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1、 天津奥林匹匹克花园园营销主主题策划划报告目录目录1必要说明2第一部分 认识识市场认识自自己3一 天津津房地产产市场中中的几点点重要线线索3二 红桥桥区与其其他行政政区的重重要差异异性3三 瑞景景新城板板块与其其他三大大居住区区板块的的特征分分析6四 购房房消费群群体的重重要特征征7五 对于于目标消消费群体体需求的的分析7六 奥园园品牌特特征的几几点重要要线索8七 奥园园产品的的特征分分析8第二部分 为他他们需求求而打造造产品9一 天奥奥产品竞竞争力分分析9二 天奥奥价格竞竞争力分分析11第三部分 让他他们选择择天奥的的载体14一 天奥奥主题广广告语分分析14二 推广广主线16三 市场场引爆手
2、手段具体体措施17必要说明首先，衷心心感谢贵贵司对敝敝司的支支持和信信任，为为我们提提供一个个可以充充分发挥挥的机会会。在此此，谨祝祝我们合合作愉快快，项目目的销售售成绩可可以写上上精彩的的一页！就天奥的销销售策划划工作，我我们本着着一贯认认真严谨谨的工作作作风，就就项目的的实际情情况，结结合最新新的市场场动态，力力求为本本项目找找到最佳佳的策划划方案，为为贵司赢赢取最大大的经济济效益和和社会效效益。本营销推广广企划方方案三大大部分构构成：对天奥所在在的市场场分析、消消费群研研究，以以及认识识项目本本身认识市市场认识自自己依据市场及及目标消消费群的的需求，拟拟定我们们在产品品、价格格、主题题概
3、念上上的竞争争力为他们们需求而而打造的的产品对项目整体体推广的的主线拟拟定、媒媒体选择择、并作作出前期期阶段性性部署让他们们选择天天奥的载载体希望本报告告能够提提供关于于天奥的的若干核核心思路路和关键键内容。本本报告：力求对天奥奥理念全全面整体体地理解解；在此基础上上系统连连续思考考，包括括细分、延延伸、深深化和整整合；尽量着眼于于具有一一定高度度和扎实实深度，并并具有较较强可实实施及可可操作性性；本报告力求求能透彻彻理解、创创意思考考、完整整论述、严严密依据据、整体体突破，具具较强可可实施操操作性。现在我们立立即延伸伸本报告告相关内内容。第一部分 认识识市场认识自自己一 天津津房地产产市场中
4、中的几点点重要线线索从各方面的的市场调调研中直直接显示示，天津津房地产产市场具具有其地地方发展展的特定定因素。我我们从中中提炼出出以下几几点重要要的特征征，以作作下一步步项目策策划的重重要线索索。改善型住住房将成成为消费费者的需需求对象象；全国性品品牌欠缺缺，缺乏乏市场的的主导者者；市场保守守，营销销推广落落后；同质化严严重，产产品缺乏乏亮点；有鉴于此，作作为全国国性的奥奥园品牌牌、科科学运动动健康生生活的的倡导者者、高品品质的房房地产产产品的供供给者，我们在品牌竞争力、主题概念竞争力及产品竞争力上是有较大的优势。而对于区域竞争力、价格竞争力上就是天奥成功的突破口。二 红桥桥区与其其他行政政区
5、的重重要差异异性线 索& 商品房市市场销售售重心不不断调整整转移，河河东区及及红桥区区的发展展较为突突出分析：河东东区聚集集了大量量的工薪薪阶层的的中端产产品及丽丽苑安居居工程；而红桥区则则因为它它近年成成为了天天津最大大的危改改拆迁行行政区。& 城市中心心区域的的销售量量逐年渐渐少，居居住近郊郊化将有有所趋势势分析：城市市中心区区域的发发展空间间有限，产产品亮点点不突出出，以及及价格高高昂，令令消费者者的接受受度减低低；而中环线及及外环线线周边的的发展空空间广阔阔、产品品质优、性性价比突突出、配配套日益益完善，令令其深受受消费者者的欢迎迎。矛 盾& 和平区、红红桥区人人口近年年相对递递减分析
