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1、合肥房地产市场调研报告本次市 场调 研的目的主要 是了解 合肥的房地产市场 的基本情况，为领导 决策 提 供 参 考 。我 们 此 行 拜 访 了 合 肥 市 国 土 局 、规 划 局 、土 地 交 易 中 心 、房 管 局 、统 计 局 、包 河 区 政 府 、合 肥 市 房 地 产 协 会 等 相 关 政 府 机 构 和 组 织 ，同 时 还 实 地 考 察 了当地的知名楼盘，对合肥市的房地产市场现状做了初步了解。一、 合肥市基本概况一）城市地理位置及环境合 肥 是 安 徽 省 省 会 ，全 省 政 治 、经 济 、科 教 、文 化 、交 通 中 心 ，位 于 中 国 中 部 ，长 江 淮
2、 河 之 间 ，南 接 巢 湖 ，具 有 承 东 启 西 、贯 通 南 北 的 重 要 地 位 。合 肥 气候 温和，四 季分明 ，环境 优 美，1992年，被授予全国首 批 “园林 城市”称号，1999年 荣 获 “中 国 优 秀 旅 游 城 市 ”称 号 。合 肥 同 时 是 全 国 重 要 的 科 教 基 地 ，有 中 国 科技 大学等30余 所大 专院校 ， 智力资 源在全国同类城市中 名 列前茅。目前 全市总 面积7266 平方公 里，其中市区面积 596 平方公里，建成区面 积130 多 平 方 公 里 。二）行政划分及人口经 过 区 划 调 整 ，合 肥 现 辖 肥 东 、肥 西
3、 、长 丰 3 县 和 瑶 海 、庐 阳 、蜀 山 、包 河 4 区 。 目 前 全 市 总 人 口 456.60 万 人 ， 其 中 非 农 业 人 口 160.18 万 人 ， 市 区 人 口 155.87 万人。二、 合肥市经济发展状况一）近年经济发展势头较好，但地区生产总值依然较小2003 年 ， 在 遭 遇 非 典 和 严 重 自 然 灾 害 等 不 利 因 素 的 冲 击 下 ， 合 肥 市 国 民 经 济 仍 呈 现 出 速 度 高 、效 益 好 的 良 好 发 展 态 势 ，综 合 实 力 进 一 步 增 强 ，城 乡 人 民 生 活 不 断 改 善 ，科 技 、教 育 和 各
4、 项 社 会 事 业 全 面 进 步 ，地 区 生 产 总 值 达 到 历 史 最 高 的477.8 亿元，按 可 比 价 格 计 算 ， 比 2002 年增 长13.3%。 其中 ， 从 2000年 至 2003年， 合 肥 地区生产 总 值 持 续 增 长 ， 年 平 均 增长 率超 过 10%，根 据 相 关 部门 预 测 ，2004 年 合 肥 地 区 生 产 总 值 预 期 增 长 在 12.5%以 上 。根据全国35 个 大 中 城 市 的 经济指 标统 计， 2003 年合肥地区生产总值在全国35 个 大 中 城 市（ 30 个 省 会 城 市 及 深 圳 、 厦 门 、青 岛
5、、 大 连 、宁 波 ）中 排 名 第 28 位 ， 生产总值增 长率 排 名 第 24 位，位 次比 较靠 后 。 横向比较看，合肥的经济总量较小、经济发展速度不快。合肥近几年地区生产总值二）人均GDP及居民可支配持续增长，但平均水平较低2003年，合肥市人均地区生产总值、人均年可支配收入等快速增长。横向 比较看，在全国35个大中城市中，其农民人均纯收入为32位，城镇居民可支配 收入为第30位，位次都很靠后。从恩格尔系数（食物支出占消费总支出的比例） 看，城镇居民为42.6% ,农村居民为50.7% ,表明合肥的整体经济发展水平较低， 人民生活水平比较落后，离小康生活（恩格尔系数在0.3左右
