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1、2023年项目可行性研究(项目可行性研究) 书目 第一篇：房地产项目可行性探讨其次篇：项目可行性探讨报告第三篇：项目可行性探讨报告第四篇：项目可行性探讨报告范文第五篇：项目可行性探讨报告范文正文第一篇：房地产项目可行性探讨 房地产项目可行性探讨 张世超 关键词：房地产 可行性 步骤 内容 影响因素 摘要：确定房地产投资之前有许多因素要留意，这就体现了房地产项目可行性探讨的必要性，首先要明确房地产投资可行性探讨的意义，再就是可行性探讨的步骤包括组织打算，现场调查与资料收集，开发方案的设计、评价和选择等。明确要探讨的内容还有要周全的考虑到影响房地产投资的各种因素以及对投资商自身条件的考察都是确定一
2、次投资胜利还是失败的关键。 1 可行性探讨的概念和作用 可行性探讨是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而推断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性探讨的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的牢靠性，为项目的实施和限制供应依据或参考。 我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性探讨报告。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获得开发收益的牢靠性。因此，项目可行性特别重要，其作用如下： 1.1 可行性探讨是投资决策的重要依据。
3、项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性探讨报告中的具体牢靠的市场预料、成本分析、效益估算和精确的项目评价分析为重要依据的。 1.2 可行性探讨是项目审批的依据。 在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性探讨报告。 1.3 可行性探讨是项目资金筹措的依据。 依据项目可行性探讨报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿实力和盈利实力，并结合贷款的收益性和平安性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性探讨报告可作为企业筹集资金和金融机构供应信贷的依据。 1.4 可行性探讨是编制设计任务书的
4、依据。 可行性探讨对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了支配，而这些都是项目设计任务书须要明确的内容。 1.5 可行性探讨是开发商与项目参加各方签订合同的依据。 开发商在可行性探讨确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性探讨也是开发商与项目参加各方签订合同的依据。 2 可行性探讨的步骤。 2.1 组织打算。 进行项目可行性探讨首先要组建探讨班子，负责可行性探讨的构想、经费筹集、制定探讨安排方案等。其中，项目探讨班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟识房地产开发的工程技术人员、熟识城市规划及管理的专家，并由熟识房地产市
5、场、工程技术、经济管理和经营、擅长协调工作的专业人员来主持。 2.2 现场调查与资料收集。 现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料 主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 2.3 开发方案的设计、评价和选择。 这一阶段的工作主要是依据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源状况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定详细的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不
6、同的社会经济效益。 2.4 具体探讨。 采纳先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 2.5 编写探讨报告书。 可行性探讨报告书是对可行性探讨全过程的描述，其内容要与探讨内容相同，且全面、翔实。 3 房地产可行性探讨的内容。 按项目探讨具体程度的不同，可行性探讨可划分为投资机会探讨、初步可行性探讨和具体可行性探讨三个阶段，各阶段的内容是一样的，只是指标的具体程度存在差别。当然，房地产项目可行性探讨的详细内容因项目的困难程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其详细内容如下： 3.1 项目
7、概况。 项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本状况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 3.2 市场分析和需求预料。 在深化调查和充分驾驭各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供应状况应进行科学分析、客观预料，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 3.3 规划方案的优选。 在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最终方案，并对其进行具体描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、限制性规划技术指标等。 3.4 开发进度支配。 对开发进
8、度进行合理的时间支配，可以根据前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般须要进行分期开发，这就须要对各期开发的内容同时作出统筹支配。 3.5 项目投资估算。 项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分留意各项费用在不同建设期的改变状况，力争与将来事实相符。 3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算。 依据项目的投资估算和投。资进度支配，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本
9、进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必需在投资前作好资金的支配，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。 3.7 财务评价。 财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利实力、偿债实力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预料，预料损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制， 债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 3.8 风险分析。 风险分析是可行性探讨的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分
10、析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为限制项目运作过程中的关键因素供应依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源供应参考。 3.9 国民经济评价。 国民经济评价是根据资源合理配臵的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配臵的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济
11、评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利实力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即根据资源合理配臵的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 4 房地产投资须要留意的影响因素 4.1 社会经济环免对房地产市场的影响 房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的相识问题：究竟是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？假如把这个问
12、题搞颠倒了，在形势的推断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年头初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展状况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位臵所带来的后果。 4.2 当地政府行政行为对市场的影响 一些地方政府的城市规划及规划限制水平对当地房地产开发有着干脆的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发始终处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模限制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避开7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供
13、大于求的状况，全部楼盘的预售成果都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严峻失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严峻，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。 4.3 街区环境对房地产营销的影响 古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年头起领先开发的第一个上海外贸区一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区
14、内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾始终稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值好像并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。 5 投资商自身条件考察 5.1 考察你的阅历 隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不行能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有肯定资格的企业，假如该公司以前是开
15、发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区分墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发阅历的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是肯定的，当你认为“阅历”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多斟酌了。 5.2 考察你的投资方式 由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。或许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获得长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 5.3 考察你的融资实力 每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否牢靠，假如项目建到一半而你的后续资金又无人供应，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已
