前二，三三年主要要是帮助助商业企企业培养养市场，以以实现项项目的可可持续发发展；同同时，商商业企业业向开发发商交纳纳相当于于23个月月租金的的押金。优点：不需设设立专门门的经营营公司和和配备专专业的商商业人员员；交易简简单，结结算方便便；物业可可进行抵抵押贷款款，有利利开发新新的项目目；物业的的升值空空间较大大；带租约约更有利利于日后后整体销销售或设设计产权权式商铺铺。缺点：收益低低，其收收报率在在355%之间间；租期长长，物业业就算升升值，其
8、其套现的的难度很很大；不排除除租户经经营失败败而没法法交租的的可能，国国而对租租户的评评估要求求准确。适用类型型：无商业业专才的的开发商商；资金实实力雄厚厚的开发发商；经营相相对保守守的开发发商；售后返返租的产产权式物物业开发发商；物业面面积一般般不超过过300000。、 分分层或分分片出租租模式与整整体出租租模式相相似，只只是开发发商按市市场需求求，将各各层或各各片区分分别出租租给不同同租户。优点：租金相相对整体体出租要要高一些些；风险分分散，租租金相对对有一定定保证；物业可可进行抵抵押贷款款；比整体体出租更更适合日日后带租租约出售售物业或或设计成成产权式式商铺；某一层层经营失失败时，开开发
9、商能能掌握主主动权，并并进行重重新招租租。缺点：需重视视前期的的商业策策划（业业态组合合、功能能定位、市市场定位位等）；需设立立相应的的管理部部门及配配备有关关的商业业专才；各业态态环环相相扣，一一家经营营失败，影影响到其其他租户户的经营营，要求求开发商商建立储储备租户户资源库库，并具具备极强强的招商商能力。适用类型型： 资金金实力雄雄厚的开开发商； 售后后还租的的产权式式商城； 物业业面积在在200000500000。、 分分散出租租模式分散散出租亦亦称零租租，开发发商在确确定某一一主题功功能下对对各个铺铺位进行行招租，租租期相对对短些，一一般为225年年；开发发商应帮帮助租户户统一办办理相
10、关关的营业业执照、税税务登记记，甚至至代开具具销售发发票、财财务结算算等。许许多成功功运用模模式的案案例多数数为大型型专业批批发市场场，如深深圳赛格格电子配配套市场场，华强强电子世世界等。优点：租金很很高，开开发商收收益可最最大化；物业升升值空间间大，容容易出售售表现；租期短短，容易易改变功功能或调调整经营营。缺点：需设立立专业的的经营管管理公司司负责经经营管理理；需充分分重视前前期的市市场定位位，功能能定位，功功能定位位的策划划工作；招商能能力的要要求极高高； 日常常经营能能力的要要求高； 经营营风险最最大适用类型型： 商业业区或城城郊的大大型商业业物业； 面积积在1000000500000
11、00停停车场及及卸货区区的面积积足够大大； 售后后返租的的产权式式商城。、 层层（或片片）与散散结合出出租模式式此模模式是将将上述第第2种和和第3种种模式结结合。在在确定了了功能后后，采用用第2种种模式引引进若干干主力店店，之后后再利用用主力店店的品牌牌效应，对对各类中中小店进进行招租租。目前前多数大大型购物物中心采采用此模模式。优点： 大小小租户的的结构使使项目稳稳定性提提高； 主力力店的进进驻有助助于将部部分物业业设计成成产权式式铺位，并并容易取取得销售售的成功功；有利建建立完整整的租户户资源库库，为以以后开发发商业地地产项目目创造成成功运作作的条件件；为开发发商创造造经常性性收益。缺点：
12、要求开开发商具具备很雄雄厚的自自有资金金实力；需设立立专业的的经营管管理公司司和配备备相关的的商业专专才；对主力力店的招招租能力力要求极极高。适用类型型：主要要是5000000以上上的购物物中心。解码商业业地产短短线操作作在国外外及香港港地区的的商业地地产项目目，发展展商绝大大多数是是采用长长期投资资和管理理的赢利利模式，然然而，我我国绝大大部分商商业地产产的赢利利模式则则为短线线操作。解码商业业地产短短线操作作 近几几年来，商商业地产产在我国国各地迅迅速兴起起，发展展势头很很好。但但是，已已开业的的大型商商业项目目问题很很多，正正在销售售中且未未开业的的则存在在较多的的隐患。投投资客和和开发
13、商商应分析析这些问问题，以以便能在在项目的的操作中中设计出出多方共共赢的赢赢利模式式，为项项目能够够持续成成功经营营创造条条件。中国国商业地地产现状状随着着住宅开开发商利利润率的的减少，从从20002年年年初起，我我国许多多房地产产开发商商迅速挤挤入利润润空间很很大的商商业地产产。据国国家统计计局统计计，20004年年1-55月，商商业营业业用房投投资4558亿元元，同比比增长338.77%，占占全社会会固定资资产投资资额的33%，占占房地产产开发投投资额的的12.37%，商业业营业用用房施工工面积为为110092万万平方米米，同比比增长994.77%，其其中，新新开工227344万平方方米，
14、增增长233%，竣竣工28822万万平方米米，增长长35.7%。由此可见见，商业业地产的的开发增增长速度度远远超超过国民民经济的的增长速速度。总总体来讲讲，可以以断定我我国商业业地产的的投资开开发的确确是过热热。在国国家宏观观调控之之后的商商业地产产，其开开发量增增长幅度度将会有有所下降降。20002年年至20003年年期间推推向市场场的商业业地产项项目，多多数采用用“产权式式商铺全全零售”模式或或“主力店店租赁+商铺全全零售”模式。“产权式式商铺全全零售”模式是是将商铺铺的产权权全部出出售，而而将其经经营权租租给某些些大型的的零售企企业；“主力店店租赁+商铺全全零售”模式则则是开发发商保留留
15、若干主主力店群群的产权权，将其其余的小小商铺全全部零售售。前者者的后遗遗症比后后者更为为严重，这这二种商商业地产产赢利模模式在一一些已开开业的项项目中暴暴露了许许多问题题，引起起了众多多小业主主与开发发商纠缠缠不止的的纠纷，一一些项目目也因此此停止营营业。目前前的赢利利模式类类似十几几年前我我国台湾湾地区多多数商业业地产项项目采用用的模式式，据台台湾有关关资深人人士透露露，采用用这些模模式的项项目仅有有一家能能持续成成功经营营，其余余的则出出现多次次的经营营调整，最最终亦难难以成功功。这二二种赢利利模式均均可谓短短期操作作模式。商商业地产产赢利模模式影响响项目的的成功率率，而赢赢利模式式又受制制于项目目的融资资渠道和和自有资资金量。随随着国家家宏观调调整下的的各类限限制，此此类短期期操作模模式将被被大部分分开发商商继续采采用。短线线操作的的三大原原因与较较高的利利润空间间成线性性正相关关关系，商商业地产产的开发发同样具具有较大大的风险险，特
