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1、贷款项目审批流程、模型及方法目录一、 银行贷款项目审批流程及标准2（一） 贷款申请2（二） 信用等级评估2（三） 贷款调查3（四） 贷款审批4（五） 签订合同6（六） 贷款发放6（七） 贷后检查7（八） 贷款归还7二、 别墅开发项目评估及风险模型分析7（一） 项目风险估计原理7（二） 贷款项目风险估计方法8（三） 房地产开发贷款项目风险估计的计量标度9（四） 房地产开发贷款项目风险估计的流程9（五） 房地产开发贷款项目风险评估10（六） 房地产开发贷款项目风险评价指标模型构建11（七） 房地产开发贷款风险评价指标体系构建12（八） 建立房地产开发贷款项目风险等级评价标准12（九） 奉贤别墅开发
2、贷款项目风险等级标准使用说明18三、 奉贤别墅开发贷款项目盈亏平衡计算18（一） 盈利能力分析18（二） 项目概况评价18（三） 项目市场分析18（四） 投资估算和资金筹措评估19（五） 自有资金评价19（六） 项目财务分析与评价19（七） 贷款方式分析及项目风险效益评价21四、 结论21一、 银行贷款项目审批流程及标准 （一） 贷款申请1.借款人向当地银行提出借款申请。除申请农村小额贷款外，申请其他种类的贷款须提供有关资料。2.借款人及保证人基本情况。3.财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度财务报告，以及借款申请前一期的财务报告。4.原有不合理占用的贷款的纠正情况。抵押物、质押物清单和有
3、处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明。5.项目建议书和可行性报告。6.银行认为需要提供的其他有关资料。（二） 信用等级评估银行对借款人的信用等级进行评估。每个银行对企业进行信用等级评价的指标不同，所以评价的方法肯定是无法统一的。通过搜索我找到一个较为权威的中国银行客户信用评级办法，按照这个办法，对企业进行信用等级评价要从偿债能力、获利能力、经营管理、履约情况、发展能力与潜力五个方面进行评价，定期评定、适时调整。中国银行的客户信用等级分为AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级、B级、CCC级、CC级、C级和D级，共十个信用等级。偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债
4、务的能力。要判断偿债能力，需与获利能力、现金流量指标相结合，才能反映企业实际的偿债能力。反映公司偿债能力的指标主要有：流动比率、速动比率、资产负债率、现金负债率等。通过计算企业的流动比率和速动比率可以了解企业偿还短期债务的能力;通过计算资产负债率，可以了解企业偿还长期债务的能力。个人认为，单纯分析公司的偿债能力指标是不能反映公司真实的偿债能力的，而应该与公司的获利能力结合起来分析。公司偿债能力的好坏也取决于公司获利能力的高低，即使公司的各项偿债能力的指标都符合上述标准，如果该公司处于衰退期，并且是夕阳行业且获利能力很低的话，则该公司从偿债能力指标分析来看，可能短期具有一定的偿债能力。但是，从长
5、期来看，该公司的偿债能力是不可靠的，是值得怀疑的。相反，如果公司的资产负债比率较高(大于60%)，但只要该公司的息税前利润率高于公司负债的资金成本及该公司的获利能力较强，并且该公司处于发展阶段以及朝阳行业的话，则该公司从偿债能力指标分析来看，短期内偿债能力较差，但是，长期而言，该公司的偿债能力是可以肯定的。获利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题。对公司盈利能力的分析，就是对公司利润率的深层次分析。获利能力指标主要有：净资产收益率、销售净利率、总资产收益率等。但是单纯的分析以权责发生制为基础的
6、获利能力指标而得出公司能力相关指标也是片面的，我们认为获利能力的好坏与否应该与公司获取的现金流量(本文指经营活动净现金流量)的能力结合起来考虑，即使从获利能力相关指标分析得出公司的获利能力较好，但是如果没有稳定的经营现金净流量为基础，则该公司的获利能力是值得怀疑的，说明该公司的收益质量不高，收益能力不可靠、不能持续。相反，即使通过分析公司的获利能力指标而反映出公司的获利能力一般，但是该公司如果有稳定可靠的经营现金净流量作为保障，则该公司的获利能力是真实可靠的，是能够持续的。经营管理是指在企业内，为使生产、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理、运营之
7、活动。一个企业的经营管理能力强，要看这个企业是否能合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。履约能力的判断首先要参考该企业历史实际情况履约的比例与数量，已经合约的完成度，此外，还可以通过以下六个指标来判断企业的履约能 力：净资产收益率、总资产报酬率、资产负债率、速动比率、现金流动负债比率和营业收入增长率。判断企业发展能力和潜力涉及的深度较大，难度也较大，可以从以下几个方面着手：市场的需求量与市场的供给量、企业的人性管理状况、企业的环保意识、企业产品的需求量、产品的替代物的情况。
