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1、-市场调研分析报告一. 酒店周边5公里市场分析：酒店名称地址开业时间房数单项单人房双人房套房中介房会议房团体房会议室停车场入住率平均房价Revpar长城酒店罗湖区红桂路2086号1991163公司协议价280-320280-320658-1680250-3002002303006000/8h120位60%300-350200-250数量50-6080-9010-20入住率70%60%50%蔡屋围大酒店罗湖区解放路4058号198494价格220-249240-258368180-220600/2h80%200-220数量38497入住率75%85%70%骏庭酒店深南东路与建立路交汇处160公司
2、协议价248-258253-288350-398200-220140-15060车位80%253260数量107503入住率89%94%20%环宇酒店罗湖区红岭路1002号1988243公司协议价280-368280-368408150180-2002100/1h20%300数量1261107入住率红桂酒店罗湖区红桂路2068号2004218公司协议价60%数量入住率汉庭酒店罗湖区嘉宾路4023号169公司协议价180-220180-220100%210-220数量5735入住率100%100%荔园酒店罗湖区红岭中路1018号2003108公司协议价39838850%380数量404516入住
3、率晶都酒店深南中路金融中心大厦1988340公司协议价340-400340-400330-36028040%数量入住率万德酒店罗湖深南大道万德大厦2001152/可用142公司协议价380-400380-400510高级房40%400数量655621入住率禧程酒店罗湖区红宝路151号2021101公司协议价180-218180-218其它130-150100位40位35%数量225524入住率40%40%30%重要数据小结1. 工程5公里房价在150-200元每天入住的房晚量：3000- 4000间现在消费市场评估2. 工程5公里房价在150-200元每天入住的房晚量：9000-12000间未
4、来市场需求预测1. 工程周边酒店双人房普遍比单人房多10%-30%。2. 工程周边以晶都、环宇、长城、荔园为代表的3-4星酒店有8-10家，只有汉庭一家品牌经济型酒店2公里以外，5星感受2星价格的中档酒店几乎是个空白。3. 工程周边酒店普遍商务客与旅行社客户并重。4. 工程周边酒店对钟点房、白天房、午夜房、长包房的推广普遍不积极。5. 会员消费在周边酒店的消费比例很小。6. 订房中介在周边星级酒店里起到很重要的作用。7. 工程周边酒店普遍没有推特价房，没有力度大的促销活动。8. 星级酒店主力房型前台价在400-500，公司协议价280-400，旅行社价格只有180-280；品牌经济型酒店主力房
5、型前台价在180-220，公司协议价在180-220。9. 工程周边酒店单双房间比例介于4：65：5之间。二. 酒店周边5公里客源市场分析：会员散客商务协议客娱乐客户旅行社客户会议客户订房中介其它20%3%45%10%10%2%10%小结由于酒店为商业金融中心，中档商务客、旅行社客户以及娱乐客户无疑是3大重点目标客户，而在短期旅游客户、娱乐客户、订房中介将在试业阶段起到重要补缺作用，商务客作为酒店中长期里最核心、最具利润潜力的开展目标客户，将随着酒店经营的成长，扮演越来越重要的角色。三. 未来核心目标客户分析：工程商务协议商圈工业园写字楼娱乐休闲客源订房中介会议旅游其它本地外地30%15%20
6、%含在30%5%20%20%15%5%10%5%大客户增长分析未来1-3年客源市场增长点：小结商务客户是工程未来核心目标客户，同时会员、中介、娱乐、旅行社客户形成必要的淡旺季补充。我们要深入研究核心客户与补充客户的消费心理，顺利找到他们，说服他们成为我们的客户。四. 市场综合分析：市场竞争分析优势1.地理位置优越，位于罗湖区商业中心，地王大厦及万象城，金融机构近在咫尺，属于高端的商务办公地理。2.罗湖火车站及罗湖关口离酒店五分钟距离，距机场45分钟时间。3.酒店周边具有较高的人流量在酒店周边如画像和荔枝公园，巴登街4.云鹏酒店是一个老字号的酒店，在地是具有一定的名气。5.酒店房间空间面积大，同
