中海城项目商业街规划指导建议

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1、中海城项目一期商业部分规划指导建议中原地产中海城项目组2005年2月8日目录第一部分中海城项目一期商业业态建议 3一、一期商业项目的规划总思路 31.1 一期商业的规划指导背景 31.2 一期商业的总体布局 3二、社区商业 42.1 市场定位 42.2 定位依据 52.3 商业业态构成 5三、会展旅游商业 63.1 市场定位 63.2 定位依据 63.3 商业业态构成 83.4 商业业态的具体分布 8第二部分中海城项目一期商业产品建议 9一、产品设计建议 91.1 A 区 91.2 B 区、C 区101.3 D 区11二、内部设施建议 122.1 综合管网布置122.2暖气设备122.3 卫生

2、间：12三、内部功能建议13四、商业外立面风格建议13五、商业街产品的细部处理145.1 商业地产小品点睛设计145.2休息椅、垃圾桶、公共卫生间布置要点14中原地产CEN7ALINE CHINA 中国山东 中海城项目一期商业街规划指导建议第一部分中海城项目一期商业业态建议一、一期商业项目的规划总思路1.1一期商业的规划指导背景中海城项目一期的主要经济指标：规划总户数有约 532 户，规划商业面积3.2 万平米，商业形式为商业街。目前滨州市开发区的商业配套相对匮乏，随着滨州市开发区建设 的日趋成熟，区域商业前景被普遍看好。中海航母娱乐城和滨州国际 会展中心的建设将更加集聚以“中海”为 中心的商

3、业气氛，而本项目 一期商业就是为了服务本社区和周边会展旅游资源而开发建设的。根据商业物业的一般经验，成功的商业项目每1万平米至少需要 10万人口 的商圈辐射。而本区域人口现状，难以支撑本项目一期 3.2万平方米商业面积， 加之滨州的会展旅游经济处于刚刚起步阶段，滨州市规划的“四环五海水上 旅游”开发项目，预计年游客约 800 万人次，也只是滨州市政府的远 期规划能否真正达到预期效果现在还不得而知，并且现阶段也难以完全 消化中海城项目一期的商业面积。所以我司依据项目区域特点、整体规模、开发 周期及地势等自身特质，对项目规划设计提出建议。1.2 一期商业的总体布局我司根据中海城项目一期商业的市场需

4、求和项目自身的具体情况，为了提高 一期商业的市场价值，创造利润最大化。建议一期商业分割成 A、B、C、D 四个区域依次进行开发，其中A区商业主要以社区商业为主，B、C、D区商业以会展 旅游商业为主。示意图如下：粪河十：注：A区：社区商业售楼中心二、社区商业A区会展路南侧的2个弧形建筑即A 区,西侧建议为售楼中心，东侧建议为中海 城一期住宅服务的配套型商业。2.1 市场定位面向社区的配套型商业中原地产CEMTALINE CHINA 中国山东 中海城项目一期商业街规划指导建议社区：中海城项目一期住宅社区。配套型商业：服务于社区居民生活的商业。2.2 定位依据2.2.1 社区商业是指以地域内和周边居

5、民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足 居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。2.2.2 商业服务区域：中海城一期住宅区。2.2.3 按照城市商业网点规划和建设指导意见：1万1.5万人口的居住小区每千人商业服务设施建筑面积 450570平方米，服务半径在 300米以内。2.2.4中海城项目一期住宅约532户，人口约2000人左右，A区东侧弧形建筑面积约为 2400 平方米。根据上一条规定， A 区商业面积已满足中海城一期住宅区商业配套。2.3 商业业态构成本弧形商业用房共三层，每层建筑面积约 800 平方米，

