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1、慧港国际2008年1月份营销推广工作计划一、 策略推导:1、 项目进展情况：1) 12月15日起正式接受优惠登记，截止22日认筹量近300个；2) 12月工程进度计划：30日，E、F取得预售证；同时新售楼处、看楼通道、前广场、样板房开放。3) 08年1月5日，项目首期正式公开发售。4) 1月份G栋有可能达到预售点。小结：按计划12月底可取得首批单位预售证，广告推广全面铺开，同时在月底项目现场展示部分全部到位，但从样板房展示到公开发售只有短短5天时间，在有效的时间里大量储备诚意客户是本阶段的工作重点。2、 诚意客户分析：1) 上门情况总汇：截止12月22日登记客户进线认筹量新客户旧客户意向住宅意
2、向公寓16276662991549937262正式认筹后12月1722日一周情况：上门量进线认筹量咨询住宅咨询公寓18710046481392) 上门分析：u 新客户上门：上门量，其中新客户，旧客户，客户认知途径以短信、朋友介绍、途经、户外广告、电视为主；u 意向住宅：意向较少，住宅客户以自住客为主，受市场、房贷政策影响，大部份客户观望情绪日益严重，但在广告信息加强住宅内容之后，咨询住宅客户明显增加；u 意向公寓：意向较多，地段及总价低优势吸引客户入市；小结：离项目开售只有半个月的储客时间，因此如何提高上门、提高住宅客户比例及促进客户诚意登记及购买转定回款，是本月工作的关键。3、 市场概况：区
3、域项目在售户型均价（元/）11月推售回顾12、1月推售信息禅城天湖郦都五房三厅：262274平米，145方左右的三房、四房，173平米五房二厅均价12000元/、9000元/11月17日加推内部园林景观27座单位、还有看湖22座单位，加推当天人气不足，销售了6套。 12月份中旬开始降价，楼王单位均价从17000元/降到12000元/，园景单位均价从10000元/降到9000元/，送装修和98折优惠不变。九珑璧建筑面积（含车库面积）：298306平米、305312平米、316321平米、318322平米、314325平米、317323平米5种类型；价格：500万700万之间，折算单价在17500
4、元/平米左右。11月17日开盘销售，推出46套TH，销售了19套，销售率41.3。金地此次开盘销售优惠幅度比较大，提供99999788折优惠。价格低于原来报价，并且买TH送高层单位的地下车库1个。46套大约销售了2627套。12月1日起，取消88折优惠。现阶段只进行售楼中心的圣诞和新年包装，销售情况对外封锁消息，暂不明朗。怡翠玫瑰园120左右的三房，140-160的四房。10000元/主推中央一品，剩货180套左右，11月份销售3、4套继续推售“中央一品”剩下单位和其余剩货，近期活动主要是“莲心湖开放暨三期高层业主入伙仪式”雅居乐88-120，140-160全景洋房；200平米、215平米TH
5、，87： 9200元/；130-140：9500元/，160-180：9800元/；TH均价为 22000元/平米，端头产品2300025000元/平米、中间产品2200023000元/平米（折后价格1800022000元/平米）10月-11月，连续三周举办活动，主要是旺场、答谢业主、与诚意客户互动的活动，没有降价的迹象。11月份成交37套12月1日，推出46套TH,折扣为99989895折。开盘销售20多套；12月15日推出十套特价房，由6套90左右，4套140-160，最低总价一口价为 68.8万元，同时推出一系列促销活动：1.元旦前购房获赠价值3383元的幸运天足金牌；2.洋房认购送1万
6、，别墅认购送2万，独栋认购送5万；3.送688元的入伙喜宴一桌和一年管理费；4.三日内签合同享受额外99折优惠。海景蓝湾120平方米左右三夹层8600元/9月15日开盘，10月之前一期1批已经售完。12月14日，开始接受诚意登记，登记客户享受额外99折优惠；圣诞前后样板房开放，1月初开盘恒福新城103110平方米、120平方米以上的三房90110小3房：8800元/中心组团观邸：9500-1000011月17日，楼王观邸230套，21号楼、22号楼开始认筹，认筹金2万每个，同时客户可以直接下定。11月成交11套，成交均价8884.86元/。12月9日开盘销售，当天未成交。目前加多了一个额外的9
7、8折，即优惠是98*98折，另推出3套特价房，主要是27座的尾货，114的5楼、7楼、15楼，单价折后8000左右，总价91万。东方水岸131-187平方米接近9000元/11月3日加推130-188平米三房、四房共56套，均价7500元/平米，最低价约6000元/平米，总价约为69-169万元。11月成交22套，成交均价8996元/。12月14日，推出“购房即送50000元皇朝家私购物礼券”的活动，购2房送2万，3房送3万，4房送4万等优惠；另三日内签合同可获额外99折；12月21日，举办“魅惑圣诞夜show”桂城保利花园130-1703房、四房；187-201 4房2厅3卫9000元/认筹
