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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 多选题：商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费正确答案：ACD2. 判断题：间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。()正确答案：对3. 单选题：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金正确答案：A4. 判断
2、题：谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错5. 多选题：下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD6. 单选题：在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应
3、偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润正确答案：D7. 判断题：经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。()正确答案：错8. 判断题：城市基准地价与路线价是一种评估方法。()正确答案：错9. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A10. 多选题：假设开发法中预期开发后
4、的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法正确答案：ABD11. 判断题：长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错12. 判断题：房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（）正确答案：错13. 单选题：某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%正确答案：D14. 判断题：城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。（）正
5、确答案：错15. 判断题：当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）正确答案：错16. 单选题：最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价正确答案：C17. 多选题：下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()。A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼正确答案：ACD18. 多选题：宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E
6、.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB19. 单选题：卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值正确答案：D20. 多选题：现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价正确答案：ABD21. 单选题：使住宅房地产价格明显上升的是()。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D
7、.居民收入提高正确答案：A22. 判断题：当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。()正确答案：错23. 判断题：【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。()正确答案：对24. 单选题：()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正正确答案：D25. 单选题：如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向
8、变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D26. 单选题：下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼正确答案：C27. 判断题：某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值。()正确答案：对28. 判断题：理论价格不是现实价格，而评估价格是现实价格。()正确答案：错29. 判断题：对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。()正确答案：错30. 判断题：土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）
9、正确答案：错31. 单选题：【2012年真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致正确答案：D32. 判断题：某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。()地产来说不但不会成为增值因素，反会降低这里居住房地产的价格。正确答案：错33. 判断题：房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（）正确答案：对34. 单选题：【2011年真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层正确答案
10、：D35. 多选题：在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益正确答案：ACDE36. 判断题：在我国，土地全部是公有的。()正确答案：对37. 判断题：房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。()正确答案：错38. 多选题：路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是
11、仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定路线的价格正确答案：BCD39. 判断题：交易实例房地产的状况，包括坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等。()正确答案：错40. 单选题：()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划正确答案：B41. 判断题：【2012年真题】市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()正确答案：错42. 单选题：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价
12、时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300正确答案：B43. 单选题：新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.取得待开发土地的成本B.新土地开发成本C.土地使用权成本D.土地转让成本正确答案：A44. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对45. 判断题：人口密度过高会导致生活环境署化，从而有可能降低房地产价格：()正确答案：对46. 单选题：【2
13、013年真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86正确答案：B47. 单选题：将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.香港正确答案：D48. 多选题：在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD49. 单选题：【2012年真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费正确答案：C50. 单选题：指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值正确答案：D51. 单选题：在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年