6、共约 2400 平方米，建议首层保持相对独立，二三层设计为整体空间，并设置内楼梯。2.3.1 建议一层商业业态为社区配套型餐饮，如：小型餐馆、早点店、熟 食店等。2.3.2 建议二、三层商业业态为社区配套型商场，以满足社区居民的日常 生活需求。三、会展旅游商业 B、C、D 区3.1 市场定位面向会展旅游经济的综合商业街3.2 定位依据3.2.1 根据滨州市政府的规划：开发区未来几年的企业数量和规模档次， 未来国际会展中心每年的企业展览，将吸引国内外上千家企业参展，参展人数几 十万人次，需要大量的商务配套。3.2.2 滨州市政府即将启动的“四环五海水上旅游”开发项目，建设期为 三年，预计年游客

7、800万人次。因此，需要完善的旅游度假配套设施。3.2.3 构筑滨州会展经济圈，打造商务平台。中海城项目将充分利用滨州 国际会展中心周边的空间优势和商务活动集中的优势。积极拓展开发旅游、餐饮、 娱乐等展会综合配套服务项目，搞好黄河十二路绿化景观路建设，延展会展中心 的辐射半径，逐步打造以会展经济为主要特征，现代服务业配套完善的中心商务 区。中原地产CEMIALINE CHINA 中国山东 中海城项目一期商业街规划指导建议3.2.4 打造城市带状景观公园。将充分挖掘历史和水文化内涵，以生态养 护为基础，打造集历史文化、商业文化、旅游文化于一体的欧式景观风情区。以 中海公园、航母娱乐城、高新技术园

8、区等项目为牵动，规划建设优美的自然景观 和人文景观，大力发展旅游经济和观光农业，加速城乡产业化进程。3.2.5 滨州市政府对会展旅游经济发展的前景是非常看好的但由于开发刚 刚起步，与会展旅游经济相配套的商业也是初级阶段，如：四环五海水上旅游项 目、中海花园、航母娱乐城等项目都处在不成熟阶段，现阶段的会展旅游经济难 以支撑中海城项目 3.2万平方米的商业，所以为了降低中海城项目一期商业的经 营风险，体现商业的最高价值。中原建议会展旅游商业在滨州会展旅游经济发展 成熟、航母娱乐城正式使用后再开发建设。3.2.6 由于目前区域内旅游尚处于初级阶段，会展经济主题不确定，会展 频次没有确定，不能聚集足够

9、的人气，难以支撑大型/高档商务酒店的要求，但 随着会展旅游经济的发展，商务酒店的配套是必不可少的，可以考虑建设的小型 商务酒店，满足 2-3 年内会展经济及旅游经济起步阶段的市场需求。随着会展经 济和旅游经济的成熟，考虑在黄河十三路西段的商业部分建设大型/高规格的酒 店。中原地产CEN7ALINE CHINA 中国山东 中海城项目一期商业街规划指导建议3.3 商业业态构成综合上述市场需求，我司建议会展旅游商业的商业业态做如下规划：3.3.1 餐饮功能业态：小型中高档特色餐饮等。3.3.2 零售功能业态：超市、百货店、便利店、各类民族特色专卖店等。3.3.3休闲娱乐功能业态：茶楼、咖啡店、KTV

10、等。3.3.4 酒店业态：会展旅游经济起步阶段需要的小型商务型酒店。3.4 商业业态的具体分布 根据以上业态的构成情况，为了使会展旅游商业整体能够保持均好性，保证 整个商业街整齐规划，中原建议如下：3.4.1 建议 B、 C、 D 区的东侧主要以餐饮功能业态、休闲娱乐功能业态为 主，由于这两种业态的特殊性，在单体设计当中应该充分考虑到上下水、用电负 荷、排烟、污水处理等技术性细节。3.4.2建议B、C、D区的西侧主要以零售功能业态、酒店业态为主。中原地产CEN1ALINE CHINA 中国山东 中海城项目一期商业街规划指导建议第二部分 中海城项目一期商业产品建议中海城项目一期商业总体面积为 3

