《房地产经营方案设计》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经营方案设计（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产经营方案设计（一）市场篇1.1全国经济2011年一季度概况2011年全国总体社会及经济发展状况、一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%。分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长2.1%。一季度，固定资产投资（不含农户）39465亿元，同比增长25.0%。其中，国有及国有控股投资13829亿元，增长17.0%。分产业看，第一产业投资增长10.8%，第二产业投资增长24.8%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长2
2、1.6%，中部地区增长31.3%，西部地区增长26.5%。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.73%。1.2全国房地产“十一五”时期发展基本状况2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米。可以看出房地产行业发展的很强劲。1.3新政策下的全国房地产市场2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月
3、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。新的房地产调控政策将影响房地产市场。1.4广西壮族自治区2011年第一季度经济发展概况广西壮族自治区经济社会现状及发展趋势分析 1-4月，全区经济继
4、续保持平稳发展态势，工业、投资平稳增长，进出口快速增长，财政继续增收，金融稳中趋紧。固定资产投资较快增长。1-4月，全区固定资产投资2018.56亿元，增长28%，增速高于全国2.6个百分点。其中，城镇投资1940.37亿元，增长28.8%；非农户投资78.18亿元，增长10.3%。基本建设投资985.97亿元，增长30.3%，比一季度加快2.1个百分点。民间投资保持活跃，达到1197.77亿元，增长40.9%。财政继续增收，信贷稳中趋紧。1-4月，全区财政收入479.99亿元，增长33.4%，其中一般预算收入295.17亿元，增长30.5%。4月末，全区金融机构本外币各项存款余额12326.
5、04亿元，各项贷款余额9631.46亿元。1-4月全区新增本外币贷款648.09亿元，同比少增58.37亿元。1.5广西房地产现状分析 “十一五”时期，广西自治区房地产开发市场总体呈现平稳较快发展态势，开发总量不断扩大，销售市场活跃，房价不断攀升，供求结构更趋合理，极大的改善了居民的居住条件，对我区城市化建设起到明显促进作用。“十一五”时期房地产开发企业基本概况经过“十一五”时期5年发展，我区房地产企业规模不断发展壮大。截止2010年底，全区共有房地产开发企业3228家（2010年快报数），比2005年增加1498家。其中拥有一级资质的房地产企业9家，二级资质79家，三级及三级以下资质3140
6、家，分别比2005年底增加6家、51家和1441家。涌现出中房集团南宁公司、广西荣和企业集团、广西保利房地产开发有限公司等一批实力雄厚、管理先进的典型企业。“十一五”时期房地产投资情况在经历了“十五”时期的快速发展后，“十一五”时期房地产投资市场不断调整向前发展。2006年2009年，房地产投资分别完成369.98亿元、536.28亿元、626.68亿元、813.68亿元，2010年突破千亿元大关，达到1206.22亿元。“十一五”时期，房地产开发投资累计完成3552.85亿元，是“十五”时期的4.54倍，占全国房地产开发投资的比重从2005年的1.8%提高到2010年的2.5%，在全国的排位
7、由2005年的19位上升2010年至16位；年均增长33.3%，增速高于全国8.4个百分点。在房地产开发投资快速增长的同时，房地产开发企业积极适应市场需求的变化，适度调整产品结构，住宅投资力度加大。住宅投资由2005年的190.77亿元增加到2010年的878.89亿元，占房地产开发投资比重由2005年的65.5%提高到2010年的72.9%，“十一五”时期累计完成住宅投资 2470.82亿元，是“十五”时期的5.0倍。“十一五”时期住宅开发投资年均增长35.7%，高于同期商品房投资增速2.4个百分点。住宅开发力度的加大，有效的改善了居民的居住条件和生活水平。1.5.3 “十一五”时期销售市场
8、概况“十一五”时期，居民生活水平不断提高，刚性和改善性商品房需求不断增长，同时，随着东盟自由贸易区、北部湾经济区等大型开发区的建立建成，投资性商品房需求旺盛，我区商品房销售市场活跃，销售面积、销售额不断增长。销售面积和销售额分别从2005年的1344.01万平方米、280.26亿元增加到2010年的2793.92万平方米、995.19亿元，年均分别增长15.8%、28.9%。“十一五”时期，全区累计销售各类商品房面积10463.5万平方米，累计销售额达3113.52亿元，分别是“十五”时期的2.9倍和4.3倍。住宅成为销售主体。住宅销售面积从2005年的1231.89万平方米增长到2010年的
9、2607.15万平方米，年均增长16.2%。20062010年，全区累计住宅销售面积9721.67万平方米，是“十五”时期的3.0倍，占同期全部商品房销售面积的93%，所占比例比“十五”时期提高2.4个百分点。随着国家对民生的关注力度不断加大，经济适用房等保障性住房投入的进一步扩大，“十一五”时期，全区累计销售经济适用房270.12万平方米，比“十五”时期增长49.9%；办公楼、商业营业用房和其它类型房屋分别累计销售85.55、494.66和161.63万平方米，分别比“十五”时期增长206.2%、88.4%和231.4%。同时，“十一五”时期，我区商品房销售结构不断细分，建立建成既有满足高端