7、时具备旅游及商务一体化住房。6.具有大中小型会议室，方便公司企业开会且价格适中。劣势1.酒店开业时间悠久，房间设备旧，无法满足商旅人士需求。2.酒店设备设施部匹配，单一的客房无附带的配套餐饮及娱乐工程。3.停车场的车位缺乏，没有单一的酒店停车场，与住宅区公用停车场，导致酒店到晚上后无常停客户的车辆。4.酒店是住宅房改装成客房，酒店门楼及外观不明显显眼。5.酒店周边众多的三星四星级酒店，且房间数量都在100-200间之间，价格及团体价很廉价，造成不良竞争。6.周边的酒店都在今年来装修或翻新，在硬件上无法和同行相比。威胁1. 酒店无门楼2. 酒店周边三星四星酒店众多且配套设施设备齐全，会议用餐具备
8、，房间数量众多，导致恶性竞争.3. 周边酒店在近年来不断的装修和翻新，导致本酒店客源流失。4. 房间设备呈旧导致客源流失。5. 酒店不断的接待旅行团来填补房间，周边的市场在不断的分流，导致房价乱。6. 招牌不明显、门面旧7. 地毯味道大8. 目前只有一部电梯、旧、运行速度较慢9. 房间的隔音效果差10. 房间的配备物品简单11. 停车位少时机1. 工程房间总数多2. 工程房间面积大3. 地理位置优越4. 会议室相对齐全5. 工程为繁华里安静一隅非常适合人体住宿睡眠6. 酒店离会展中心交通方便，以前本酒店所留下的客户都是对酒店的一个支持。7. 酒店离地铁口近，人流量大，可以拉动酒店营收。8. 酒
9、店周边无中档连锁商务型的酒店，房价偏高，无介于两星到三星的价格，这是一个空白的市场。9. 酒店具备会议室可以引进商务团体提高酒店的知名度。10. 未来市场在接大型房间和高端房我们店房间数量上都可以提供优越的优势。最值得学习和借鉴的竞争酒店效劳品质或营销策略：1.长城酒店效劳品质高，效劳态度很好，业务熟悉，讲解也很细心，同时房间里的增值效劳较多，有些房间有免费的饮料赠送，第3天起住房可免费升级，24小时点对点退房。2.暂时没有，待补充。五. 酒店定位1. 现有目标客源构造比例分析现有目标客源构造比例分析：2021年12月份客源比例：散客：2.12% 商务：19.25% 订房中心：0.97% 会员
10、：1.31% 旅行社：0.97% 2021年5月份客源比例占酒店总收入:散客：0.6% 协议公司：15.56% 订房中心：1.36% 会员：3.39% 旅行社：14.02%2. 未完成装修前，试业期间1-3月目标客户定位建议（1） 集团会员客户新店试业公告，给予特价体验（2） 工程原有客户维护与提升（3） 工程周边晶都、环宇、荔园、长城、红桂、骏庭、汉庭、蔡屋围酒店的客户手机短信和定点派单（4） 工程周边娱乐客户特价房、钟点房、白天房、午夜房（5） 旅行社团客户（6） 订房中介客户（7） 协议商务客户（8） 娱乐休闲客户3. 工程中长期目标客户定位建议工程中长期核心目标客户：商务公司。工程中长
11、期支持目标客户：会员客户。工程中长期必要补充客户：旅行社客户。4. 基于市场竞争动态及现有酒店配套分析，酒店试业期间房价体系建议鉴于长期定位是商务客人，建议保存1个100人大会议室和一个50人中会议室即可，有自己的特色中餐厅，其它的多余配套可以缩减第一阶段设计规划112间单人房，119间双人房，14间套房。标准房豪华房标准套房豪华套房82间30间单人房+50间双人房149间60间单人房+89间双人房12间2间优惠价：138优惠价：198优惠价：238优惠价：288会员：128协议：128中介：5间送1间旅行社：130会员：178协议：168中介：138旅行社：140会员：209协议：199中介
12、：178旅行社：160会员：278协议：268中介：228旅行社：1805. 酒店试业期间营销策略罗列与建议1一站比一站廉价，越住越省钱维也纳会员精明理财卡豪华房以上房型参加3035404550556065707580同一个城市，一周只允许升级一个标准，如：客人在同一个城市酒店，第一晚优惠30元，则一周，无论连续住还是间隔住，都只能每晚优惠30元，而不是理解成第二晚起优惠35元2维也纳出租车司机特邀直销员联盟只要受聘，登记个人信息，则每月给予司机免费加油卷20元，作为回报，向每个有需要的目标客户推荐维也纳酒店，并在车上贴维也纳特价体验标志，按客人数设定奖励，给予每月推荐客人20名以上的赠送特别
13、餐饮或免费客房效劳3与中国移动积分商城合作，投标方式推特价体验房，环中国蜜月房，度假房。4与银行合作联合推公司特价房、蜜月房、度假房、环游中国套房、5与第三方数据公司合作，把周边3个月的订房手机查询到，然后发短信公布酒店试业及特价体验信息。6与全国各地的连锁婚纱影楼合作推5星感受，2星消费，首晚88元特价体验，环游中国自助旅游度蜜月精明理财旅游蜜月方案，设置适当价位的蜜月婚房套餐。7印刷地图大量商务旅游交通地图、纸巾、派发8旅行社，订房中介，开业活动期间订5送1/特价体验9关于白日房、钟点房、对于娱乐、餐饮行业横向合作，根据公司定价再推买5送1/特价体验。10与休闲、餐饮、美容、健身行业品牌进展横向整合捆绑销售，针对白领推出午休保健套餐效劳、白领综合