11、.2万平方米，商业沿会展路两侧分布，层数为 2-3 层，商业街全长约 400 米。一、产品设计建议1.1 A 区根据一期商业街的规划， A 区的两个弧形建筑在建筑效果上要讲究相互对称、相互协调。1.1.1 楼体形式售楼处采用三层联体形式，内设楼梯。东侧商业用房一层定位为社区餐饮，二、三层定位为商场，建议首层保持独立，二、三层为整体空间，并设置内廊。1.1.2 开间东侧商业性用房一层定位为餐饮，建议开间 68米。1.1.3 进深由于弧形建筑单体不是很规整，在满足造型美观的同时，根据业态定位和建筑形式，建议设计合理的进深。1.1.4 层高西侧用房一层为售楼处，东侧一层商业用房作为餐饮，为满足两建筑

12、物相 互对称的要求，建议首层层高都为 4.5米，二、三层建议为3.9米。1.2 B区、C区这两个区定位为面向会展旅游经济的综合商业街，建筑分割为商铺形式。1.2.1 楼体形式建议商铺 3层联体，内设楼梯。由于商业街和大型商场是有区别的，根据中原操作经验，商业街产品形式 多为门面房，一、二层联体或一、二、三层联体；二、三层很少采用连廊或外廊 式的形式，因为这样会增加经营者经营的难度。1.2.2开间从经营角度分析，大开间意味着临街面较多，容易带来经营上的成功。针 对本商业项目的现状和莱钢钢结构施工技术的优势，中原建议在满足设计要求前 提下，尽量设置大开间商铺，建议开间尺寸为68 米。在销售过程由于

13、商铺的 建筑结构是属于钢架架构，可灵活分割，可以满足不同层次业主的需求。1.2.3进深一个比较合理、实用的商铺，其进深与开间的比例不应过大也不应过小，并兼顾满足商业建筑面积的最大化，建议本商铺的进深1 4 米1 6米之间。1.2.4 层高普通商铺的首层层高为3.6 米，二、三层层高为3.3 米。1.3 D 区根据一期商业街的规划， D 区的两个弧形建筑在建筑效果上要讲究相互对称、相互协调。1.3.1 楼体形式建议采用三层联体形式，内设楼梯。1.3.2 开间由于本区定位为宾馆和超市，中原建议设计单位根据上述物业定位做合理设计。1.3.3 进深由于弧形建筑单体不是很规整，在满足造型美观的同时，根据

14、业态定位和建筑形式，设计合理的进深。1.3.4 层高由于本区定位为宾馆和超市，一层层高建议为 4.5 米，二、三层层高为 3.9米。二、内部设施建议2.1 综合管网布置注重水、电等综合管线的设计布置。2.2 暖气设备根据滨州市商业的调研分析，由于滨州没有集中市政供暖设施，目前滨州商 铺和商场大多没有暖气设备，主要依靠空调采暖，由此造成经营者的成本增加， 并且取暖效果不佳，中海城整体规划考虑采用集中供暖措施，因此建议中海城商 业部分设计集中供暖，一是节约业主的经营成本，二是更能为消费者营造一个良 好的消费环境，增加项目卖点。2.3 卫生间商业广场（A区、D区）两侧的弧形商业用房各层均设计卫生间，

15、男女各卫生间的蹲位设计为 1-2个，卫生间的设计要配合指引标志。沿街商铺建议考虑一层设有一个蹲位的卫生间。中原地产CEN1ALINE CHINA 中国山东 中海城项目一期商业街规划指导建议三、内部功能建议3.1 作为餐饮功能使用的商业，更要注重厨房的设计、管道排烟的设计、净化排污的设计处理。3.2 由于商业紧靠住宅区，为了减小噪音对住宅区的影响，更要注重隔音效果的设计。3.3 各商业要注意消防功能的设计。四、商业外立面风格建议商业街的外立面不仅商业特质的形象标志，更是商业项目吸引聚集目标消费群体，表现与众不同的商业特质表现。本商业项目外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面和内部步行街的过渡和转换，由于外立面对周围环境有一定的视觉影响，因此设 计风格要体现自身的特色。商业街设计中需要特别考虑广告位的设置，合理设计广告位不仅能为后期商业管理带来收益同时也能够丰富商业街立面效果，营造良好的商业气氛。由于本商业定位为欧