6、）还有一定的距离。表一 ：2003年合肥市部分经济指标项目人均GDP（元）职工年人均工资（元）城市居民人均可支配收入（元）农村人均年收入（元）数额105621390077852384同比增长13.89%16.4%9.0%7.0%三、 合肥房地产市场的政策环境一）规范房地产市场，严控房地产过热的政策陆续出台近年来，国家相关部门的规范房地产业的政策陆续出台，对土地市场、房产 市场、物业管理、房屋拆迁、房地产金融等都做出了相应的限制，希望能防患于 未然，保证中国房地产市场的健康、稳定发展。同时，合肥市相继实施了这些法 律法规，同时还修改并完善了合肥市房地产开发经营管理规定、合肥闲置国 有土地处置办法
7、等相关法规，建立了房地产开发企业信用档案、完善了信息披 露制度，进一步完善了合肥房地产市场的规范建设，保证了合肥市房地产业的健 康发展。二）规范和推进经济适用房建设，遏制经济适用房投机行为为保护低收入家庭，我市加大了对经济适用房 建设 的建设力度，同时为遏制经济适用房投机行为，合 肥市房管局将要针对已购 经济适用房上市行为颁发新通知。通知将从两方面遏制 经济适用房的投机行为，一是规定已购经济适用住房在五年之内不准按市场价出 售，二是规定了按市场价 出售 的经济适用房要补交10%的综合地价款。经济适用房开发和上市的规范，有利于商品房的开发。三）积极鼓励进行旧城区改造为加快城市危旧房改造进程，改善
8、居民生活条件，美化城市环境，促进社会经 济 发 展 ， 合 肥 市 政 府 发 布 了 关 于 加 强 城 市 危 旧 房 改 造 工 作 的 通 知 。 通 知 规 定，危旧房改造项目的取得通过招标或挂牌的方式进行，用于异地安置的土地通过划拨方式供应，同时还有减免报建费、免收散装水泥发展基金，一次性契税参照经济适用房政策，减收房屋维修基金，大市政配套由政府统一组织建设等政策方面的优惠。四）政府积极推进住宅的产业化和智能化合 肥市 编 制了 合肥市居住小区智能化系 统 分 类标 准及 功 能配 置大 纲 等 文件 ，积 极推 进 合肥 市 住宅产业化和智能化，这 将 有 利于 提升 当 地的
9、房地 产 业的 开发水平。总的说来，合肥政府正在积极的引导房地产业健康、稳定的发展，力求打造一个透明和规范房地产业政策环境，有利于市场的公平竞争。特别值得注意的是，由于国家相关部委加大了对土地市场的监管力度，目前合肥的土地出让控制比较严格，以低成本取得大规模土地在近几年不大可能。同时，根据合肥土地储备中心戴主任的介绍，流转土地不能改变用途，也不能改变土地性质，不可以进行商品房开发。四、 合肥市城市发展规划为保 证合肥市在2010 年 达到 地区生产总值1000 亿元， 合肥 市 政府 发布 了合肥 市 千 亿 规 划 纲 要 ，力 争 到 2010 年 把 该 市 建 区 面 积 扩 大 到
10、280 平 方 公 里 ，人 口 增加到300万。合肥市 正 在实施“科教兴市”、“城 镇 化”、“经 济国际 化”、“可持续 发 展 战 略 ”四 大 战 略 ，着 力 建 设 全 省 城 郊 型 农 业 示 范 基 地 、国 内 外 重 要 的 制 造 加工基地 、国内重要的 高 新技术研究和产业化基地 和 国内最重 要的旅 游、文化和教育基地，朝着全面建设小康社会和现代化大城市的目标迈进。 纲 要 指 出 ，合 肥 必 须 有 创 新 的 城 市 总 体 规 划 ，凸 现 园 林 城 市 特 色 和 科 教 基地内涵。在保持原有“扇叶型”城市结构特色的同时向外扩展，建设“新扇 叶 ” ，
