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1、嘉富大坪项目经营定位及营销方案目录第一部分 项目的经营定位4一、项目的定位41、项目整体定位42、项目业态组合定位43、主要经营品种定位44、目标消费群体定位4二、项目经营定位SWOT分析51、项目优势分析（S）52、项目劣势分析（W）63、项目机会点（O）64、项目威胁点（T）7三、项目配套设施规划主要措施71、交通系统方面72、广场区域83、文体配套84、行政办公方面85、政府支持方面8四、经营分区及铺位分割81、经营分区82、铺位分割方面10第二部分 项目的招商方案12一、项目的名称建议121、塘厦西街122、大屏嶂公园商业城123、大坪商业文化中心124、嘉富商业博览中心12二、项目的
2、招商策略131、租金价格132、招商策略14三、项目招商推广主题14四、项目招商推广主要手段及阶段性策略151、招商推广主要手段152、阶段性推广策略16第三部分 项目的50年使用权销售方案17一、项目的使用权营销策略171、销售价格172、销售策略173、付款方式174、销售收益预算17二、项目的销售推广主题18三、项目销售推广主要手段及阶段性策略181、销售推广主要手段182、销售推广阶段性策略20第四部分 项目的营销工作计划21第一部分 项目的经营定位定位一、项目的定位1、项目整体定位3万平方米塘厦西区商业及文化娱乐中心定位释义：突出项目30000平方米的规模，项目未来的辐射范围是整个塘
3、厦西部，将成为塘厦西区人们休闲购物的首选场所； 突出项目是一个商业与文化娱乐的综合体。2、项目业态组合定位4000平方米超市主力店4000平方米肉菜市场10000平方米室内商业步行街10000平方米文化娱乐中心3000平方米大坪办公行政中心3、主要经营品种定位一楼主要经营：A区肉菜市场及粮油B区日化洗涤、文具、体育用品、办公用品、书籍、音像、小电器、五金、厨卫、日用小百货、饰品、工艺品；街铺主要经营银行、便利店、药店、邮政类、电信类、数码产品、高尔夫用品等；二楼主要经营：A区超市百货主力店，B区主要经营服装、针织用品、鞋包、床上用品等；三楼主要经营：大型餐饮、休闲中心、酒吧、桌球、游戏厅、书店
4、、棋牌室、录相厅、人才市场等；4、目标消费群体定位根据项目组对周边主要居住人群的数量、收入等的调查，目前及未来相当一部分时间内，项目所在区域将是一个中低档消费群体集中区域，主要的目标消费客户有以下几类： 附近村民：主要是大坪、龙背岭、田心、科苑城、沙湖等地村民 周边工厂内打工人群：如大坪、龙背岭、科苑城工业区等 其他区域人群：依托项目周边的大屏嶂森林公园、水库、高尔夫球场等景点和设施，会吸引到到本区域休闲游玩人群，到本项目进行购物、餐饮和娱乐。二、项目经营定位SWOT分析1、项目优势分析（S）（地段 交通 生意基础 产品） 便利的交通优势：项目位于莞深高速公路大坪出口，紧邻四黎路和林坪路，与观
5、澜一界之隔，可方便到达龙背岭、田心、沙湖以及塘厦镇中心； 良好的形象展示优势：项目毗邻林坪路，沿线有近300米的展示面和大型广场； 片区未来可增加可观的消费人群：主要是毗邻的规划大型工业区科苑城。科苑城目前已有不少大型企业入驻，未来的消费人口将是相当庞大。 规模优势：本项目的经营规模，是目前塘厦西区最大的，通过良好规划可以创造出“一站式”购物概念。2、项目劣势分析（W）（地段 交通 产品 推广） 项目目前周边的环境、形象较差：多数是工业区、村屋、传统的农贸市场及正在修建的厂房； 公交系统严重缺乏：区域目前仅有一条2路公交线路，并且主要是将消费者带到田心嘉富市场和塘厦的天和百货等市场消费，目前无
6、法依托其带来区域外的消费人口； 项目前期定位和推广带来的负面影响：项目定位不清，已经过1年多的宣传推广，但效果不大，周边区域商户认同度不高，并且认为项目工期太长； 首层特别是B区的铺位分割不合理，不实用； 电梯、扶梯等垂直交通系统布置不合理：项目二、三楼的垂直交通体系存在极大缺陷，客户很难到达二楼；3、项目机会点（O）（生意基础 竞争对手 产品 交通 ） 田心、大坪、龙背岭等地区没有集中的供居民和打工人员休闲、娱乐、图书文化的消费场所，是一个市场的空缺点。 根据项目组的调查，区域内居民、工厂管理人员及部分工人购买服装、鞋、饰品等个人消费品都需要到塘厦、甚至观澜等地去购买，这一块也是项目的经营机
7、会点。 项目一路之隔的大坪村旧市场将会拆迁，部分商户可能转租嘉富市场继续经营； 随着科苑城的逐步开发建设，工厂的陆续进驻，将增加可观的消费人群； 区域有东莞观澜高尔夫球场、众多水库及大屏嶂森林公园等游玩场所，周末和节假日将吸引不少休闲游玩人群，带来潜在的购物和休闲消费； 项目将进行良好的规划定位，并拥有较强的经营管理实力，也将会在未来的竞争中获得优势； 据原塘厦镇公交报批线路显示，有至少2路公交线路经过项目，目前新的规划仍在制定中，项目未来的公交系统会有一定改善。4、项目威胁点（T）（地段 竞争对手 ） 目前项目周边的大型住宅小区不多，仅有香港公务员渡假村浪琴花园和正在销售的别墅区森林一号，其
