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1、目录一）总论 . 61.1 建设项目概要 61.1.1 项目名称 61.1.2 项目建设性质 61.1.3 项目负责人 61.1.4 项目建设地点 61.1.5 项目建设规模及容 61.1.6 项目建设期限 71.1.7 项目投资规模 71.1.8 资金筹措 71.2 研究依据 71.3 编制围 . 81.4 编制原则 . 81.5 综合评价 . 81.5.1 主要技术经济指标表 81.5.2 可行性研究结论 . 101.6 结论 11二）项目背景及必要性. 122.1 项目背景 122.2 项目必要性 12三）市场分析 . 143.1 建设项目市场调查 143.2 建设项目市场预测 173.
2、3 建设项目市场战略 18（四）建设条件 . 194.1 地理位置 194.2 自然环境 194.2.1 气候条件 194.2.2 气象参数 194.2.3 地质条件 204.2.4 其他自然条件 204.3 经济状况 21五）项目总体建设方案研究 . 215.1 项目的建设规模与产品方案 215.1.1 平面布置方案 225.1.2 道路及地面停车场方案 225.1.3 绿化方案 225.2 进行工程选址 235.3 确定工艺技术方案和主要设备方案 255.5 确定项目构成 265.6 公用、辅助工程方案 275.6.1 建筑电气系统 275.7 节能、节水措施并分析能耗、水耗指标。 315
3、.7.1 节水措施 315.7.2 节能措施 325.8 研究环境影响问题 32335.8.2 污染物的治理方法5.8.3 物业公司对环境的保护 345.9 劳动安全卫生与消防措施方案 345.9.1 消防措施 34六）项目投资估算 . 376.1 投资估算 . 376.1.1 编制依据. 376.1.2 费率计取. 386.1.3 投资估算说明 386.1.4 建设投资构成 . 39七）融资方案. 417.1 投资计划与资金筹措 417.1.1 投资计划 . 417.1.2 资金筹措 41八）财务分析 . 428.1 销售收入 428.1.1 销售收入及销售税金计算 . 428.1.2 利润
4、的计算. 438.2 投资回收及贷款偿还 438.1.1 投资回收 . 438.1.2 贷款偿还 . 438.3 财务报表及相关指标 448.3.1 经济评价指标汇总表 . 448.3.2 主要技术经济指标表 468.4 基本能力分析 488.4.1 项目的财务可行性结论 . 48（九）经济分析（国民经济评价） . 509.1 影响法 509.2 有无法和前后法 . 50（十）经济影响分析 . 5110.1建设CBD勺宏观环境 5110.2建设CBD使主城区城市功能更加完善 51（十一）资源利用分析 5311.1 水资源利用分析 5311.2 节能资源利用分析 5411.2.1 建筑墙体 54
5、11.2.2 采暖 5411.2.3 电气 5411.2.4 设计依据 5411.2.5 执行勺环保质量标准 5511.2.6 设计原则 5511.3 主要污染物及其治理 5511.3.1 主要污染物 5511.3.2 污染物勺治理方法 5511.4 物业公司对环境勺保护 56（ 十二 ） 社会评价 5612.1 社会影响分析 5612.2 互适性分析 5812.3 社会风险分析 58（十三）不确定性分析 5913.1 不确定性分析 5913.1.1 盈亏平衡分析 . 5913.2.2 敏感性分析 . 64十四） 风险分析 . 6614.1 项目主要风险因素识别及分析 6614.1.1 项目的
6、政策性风险 . 6614.1.2 项目市场风险 6614.1.3 项目财务风险 6714.1.4 项目工程建设风险 6714.1.5 项目自然风险 6714.1.6 项目社会风险 6714.2 防和降低风险措施 . 6814.2.1 认清政策，看准市场，搞好销售 6814.2.2 加强项目施工管理，提高工程质量 6914.2.3 加大环保力度，减少社会危害 69十五） 结论与建议 . 6915.1 评价与结论 . 69（一）总论1.1 建设项目概要本房地产项目开发承建单位 “省宏基置业有限公司” 成立于 21 世纪初，最 初在市取得成果，几次成功运作后， 2005 年登陆并打开了市场。目前，宏
7、基置业仅在已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资 产总额超过 2亿元，近年来在投资达 2.5 亿元之巨，连续两年被当地政府授予 “纳 税明星企业”。 05 年公司进军市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业 地产转化；由消费型物业向持有型物业转化” 的经营战略， 并在当年 6 月至 2006 年 10 月与吉报集团合作开发“日报报业集团新闻大厦” ， 让同行刮目相看。1.1.1 项目名称省宏基置业有限公司开发建设市 CBD房地产项目1.1.2 项目建设性质新建1.1.3 项目负责人省宏基置业有限公司1.1.4 项目建设地点本项目地处市市区中心， 为原税务学院旧址， 位于南关区与区交