8、这样，虽然每个银行对信用等级评价的指标不会全都一样，但是个人认为通过以上五个方面的各项指标，可以较为准确地判断一个企业的信用等级的大致情况，至少可以作为该银行确定一个企业的信用等级的重要参考。（三） 贷款调查银行对借款人的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查。1.贷前调查目的：为了更好的防范客户存在的风险，尽可能的避免业务损失。一笔业务损失，用十笔业务都无法弥补。2.客户存在的四种风险：道德风险：骗贷；经营风险：管理失误或者盈利减少；系统性风险：国家政策不支持；法律风险：贷款手续不完善；3.贷前考察要点：在接到客户电话或来访过程中，我们需要初步并且快速对客户的情况形成判断，“该客户是够可以操作
9、”。通常从以下方面入手：看第一还款来源是否充足。要确保按期还款，就必需保证客户每月还款日前手头有充足的现金才可以，因此客户的各项收入就作为第一还款来源确定。现金来自于工资、租金、经营等收入，想确定某一时间点现金数量，我们可以通过“账户日均余额”情况来反映。要对第二还款来源惊醒落实，第二还款来源指借款人或担保人的净资产。分析客户的资产状况，尤其是净资产综合情况（净资产=总资产-总负债），要求资产负债率小雨70%。举例：房产价值100万银行按揭60万。有效担保可以是担保人，也可以使是物的担保。上述情况我们通过资产负债来分析判断。民间借贷不用考虑那么细致，资产拆旧不用考虑。分析客户的可操作性，就可看
10、第一、第二还款来源是否充足，至少有一种来源是充足的情况下，方可操作。如：借款人综合状况弱一点，但是提供的担保人强一点的情况。我们的贷前掉擦工作也将围绕上述要点展开。（四） 贷款审批银行按审贷分离、分级审批的贷款管理制度进行贷款审批。银行会进行如下方面的审核：1.借款人资格审核a具有本地常住户口或本地有效居住身份；b有稳定合法的收入来源有按期偿还贷款本息的能力；c遵纪守法品德优良个人资信状况良好没有不良信用记录；d能够提供贷款机构认可的担保或具备我行认可的信用资格；2.审查材料贷款机构经办人员收到客户申请材料后按清单所列内容清点材料是否齐全对材料的完整性规范性和真实性进行初步审查具体审查要求是：
11、a提交的材料是否齐全要素是否符合银行的要求；b客户及保证人出质人抵押人的身份证件是否真实有效；c担保材料是否符合规定；所有材料均需由经办人员负责验证材料的原件并确保所有复印件与原件一致。对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的应要求其及时补齐材料或重新提供材料。经初审符合要求后经办人员应将借款申请书申请材料清单等交贷前调查人员进行贷前调查。3.贷前调查贷前调查是对客户的整体资信状况贷款的风险状况等进行全面评价并最终形成对贷款的综合性评价意见贷前调查应遵循客观科学公正的原则采取定量与定性分析相结合的原则。贷前调查的主要手段包括借款人面谈电话访谈实地考察信息查询等贷前调查必须至少使用其中一种方式
12、。内容包括：a个人基本情况调查；b借款人资信情况调查；c借款人的资产与负债情况调查；d贷款用途及还款来源的调查；e对担保方式的调查；4.撰写调查报告贷前调查完成后调查人员应对调查结果进行整理分析填写贷前调查表内容包括：a贷前调查所采取的方式。b借款人的贷款申请情况对借款人的偿还能力还款意愿担保情况以及其他情况等的调查意见。c该笔贷款的主要风险点和控制措施。d明确对调查内容的真实性完整性负责等。上述报告完成后调查人员填写个人信贷业务申报审批表提出贷款额度贷款期限贷款利率担保方式还款方式需落实的贷款条件划款方式等方面的建议连同贷前调查表申请材料等一并送贷款审核人员进行贷款审核。5.审核审核人员要对
13、调查人员提供材料的内容进行全面细致的审核对调查人员提出的调查意见和贷款建议的合规合理性进行审查。审核内容;a客户主体资格贷款条件贷款用途贷款金额贷款期限等是否符合相关业务管理办法的规定；b申报材料是否完整合规申请书审批表所填内容要素是否完整；c贷前调查人员出具的贷前调查表个人客户信用评价报告是否客观详实；审核人员认真审阅申报材料审定报批材料的真实性完整性和有效性对申报材料有遗漏有缺陷的应要求调查人员及时补充材料和完善调查内容直至符合要求为止对申报材料不合规的审核人应签署审核意见并退回审核材。审核完毕后审核人员应在个人信贷业务申报审批表上签署审核意见签字并加盖信贷经营部门公章连同所有申报资料一并
14、送交有权审批部门/人进行贷款审批。6.审批审批人主要内容：a借款人主体资格和条件是否具备；b借款用途是否符合有关信贷品种管理办法的规定；c金额期限利率等是否符合有关贷款办法规定；d贷款的主要风险点是否充分披露风险防范措施是否合法有效；e对借款人的信用评价以及所提贷款建议是否准确合理；7.审批结论分为同意和不同意两种：a采用会议审批的审批结论为同意的应满足审批牵头人同意并有超过大于/全部参加当次审批的贷款审批人同意审批结论为不同意的同意的票数之和未超过/全部参加当次审批的贷款审批人人数或审批牵头人不同意；b采用双人审批的只有当两名贷款审批人同时签署同意意见时审批结论方为同意。（五） 签订合同银行
15、与借款人签订借款合同1.贷款正式承诺后，分行负责进行借款合同的谈判和签订工作。信贷管理局负责对借款合同谈判和签订工作进行指导监督，必要时可邀请法律事务局和有关评审局协助合同谈判。2.借款合同分为总借款合同和年度借款合同。所有承诺贷款项目均需要签订总借款合同。总借款合同需依据贷款项目审议结论和贷款承诺意见，明确分年用款及分年还款计划。对贷款发放期限超过2年的重大项目，还应签订年度借款合同。年度借款合同应依据项目建设进度、资金筹措和开发银行年度项目贷款计划，明确项目年度分季分月用款计划。3.借款总合同的审批，贷款额在1亿元（不含1亿元）以上的，由各分行报总行信贷管理局审批。信贷管理局负责审核合同条款的内容，会签法律事务局进行法律审查，分别在2个工作日内完成。贷款额在1亿元以下的，由分行自行审批。如合同条款与合同文本不一致的，由分行上报总行，经法律事务局确认后