6、：和平平区是空空间有限限，随经经济发展展和城市市的改造造，人口口向其他他区域流流动及迁迁移，是是较为正正常现象象；红桥区人口口流出大大于流入入，是因因为该区区相对经经济落后后的原因因，而与与该区商商品房销销售量的的发展却却成为了了一个矛矛盾的现现象。& 人口迁移移或增长长均流向向其他各各区，但但为什么么红桥却却在递减减？分析：城市市的发展展中，中中心区域域的老化化令新城城区的崛崛起，使使人口慢慢慢开始始向周边边区域迁迁移，这这是十分分遵从城城市发展展规律的的现象，而而由于红红桥区存存在以下下的原因因，令该该区暂未未能根据据此规律律发展；传统意义上上，红桥桥区并不不是一个个理想的的居住环环境；经
7、济落后，人人口素质质较低，城城市基础础建设落落后，政政府政策策支持力力度不足足，人口口迁移的的焦点区区域并不不在此；危房改造的的重点区区域，安安居房的的主要集集中地，区区域产品品相对低低档，不不能满足足有意改改善居住住环境的的客户需需求；红桥区本土土拆迁人人口消费费力有限限，他们们的选择择层面将将以价格格竞争力力较强的的项目为为主（据据了解较较多的本本土拆迁迁人口迁迁徙到北北辰区）；各区特征& 和平区天津津市的中中心区域域，各方方面配套套完善，消消费力强强大，是是中高档档次楼盘盘的主要要集中地地分析：天津津市的商商业、文文化的中中心区域域，土地地价值高高昂，发发展空间间有狭窄窄，集中中较多的的
8、高档楼楼盘，该该区人口口的负增增长是由由于城市市发展规规律中较较为必然然的；& 河东区和平平区商圈圈带动了了该区的的发展，但但内缘土土地供应应量有限限，外缘缘偏离市市中心较较远是丽苑居住住区板块块的所在在地分析：与市市中心商商圈一桥桥之隔，同同时是重重要的交交通干道道，地价价较和平平区低，令令其拥有有较强的的地域优优势及性性价比优优势，是是近年天天津市商商品房销销售量之之冠，令令该区项项目的区区域竞争争力超过过天奥；& 南开区学府府区的优优势令其其人口增增长速度度最快，同同时众多多的政府府基建的的利好令令其成为为另一个个高档住住宅区的的集中地地，但高高端产品品与底段段产品的的价格差差异十分分大
9、是华苑居住住板块的的所在地地分析：周边边学府云云集、奥奥运足球球分赛区区、规划划中的大大型生态态植物园园，加以以其本身身的教育育优势、文文化优势势令其拥拥有较高高的价格格起点，该区项目拥有最强的教学文化资源；& 河西区市容容、市政政最好的的区域，社社区秩序序稳定，居居民质素素较高，商商务发达达，同时时也是重重要的涉涉外区，是是近年最最具发展展潜力的的地区是梅江生态态居住板板块的所所在地分析：作为为天津市市最为具具有发展展潜力的的区域，集集中着较较多大型型居住小小区，并并将在近近年大力力发展，同同时梅江江生态居居住区的的成功开开发，与与舆论媒媒体的大大力炒作作，令该该区项目目在区域域项目竞竞争力
10、不不乏天奥奥，同时时是发展展前景最最高的区区域；& 河北区城市市建设步步伐迅速速，拥有有独特的的人文自自然景观观，是低低密度中中档居住住区的集集中地分析：城市市面貌的的大幅改改变、丰丰富的绿绿化景观观资源、低低密度中中档居住住区的规规划、及及良好的的发展前前景，令令该区项项目有较较强的自自然景观观资源竞竞争力；& 北辰区属于于市郊，楼楼盘分布布零散，土土地供应应量较大大，适合合发展大大型居住住小区，同同时是别别墅较为为集中的的区域分析：该区区项目有有较强的的价格竞竞争力；差异性鉴于以上的的分析，我我们归纳纳红桥区区与其他他各行政政区的主主要差异异性为： 区域优势势并不明明显，但但有较高高的价格