8、它住宅建筑是农民房、工人宿舍区； 田心嘉富市场依托交通和4条公交线路便利之优势，是目前唯一辐射田心、龙背岭、大坪和沙湖片区的村级综合性购物场所，未来将是本项目的主要竞争对手之一； 塘厦镇中心区商业也比较成熟，购物及消费都相当便利，目前已有新大新百货、天和百货、塘厦商城、三阳购物中心、三正休闲购物城等，将对本来片区人口有限的大坪起到消费分流的制约作用； 科苑城内也规划设计有商业设施，如目前位于中心位置科苑大道侧的日本村商业步行街和建设中的科苑城市场，未来将分流本项目零售人群；SWOT综合分析对策：突出项目区域休闲娱乐中心的概念，满足区域内青年工人们的文化、娱乐需求；规划大型的服装、鞋、针织饰品、
9、床上用品区域，与周边现有商业设施经营定位差异；完善交通系统，增强周边区域到达本项目的通达性；增加投资者、商户对本项目的信心和认同度；三、项目配套设施规划主要措施1、交通系统方面设立大坪公交短途交通站，开通大坪至龙背岭、田心、科苑城、沙湖、观澜等方向短途定向交通车，并争取政府规划更多公交线路，落户到本交通站。免费购物专车线路规划： 大坪龙背岭大坪田心大坪科苑城大坪沙湖大坪观澜（周一至周五 每天下午4:00到晚上8:00，每两小时一班）（周六至周日，每天上午10:00到晚上9:00，每两小时一班）2、广场区域项目有4000余平米的广场，可有效利用以聚集人气。建议设立大家乐表演区，搭建永久歌舞表演台
10、，周末、节假日举行歌舞表演或者卡拉ok比赛。在后面区域及临路边适当设置运动区域和信息发布栏，如篮球场、羽毛球场、户外锻炼体育器材及企业招聘用工信息栏等。3、文体配套在项目三楼，除部分休闲娱乐商业外，建议设置大型书店、小型村级图书馆、棋牌室、乒乓球室、台球室、旱冰场等文体设施，将项目打造成区域文体活动中心。同时建议在项目三楼设置人才市场，发布区域企业招聘用工信息。4、行政办公方面优惠价格或者免费提供三楼部分面积给大坪的居委会、工商、税务等政府机构办公，将项目打造成区域的行政办公中心。5、政府支持方面争取政府支持，将本项目列为塘厦镇重点建设项目，大屏嶂森林公园旅游配套商业项目等，并颁发牌匾。四、经
11、营分区及铺位分割1、经营分区 具体参见平面分割图2、铺位分割方面分割原则 通过铺位分割合理布置主辅通道、人流通道、卖场、休闲空间等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。 合理设置单铺进深、面宽比例。 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。 协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照“分则好卖，合则好用”的原则进行铺位规划。 保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。铺位规划分割数据 按照现有建筑及铺位分割方案，一楼铺位达65平方米/间，面积过大，招商和销售都存在较大难度，在尽量减少损失的情况下，对一楼的铺位格局进行调整，一般使
12、用面积1520平方米，通道一般3.6米，塑造商业步行街的格局； 二楼根据柱网结构和整体布局重新进行规划和分割，铺位一般使用面积810平方米，通道2.53.0米； 增加和修改自动扶梯的数量与位置。具体参见平面分割图第二部分 项目的招商方案一、项目的名称建议1、塘厦西街命名释义：优点：突出和体现项目的定位和辐射区域范围，让投资者和商户了解项目在区域商圈的地位；缺点：会造成客户认为是塘厦镇区的步行街项目2、大屏嶂公园商业城命名释义：优点：突出和体现项目位置和作为森林公园的配套商业项目的地位，并且可借助大屏嶂森林公园的知名度；缺点：名称较长，读起来不易上口。3、大坪商业文化中心命名释义：优点：突出和体
13、现项目位置和定位特色，不仅是商业中心，而且是文化中心。缺点：首字的大坪无形中将项目的辐射区域限定。4、嘉富商业博览中心优点：延续项目前期的基础宣传缺点：前期项目的定位不够清晰，宣传推广主题不明确，无法给投资者和商户信心。倾向性建议名称：塘厦西街大坪商业文化中心二、项目的招商策略1、租金价格租金制定的标准确定商场的租金水平，涉及到商场周边商业设施租金水平、现有同类型商场租金水平、业主的投资回报期望值、市场对租金的承受能力等。本项目的租金标准将从以下两个方面来综合考虑： 周边现有商业设施的租金水平 经营品种类似的同类市场的租金水平位置租金水平（元/月）面积（）备注项目周边临街铺位租金水平（按实用面
14、积收取）四黎南路（市场到黎光收费站段）15-3532-60靠近市场（林坪路）租金高，居住经营一体化四黎南路（市场到龙背岭方向段）15-2532-60靠近市场（林坪路）租金高，居住经营一体化大坪老市场租金水平（按实用面积收取）独立店铺3730管理费20元/月独立店铺4015管理费20元/月小百货2415摊位形式其他同类市场租金水平（按实用面积收取）龙背岭市场4060最好位置，含管理费日本村商业步行街283000整体租赁30855年合约,首年30元,以后每年递增2元田心嘉富市场6128管理费110/间8615最好位置青湖头市场8010广场铺位5028高塘路街铺5530清高路街铺在A区二楼大商家进驻的情况下，项目B区在改造后的规划和铺位分割基础上，整体租金水平为：首层均价：65元/平米/月二层均价：40元/平米/月三层均价：尽量大面积整体租赁，租金另行根据洽谈而定。2、招商策略本项目规模较大，