10、人群的“嘉和城”等别墅小区和“盛天国际”等高档精装修住宅，也有满足中低收入人群的 “碧翠园”等大型经济适用房小区。“十一五”时期商品房价格趋势在自住型和投资型需求拉动和全国房价一片上涨的态势下，“十一五”时期，广西商品房价格也持续上涨，房价增速明显高于“十五”时期，广西商品房平均价格为2976元/平方米，比“十五”时期平均价格高1002元/平方米，年均增长8.6%，比“十五”时期高1.8个百分点。2010年全区商品房均价3562元/平方米，比2000年和2005年分别高2112和1548元/平方米。住房、商业用房性能品质的不断改善、人工和材料费用的不断上涨，也促进了房价的不断攀升。从各类房屋价
11、格变化来看，2010年我区住宅均价为3382元/平方米，比2000年和2005年分别提高了2000元/平方米和1492元/平方米；办公楼平均销售价格为7828元/平方米，比2000年和2005年分别提高了5308元/平方米和3698元/平方米；商业营业用房均价为6981元/平方米，比2000年和2005年分别提高了4396元/平方米和2639元/平方米。其它类型房屋均价为3901元/平方米，比2000年和2005年分别提高了2412元/平方米和1866元/平方米。分地域看，南宁等大中型城市房价较高。2010年南宁市商品房均价5144元/平方米，比全区平均水平高1582元/平方米，比2005年高
12、2539元/平方米，价格排全区首位，“十一五”时期年均增长14.6%；排在第二、第三的为北海市和柳州市，2010年两市的商品房均价分别为4228元/平方米和3882元/平方米，分别比2005年增加2528元/平方米和1705元/平方米。1.6 柳州市经济2011年第一季度概况柳州市总体社会及经济发展状况分析、2011年1-4月，柳州市全社会固定资产投资完成247.32亿元，增长17.8%。城镇固定资产投资完成233.12亿元，增长16.7%，其中基本建设投资完成98.3亿元，增长14.6%；更新改造投资完成91.68亿元，增长25.6%；房地产投资完成41.97亿元，增长6.5% 城中区实现地
13、区生产总值80.95亿元，同比增长57.77%；全社会固定资产完成23.42亿元，同比增长59.10%；实现财政收入12.02亿元，同比增长38.16%，其中：完成地方一般预算收入10.81亿元，同比增长39%；城镇居民人均可支配收入18400元，同比增长13.94%，农民人均纯收入7533元，同比增长26.57%。各项主要经济指标均保持较高增长。1.6.1 “十一五”时期工业发展趋势“十一五”期间，柳州工业保持了强劲增长势头。2006年工业总产值突破1000亿元，2009年工业总产值再上2000亿元台阶，实现三年工业经济总量翻一番。2010年实现工业总产值2652.6亿元，比2005年增长2
14、.16倍，年均增长25.9%，工业总量占全区工业总产值的22.8%，一直位居广西各城市之首。2010年工业增加值完成746.3亿元，比2005年增长2倍，年均增长24.5%。“十一五”期间，柳州市工业增加值年均增速分别快于GDP和财政收入9.1个百分点1.6.2 柳州房地产发展趋势2009年1-10月份，柳州房地产市场总投资达100.26亿元，同比增长了3.8%，楼盘均价超过3800元/平方米。2009年二手房方面也异常火暴，买家捂盘的现象屡有发生。进入12月份，中央政府针对楼市调控连连，从金融、土地、税收等方面，加强了楼市的调控，房开商的心再一次提起。总体来说“国四条”是对金融危机以来，国家
15、对抑制房价过快上涨采取的一系列措施的重申和完善，从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳，拉开了中国房地产以拉动经济为主转向民生为主的重大转折。柳州是以自住型购房者为主的三线城市，投资投机性购房者只占极少数，因而在“国四条”中，大多柳州购房者更关注“增加普通商品住房的有效供给”、“加强市场监管”、“大规模推进保障性安居工程建设”的执行力度。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。2009年10月共办理商品房合同备案2203套，同比增长114.30%,环比增长13.91%，面积22.38万平方米，同比增长119.84%,环比增长速度8.17%;金额9
16、.13亿元，同比增长145.07%,环比增长8.31%。其中商品住房1987套，同比增长148.69%，环比增长10.44%，金额8.04亿元，同比增长199.66%,环比增长13.40%。(二) 项目策划定位篇2.1项目市场定位该地块位于柳州市学院路延长线东侧，土地出让面积为25394.6平米，土地用途为城镇住宅用地兼容商服用地，该地块交通环境比较良好，周边设施齐全。该地块容积率为不大于1.8且不小于1.0。目前河东片区中主要以楼盘开发、学校、街铺、专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者的消费观念向休闲、文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高。河东片区远远适合不了当前多样化、个性化、追求休闲以及文化的消费趋向。将本项目规划成集购物、饮食、娱乐、时尚、园林休闲等功能于一身的现代化智能管理小区2.2项目SWOT分析项目优势分析（S）（1）位置优势，本项目位于学院路附近，是市内成熟的