11、逐 步 发 展 成 为 滨 湖 城 市 。城 市 建 设 的 主 要 思 想 为 ：抓 好 政 务 文 化 新 区 、中 央 商 务 区 和 现 代 物 流 中 心 区 建 设 ，完 善 城 市 功 能 。优 化 市 域 城 镇 布 局 ，形 成 以 合 肥 主 城 区 为 中 心 ，店 埠 、上 派 、双 墩 、义 城 为 次 中 心 ，中 心 建 制 镇 为 基 础 ，具 有 放射状、开放型地域结构形态的城镇体系。在交通方面，到2010年 前 建 成 北 外 环 高 速 路 ， 建 好 宁 西 铁 路 合 肥 段 ， 建 设完善合肥水路交通，扩大运输能力。研究实施机场搬迁。对于政务区和中央
12、 商 务区 ，保 证 在 2010年 建 成 政 务 文 化 新 区 、中 央 商 务 区 ，并完善其功能，使之成为全市政治、文化、金融、经贸、商务中心。对于物流新区工程。以新站综合开发试验区为重点区域建设完善现代物流 区 。 到 2010 年 ， 在 新 站 区 建 成 1 个 大 规 模 的 物 流 园 区 ， 在 城 区 建 设 4 个 城 域 范 围内的物流中心，基本形成功能完善的现代物流系统。对于 巢湖 综合开发工程 。应抓 住 国务 院批准巢 湖综 合治理规划的 机遇 ，加大环 湖 道 路 、湖 岸 崩 塌 治 理 、堤 防 加 固 等 基 础 设 施 投 入 。联 合 周 边 城
13、 市 ，共 同 搞 好 生 态环境治理和旅游开发，逐步使环巢湖成为生态效益和经济效益俱佳的旅游度假区。目前 ，合肥政务区全面 启 动，区 内四 横（休宁 路、东流路、祁门 路、习 友路）三 纵（ 圣 泉 路 、怀 宁 路 、潜 山 路 ）的 交 通 体 系 已 基 本 竣 工 ，一 系 列 市 政 工 程 开工 建 设 ，房 地 产 更 是 抢 先 一 步 ，上 海 绿 地 、奥 园 等 率 先 开 工 ，加 快 了 政 务 区 的 成 熟 与发展，进一步拓宽了房地产发展的空间。五、 合肥房产市场分析一）房产市场发展过程从住房制度改革以 来 ，合肥的房地产市场一直呈理性、平稳的发展态势。直到
14、2003 年 ， 上 海 绿 地 、 浙 江 绿 城 市 等 地 产 巨 头 相 继 进 入 合 肥 ， 合 肥 的 房 地 产 市 场也进入了高速发展的 时 期，从居住面积上看，合肥居民住房 条件继续改善，城镇居民人均使用面积16.84平方米，农村居民人均居住面积28.7平方米，比上年分别扩大4.6%和3.6%。从人均GDP看，目前合肥人均GDP刚超过1000美元， 根据国际惯例，表明其房地产市场正处于启动期，后期发展潜力较大。二）合肥房地产市场近期的变化趋势1. 近年房地产 市 场发展迅 速从下图看出，合肥近四年来的房地产施工面积增幅较大，平均增幅达 30.82% ，特别是2003年较20
15、02年增加47.41% ， 达到 了历史最高水平。竣工面积 总 体 上也呈增长 趋 势。商品 房空置面积为 62.06万 平方米，其中住宅空置达32.45平 方米，分别比去 年增加7.72%和8.78% ,跟1999年的32.47万平方米相 比有较大的增长，也从一个方面反映出合肥房地产市场在近年来的飞速发展。近四年，合肥市固定资产投资平均增幅达26.15%,房地产投资的增副达 63.88% ,特别是在2003年,固定资产投资和房地产投资分别比上年增加51.25% 和124.14%。而房地产投资占固定资产投资的比重也从2000年的17%提升到2003 年的35%;具体数据如下图所示：三）目前房产市场的发展状况1.2003年合肥市房地产相关数据表四：2003年合肥市商品房开发相关数据近年合肥固定资产投资及房地产开发投资情况（亿元）项目开发投 资额 （亿元）施工面积（万 M 2）新开工 面积（万 M 2）竣工面积（万 M 2）销售面积（万 M 2）销售金额（亿元）空置面积（万M 2）数额89.71071.71597.34369.3928468.0662.06比上年 增长124.14%78.26%113.31%76.69%45.95%