11、格竞争力力； 城市发展展步伐较较其他区区域落后后，但近近年的市市政推动动下，发发展速度度已有所所加速，区域发展的空间大、潜质高、可塑性强； 产品较其其他区域域落后，但瑞景新城的开发将推动区域产品的良性竞争；三 瑞景景新城板板块与其其他三大大居住区区板块的的特征分分析华苑居住住区分析析位于南开区区西部，是是天津最最早进行行开发的的居住区区板块，已已发展成成为配套套完善，居居住环境境成熟的的居住区区，销售售成绩一一直比较较理想。丽苑居住住区分析析位于河东区区东北部部，由于于项目定定位失策策，导致致销售并并不理想想，但新新建太阳阳城的影影响，有有可能盘盘活此区区市场。梅江生态居住区分析位于河西区区西
12、南部部，是一一个完全全商业化化运作的的大型项项目，基基本没有有安居工工程，由由于政府府的号召召力，及及产品的的创新令令该区深深受消费费者关注注；但目目前市政政配套尚尚未到位位。瑞景新城城的差异异性 区域知名名度不高高，但拥拥有极大大的品牌牌开发资资源； 区域配套套欠缺，但指标性项目的崛起，能填补这一空白； 大规模、大大公建、达达配套集集约式的的开发思思路，拥拥有极强强的商业业化规划划； 与旧区域域板块相相比，具具有新颖颖的营销销推广模模式； 新型产品品拥有较较强的市市场冲击击力； 主题概念念具有极极强的可可塑性； 地铁延伸伸线，有有助消费费者对区区域升值值前景的的认同；四 购房房消费群群体的重
13、重要特征征在众多的市市调报告告中已显显示天津津市的购购房消费费群体的的特征，而而我们现现在提炼炼出几点点重要特特征作为为项目定定位的依依据；1 天津人十十分重视视教育，普普遍认为为优质的的教育基基地设置置在南开开、和平平、河西西三区；1 天津人对对装修房房（成品品房）的的认识不不足够，但但今年不不少大型型开发商商已开始始进行市市场教育育，但由由于购买买力等问问题仍需需教育过过程；1 人居习惯惯中，子子女居住住习惯较较为独立立，但较较为希望望居住场场所离父父母接近近；1 对交通便便捷度的的顾虑较较为突出出，外环环线房屋屋中交通通是一大大障碍；1 对运动设设施有较较大的需需求，但但限于收收入及场场
14、所有限限的矛盾盾；1 一家三口口普遍接接受12201130，两两口则接接受10001120的理想想居住面面积；五 对于于目标消消费群体体需求的的分析他们是年龄330445岁一群懂得享享受生活活的中产产阶级一群想改善善生活的的周边客客户（外外区域）他们年收入入6万8万以以上，有有相当于于两年以以上收入入的积蓄蓄他们生活充充实，时时间紧张张他们对未来来经济充充满信心心他们拥有简简单的家家庭结构构他们需要的的是需要一一个良好好的居住住环境，获获得一步步到位生生活空间间他们的子女女需要一一个良好好的教育育场所需要便捷的的交通环环境，重重视时间间距离需要完善的的配套厌倦都市的的繁嚣，想想获得健健康的身身心想获得宽敞敞的居住住环境想获得真正正意义上上的智能能化设施施、物业业管理服服务对装修看重重性价比比，希望望一次性性投资到到位六 奥园园品牌特特征的几几点重要要线索对于奥园品品牌特征征我们作作出以下下的分析析，拟出出几点线线索如下下：1 多产业嫁嫁接的复复合房地地产品牌牌房地地产体体育1 拥有明显显的品牌牌及产品品识别力力奥林林匹克名名称、阳阳光健身身工程社社区、标标志性运运动馆（会会所）、体体育设施施融合的的园林设设计1 具有领导导性的产产品潮流流及生活活理念新生生活的领领跑者、运运动就在在家门口口1 倡导先进进的居住住文化，坚坚持运动动与健康康主题