8、界处， 地块 北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到街，是一规则的长方形地块， 总面积 3.5 万平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市 基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。1.1.5 项目建设规模及容本项目是以写字楼、 商住楼、 商铺和地下车库为一体的商业性开发项目， 总 建筑面积 27 万平方米，其中地下车库 3 万平方米、商铺 6.3 万平方米（地下一 层 1.5 万平方米，地上裙楼 4.8 万平方米）、写字楼和商住楼各 8.85 万平方米。 建筑物中间为 1.04 万平方米的花园。项目欲构建市“ CBD”1.1.6 项目建设期限根据总体规划的安排，确
9、定本建设项目周期为四年，即2007年 1 月至 2010年年末1.1.7 项目投资规模该项目总投资 101543.2 万元1.1.8 资金筹措拟由以下三个渠道解决：1、由“省宏基置业有限公司”自筹资金 32000 万元；2、申请银行贷款 10646.9 万元，贷款年利率人民银行年利率 8%计算，建设 期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金 58896.3 万元。1.2 研究依据从市房地产市场的需求看，2003年2006年市房地产市场需求稳中有升， 房地产开发投资平均增长率为 28.04%，高于市GDP13的平均增长率，特别是写 字楼的开发量逐年增长， 销售价格迅猛上升， 体现出了市适度超前
10、的房地产发展 速度。目前，市房地产市场已步入买方市场阶段， 市场竞争日趋激烈， 房地产市场 细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济， 在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。1.3编制围1、市住房建设规划(2006-2010)文本；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业可行性研究辞典；5、中国电力工程建设项目可行性研究实务手册；&国计委和建设部发布建设项目经济评价方法与参数1.4编制原则本次项目秉承科学性、客观性、公平性的原则1.5综合评价主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一一一建设规模1总占地面
11、积2 m350001.1中心花园2 m104001.2商住一体楼2 m246002建筑物占地面积2 m247522.1中心花园2 m104002.2商住一体楼2 m143523总建筑面积2 m2700003.1地下车库（-3、-2 ）2 m300003.2地下商铺（-1 ）2 m150003.3裙楼商铺2 m480003.4写字楼2 m885003.5商住楼2 m885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二二二开发周期年41施工周期年22销售周期年3预售期1年-三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.93预售资金万元58896.3四收入及支
12、出1销售总收入万元212941.02总投资支出万元13947.6含各种税金3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1全部投资财务净现值万元462052全投资部收益率%74.63资本金部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年1可行性研究结论1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应市经济发展的需要，以市场为导 向，根据南关区至2020年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃 至市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地 下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前
13、景。2、 从财务评价指标也可以看出，财务部收益率 74.6%，远远大于行业基准 财务部收益率12%全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项 目建设从经济上看是可行的。3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强以目前拟定的方案为基本方案， 写字楼、 商住楼、商铺和地下车库的产量即 建筑面积可分别降低 12%、14.6%、17.5%、19.3%; 平均销售价格可分别降低 25.8%、 7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升 66.9%、17.5%、 586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费） 可分别上升 72.5%、17%、700%、41.5%。销售价格在 10%变化时，全部投资部收益率在 60.%至 89.15%之间变化；总成 本（总投资）在 10%变化时，全部投资部收益率在 60.84%至 91.47%之间变化； 销售期两年时，全部投资部收益率为 108.19%，4 年时 74.59%。1.6 结论综
