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1、 . 物业管理相关知识001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Real estate或Real property）。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。003世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理
2、办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。005我国（大陆）第一家物业管理公司是市物业管理公司。006号称“市物业管理第一村”的是市“东湖丽苑”商品住宅小区。由市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。007市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由市物业管理公司对特区第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。008市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由市鹏
3、基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。009市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由市莲花物业管理对市微、福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由万科物业管理中标。012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场（要素市场、消费市场）；2、对前级市场房地产开发市场
4、、营销市场）具有积极的激励作用；3、劳务市场；4、双向选择。013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。019 市物业管理目前需要解决的主要问题
5、是继续加强立法与完善配套政策文件；引导和推动规化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市住宅局物业监管处）与各区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科）。021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。022物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，通过物业管理委托合同，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服务
6、；平等竞争。024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事、合情合理；早期介入。 025物业管理招投标的外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市场信息网络的建立。026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。027目前最新优秀示物业标准分几个类型进行考评：大厦；工业区；住宅小区。028目前最新优秀示物业标准有哪几个方面考评容：大厦、工业区各九项，包括：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安与车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体容评分侧重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设施、设备管
7、理；保安、消防与车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。029市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。030市物业管理行业协会的主要职责是1.制定物业管理行业行为准则与道德规；2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；3.受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；4.向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；5.调解行业部的争议；6.协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；7.办理主管部门委托的其他事项。二.法规001城市新建住宅小区管理办法是建设部1994年3月24日第33号令。并于19
8、94 年4月1日批准施行。002市物业管理的主要法律依据是“条例”与“细则”。003经济特区物业管理行业管理办法是经市政府二届第101次常务会议审议通过，于1998年7月20日发布并实施。004“条例”是1994年6月18日市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，于1994年11月1日起施行。005“条例”是1999年6月30日市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。006“细则”是市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由市市长子彬发布市人民政府令第二十五号施行。007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋与
9、与之配套的公用设备、设施和公共场地。009物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身与其业主（用户）进行管理并提供综合服务。 *“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋与相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。011住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施与非住宅房屋的居住区。
10、012住宅区的围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。013业主是指住宅区住宅和非住宅房屋的所有权人。014入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。015入住人在规定期限未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。016业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业与其管理等方面权利义务的行为守则。017自用部位是指用户门以、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室自用隔墙、墙（板）面等。018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、
11、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式。022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。024业主委员会成立的条件是
12、住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。026分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务一样。027业主大会由本住宅区的业主组成。028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：书面委托代理人参加；法定代理人参加。030业主大会每年至少召开一次。031组织召开业主大会的程序
13、是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和容送达每名业主。032业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日就该项提议召开业主大会。033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：在20日，业主委员会未召集业主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米为1票；不足10平方米的，5平方米与5平方米以上的计算为1票，不足5平方米的不计
14、票。036业主大会的职权包括：1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主委员会章程。037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生；业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员；业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业主委员会日常事物；038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准。039业主委员会实行差额选举方式。
15、040业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。042业主委员会每届任期三年。043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。044业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将会议通知书与有关材料送达每位委员。046业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。047业主委员会向业主大会负责并报告工作。048业主委员会的
16、职权有：1.召集和主持业主大会；2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。049业主委员会的职权中，其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准. 050业主委员会的义务包括：1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。051业主委员会不可以从事以盈利为
