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1、慧港国际2008年1月份营销推广工作计划一、 策略推导:1、 项目进展情况:1) 12月15日起正式接受优惠登记,截止22日认筹量近300个;2) 12月工程进度计划:30日,E、F取得预售证;同时新售楼处、看楼通道、前广场、样板房开放。3) 08年1月5日,项目首期正式公开发售。4) 1月份G栋有可能达到预售点。小结:按计划12月底可取得首批单位预售证,广告推广全面铺开,同时在月底项目现场展示部分全部到位,但从样板房展示到公开发售只有短短5天时间,在有效的时间里大量储备诚意客户是本阶段的工作重点。2、 诚意客户分析:1) 上门情况总汇:截止12月22日登记客户进线认筹量新客户旧客户意向住宅意
2、向公寓16276662991549937262正式认筹后12月1722日一周情况:上门量进线认筹量咨询住宅咨询公寓18710046481392) 上门分析:u 新客户上门:上门量,其中新客户,旧客户,客户认知途径以短信、朋友介绍、途经、户外广告、电视为主;u 意向住宅:意向较少,住宅客户以自住客为主,受市场、房贷政策影响,大部份客户观望情绪日益严重,但在广告信息加强住宅内容之后,咨询住宅客户明显增加;u 意向公寓:意向较多,地段及总价低优势吸引客户入市;小结:离项目开售只有半个月的储客时间,因此如何提高上门、提高住宅客户比例及促进客户诚意登记及购买转定回款,是本月工作的关键。3、 市场概况:区
3、域项目在售户型均价(元/)11月推售回顾12、1月推售信息禅城天湖郦都五房三厅:262274平米,145方左右的三房、四房,173平米五房二厅均价12000元/、9000元/11月17日加推内部园林景观27座单位、还有看湖22座单位,加推当天人气不足,销售了6套。 12月份中旬开始降价,楼王单位均价从17000元/降到12000元/,园景单位均价从10000元/降到9000元/,送装修和98折优惠不变。九珑璧建筑面积(含车库面积):298306平米、305312平米、316321平米、318322平米、314325平米、317323平米5种类型;价格:500万700万之间,折算单价在17500
4、元/平米左右。11月17日开盘销售,推出46套TH,销售了19套,销售率41.3。金地此次开盘销售优惠幅度比较大,提供99999788折优惠。价格低于原来报价,并且买TH送高层单位的地下车库1个。46套大约销售了2627套。12月1日起,取消88折优惠。现阶段只进行售楼中心的圣诞和新年包装,销售情况对外封锁消息,暂不明朗。怡翠玫瑰园120左右的三房,140-160的四房。10000元/主推中央一品,剩货180套左右,11月份销售3、4套继续推售“中央一品”剩下单位和其余剩货,近期活动主要是“莲心湖开放暨三期高层业主入伙仪式”雅居乐88-120,140-160全景洋房;200平米、215平米TH
5、,87: 9200元/;130-140:9500元/,160-180:9800元/;TH均价为 22000元/平米,端头产品2300025000元/平米、中间产品2200023000元/平米(折后价格1800022000元/平米)10月-11月,连续三周举办活动,主要是旺场、答谢业主、与诚意客户互动的活动,没有降价的迹象。11月份成交37套12月1日,推出46套TH,折扣为99989895折。开盘销售20多套;12月15日推出十套特价房,由6套90左右,4套140-160,最低总价一口价为 68.8万元,同时推出一系列促销活动:1.元旦前购房获赠价值3383元的幸运天足金牌;2.洋房认购送1万
6、,别墅认购送2万,独栋认购送5万;3.送688元的入伙喜宴一桌和一年管理费;4.三日内签合同享受额外99折优惠。海景蓝湾120平方米左右三夹层8600元/9月15日开盘,10月之前一期1批已经售完。12月14日,开始接受诚意登记,登记客户享受额外99折优惠;圣诞前后样板房开放,1月初开盘恒福新城103110平方米、120平方米以上的三房90110小3房:8800元/中心组团观邸:9500-1000011月17日,楼王观邸230套,21号楼、22号楼开始认筹,认筹金2万每个,同时客户可以直接下定。11月成交11套,成交均价8884.86元/。12月9日开盘销售,当天未成交。目前加多了一个额外的9
7、8折,即优惠是98*98折,另推出3套特价房,主要是27座的尾货,114的5楼、7楼、15楼,单价折后8000左右,总价91万。东方水岸131-187平方米接近9000元/11月3日加推130-188平米三房、四房共56套,均价7500元/平米,最低价约6000元/平米,总价约为69-169万元。11月成交22套,成交均价8996元/。12月14日,推出“购房即送50000元皇朝家私购物礼券”的活动,购2房送2万,3房送3万,4房送4万等优惠;另三日内签合同可获额外99折;12月21日,举办“魅惑圣诞夜show”桂城保利花园130-1703房、四房;187-201 4房2厅3卫9000元/认筹
8、推售1、2、3栋多层洋房和18、19栋高层佛山保利花园首批产品于11月17日正式开盘,截至中午12点,3栋18层高院落单位共推售306套,售出254套,销售率为82%,5栋8层情景洋房共推售184套,售出54套,销售率为29%,整体销售率为62.5%,当日总成交量超过4亿;目前高层剩货120套左右,8层洋房剩下50套左右,近期继续推售开盘后剩货。保利花园在12月1日开始提价,提价幅度在5%左右,提价后的销售情况惨淡;12月16日开盘推出102套(部分单位保留,总体推售套数预计80套左右),均价9000元/平方米【7400元/平米起价,靠路边(西侧)梯口均价8300,靠园林(东边)10000)】
9、,当天销售率为50%左右,开盘当天享受98折优惠中海万锦豪园金楠街三房二厅(2间卧室、1间书房):140-148平方米;梧桐街三房二厅(3间卧室,且双套房设计):195-219平方米金楠街均价8460元/平方米,折后均价约8300元/平方米;梧桐接均价10600元/平方米,折后均价约10400元/平方米11月15日二期金楠街1、2栋及三期梧桐街7、9号开始接受诚意登记,可享受99折优惠。11月16日开始接受诚意登记,11月底认筹数约300个。12月8日开盘当天推出330套,整体销售率49%(金楠街销售率约70%;梧桐街销售率约28%);开盘当天可享受99折优惠,在规定时间内签合同可再获得99折
10、优惠,即所有客户均可享受0.99*0.99优惠;另外,一次性付款再再享受额外99折优惠; 万科金御华府联排别墅、平面11000元/平方米10份加推艺墅5座共6套,面积250-32012月14、15日,推出车位400多个,售价15万元/个,销售率50%左右,近期在筹备圣诞活动南海颐景园101-104两房两厅、143-151三房两厅雅竹1、2座6750元/平方米翠竹1、2座6686元/平方米11月推出特价房20套,是一期和二期的剩余单位,面积区间62.84-241.74 ,其中100 居多;价格区间5841-7021元/ ,均价6584元/。11月消化12套,成交均价6702元/。12月8日开盘,
11、认筹期间享受额外99折;认筹金2万抵3万;开盘当天最高获18888元购房款红包,开盘当天推出284套单位,销售率为42.3%(成交120套单位)。12月22日将推出楼王单位,打出“前20名买家独享95折优惠,免费双人澳洲奢华之旅”的优惠广告 怡翠馨园三房两厅:125;四房两厅:180;四房两厅:167;8000元/怡翠馨园的余货积压严重,占桂城东可售货量的60%,可售套数在500套以上,近期继续推售二期剩货。12月29日开放现楼示范单位,即日起送全屋豪华装修礼金,将主推91-130三房,价格区间为6800-7600元/,其中90左右的均价集中在7600元/左右,113左右的均价集中在6800元
12、/,两者总价相当,70万左右。分析:u 2007年,12月份,桂城佛山楼市普遍出现变相降价态势,受年底资金回笼压力大的影响,多数楼盘增加促销手段,尤其天湖郦都、雅居乐、中海万锦豪园、南海颐景园等几大楼盘大幅度明降及时代倾城大打4500元/价格战,令消费者的观望情绪日益加重;同时政府年底推出新房贷政策表明进一步缩紧银根,增大置业门槛,令许多初级投资客入市心态不明朗,短期内(今年年底前)市场走势不乐观。u 另外,12月中起,同期许多楼盘将加推新货,年底新货供应较充足,与众多项目降价促销动作相比,住宅部分竞争激烈。小结:本项目承担艰巨的资金回笼重任,因此必须在淡市中完美上市,快速销售。4、 目标制定
13、:综上所述,项目展示、储客时间短,市场观望情绪浓厚情况下,本月工作重点在于提高客户上门量,开盘前认筹量达600个,开盘当日公寓销售达70%、住宅销售50%,共约300套。为达成以上目标,则须在销售、展示、营销活动、广告推广等方面制定相应的策略计划,具体如下: 销售方面,1月5日正式公开发售,控量推货,制造热销场面,1月12日顺势加推余货单位,不断制造销售小高峰,促进成交;开盘后加强旧客户转介促销,利用口碑传播促进成交;1月底发布二期认筹信息,利用2月春节期间一期尾货的消化及二期单位的储客。 展示方面,配合公开发售活动,加强销售中心、样板房、园林、看楼通道的展示效果以及成品公寓交楼装修标准,提升
14、项目的品质感和性价比,加强客户对项目的认同,树立客户购买信心;另外销售现场需在1月底提前进行新年气氛布置; 营销活动方面,围绕元旦样板房开放及元月5日公开发售营销节点展开,营造高雅、热烈的销售现场气氛,强化客户购买信心,促进抢购; 推广方面,上半月围绕首批单位公开发售、下半月一期旺销加推二期认筹信息,建立项目热销口碑,保持适量广告推广,用一期热销带动二期认筹。二、 本月工作重点:1、 销售工作:1) 推货策略: 1月5日,首批单位E/F栋正式公开发售,为确保开盘旺销,实现高销售率,制造良好市场口碑,推货量可根据实际认筹量调控。l 方案一:当认筹量超过1000个, E/F栋可全部货量一次性推出;
15、l 方案二:当认筹量达到600个,1月5日公开发售日,E栋公寓保留13、15、17、19、21、23层,其余全部推出,约269套,F栋住宅推出单数层单位,约44套,共约313套;1月12日加推剩余单位,共约152套。l 方案三:当认筹量不到500个,1月5日公开发售日,E栋公寓保留7、9、11、13、15、17、19、21、23层,其余全部推出,约215套,F栋住宅推出单数层单位,约44套,共约259套;1月12日加推剩余单位,共约206套。l 由于本阶段住宅客户受市场降价及房贷新政等负面影响较大,而G栋单位位于小区中心,属于高值产品,同时G栋2房单位与F栋2房单位形成内部竞争,因此当意向住宅认筹量不超过150个时,建议首批单位开盘时不加推G栋单位,避免G栋单位价值贬损。2) 价格策略:淡市中低开高走,根据认筹量审视现行制定价格表,开盘前调整确认最新价格表;开盘后短期内保持价格在一定水平上幅动,利用折扣变化进行价格调整,实现小幅度价格提升