8、推售1、2、3栋多层洋房和18、19栋高层佛山保利花园首批产品于11月17日正式开盘，截至中午12点，3栋18层高院落单位共推售306套，售出254套，销售率为82%，5栋8层情景洋房共推售184套，售出54套，销售率为29%，整体销售率为62.5%，当日总成交量超过4亿；目前高层剩货120套左右，8层洋房剩下50套左右，近期继续推售开盘后剩货。保利花园在12月1日开始提价，提价幅度在5%左右，提价后的销售情况惨淡；12月16日开盘推出102套（部分单位保留，总体推售套数预计80套左右），均价9000元/平方米【7400元/平米起价，靠路边（西侧）梯口均价8300，靠园林（东边）10000）】
9、，当天销售率为50%左右，开盘当天享受98折优惠中海万锦豪园金楠街三房二厅（2间卧室、1间书房）:140-148平方米；梧桐街三房二厅（3间卧室，且双套房设计）：195-219平方米金楠街均价8460元/平方米，折后均价约8300元/平方米；梧桐接均价10600元/平方米，折后均价约10400元/平方米11月15日二期金楠街1、2栋及三期梧桐街7、9号开始接受诚意登记，可享受99折优惠。11月16日开始接受诚意登记，11月底认筹数约300个。12月8日开盘当天推出330套，整体销售率49%（金楠街销售率约70%；梧桐街销售率约28%）；开盘当天可享受99折优惠，在规定时间内签合同可再获得99折
10、优惠，即所有客户均可享受0.99*0.99优惠；另外,一次性付款再再享受额外99折优惠; 万科金御华府联排别墅、平面11000元/平方米10份加推艺墅5座共6套，面积250-32012月14、15日，推出车位400多个，售价15万元/个，销售率50%左右，近期在筹备圣诞活动南海颐景园101-104两房两厅、143-151三房两厅雅竹1、2座6750元/平方米翠竹1、2座6686元/平方米11月推出特价房20套，是一期和二期的剩余单位，面积区间62.84-241.74 ，其中100 居多；价格区间5841-7021元/ ，均价6584元/。11月消化12套，成交均价6702元/。12月8日开盘，
11、认筹期间享受额外99折；认筹金2万抵3万；开盘当天最高获18888元购房款红包,开盘当天推出284套单位，销售率为42.3%（成交120套单位）。12月22日将推出楼王单位，打出“前20名买家独享95折优惠，免费双人澳洲奢华之旅”的优惠广告 怡翠馨园三房两厅：125；四房两厅：180；四房两厅：167；8000元/怡翠馨园的余货积压严重，占桂城东可售货量的60%，可售套数在500套以上，近期继续推售二期剩货。12月29日开放现楼示范单位，即日起送全屋豪华装修礼金，将主推91-130三房，价格区间为6800-7600元/，其中90左右的均价集中在7600元/左右，113左右的均价集中在6800元
12、/，两者总价相当，70万左右。分析：u 2007年，12月份，桂城佛山楼市普遍出现变相降价态势，受年底资金回笼压力大的影响，多数楼盘增加促销手段，尤其天湖郦都、雅居乐、中海万锦豪园、南海颐景园等几大楼盘大幅度明降及时代倾城大打4500元/价格战，令消费者的观望情绪日益加重；同时政府年底推出新房贷政策表明进一步缩紧银根，增大置业门槛，令许多初级投资客入市心态不明朗，短期内（今年年底前）市场走势不乐观。u 另外，12月中起，同期许多楼盘将加推新货，年底新货供应较充足，与众多项目降价促销动作相比，住宅部分竞争激烈。小结：本项目承担艰巨的资金回笼重任，因此必须在淡市中完美上市，快速销售。4、 目标制定
13、：综上所述，项目展示、储客时间短，市场观望情绪浓厚情况下，本月工作重点在于提高客户上门量，开盘前认筹量达600个，开盘当日公寓销售达70%、住宅销售50%，共约300套。为达成以上目标，则须在销售、展示、营销活动、广告推广等方面制定相应的策略计划，具体如下： 销售方面，1月5日正式公开发售，控量推货，制造热销场面，1月12日顺势加推余货单位，不断制造销售小高峰，促进成交；开盘后加强旧客户转介促销,利用口碑传播促进成交；1月底发布二期认筹信息，利用2月春节期间一期尾货的消化及二期单位的储客。 展示方面，配合公开发售活动，加强销售中心、样板房、园林、看楼通道的展示效果以及成品公寓交楼装修标准，提升
14、项目的品质感和性价比，加强客户对项目的认同，树立客户购买信心；另外销售现场需在1月底提前进行新年气氛布置； 营销活动方面，围绕元旦样板房开放及元月5日公开发售营销节点展开，营造高雅、热烈的销售现场气氛，强化客户购买信心，促进抢购； 推广方面，上半月围绕首批单位公开发售、下半月一期旺销加推二期认筹信息，建立项目热销口碑，保持适量广告推广，用一期热销带动二期认筹。二、 本月工作重点：1、 销售工作：1) 推货策略: 1月5日，首批单位E/F栋正式公开发售，为确保开盘旺销，实现高销售率，制造良好市场口碑，推货量可根据实际认筹量调控。l 方案一：当认筹量超过1000个， E/F栋可全部货量一次性推出；
15、l 方案二：当认筹量达到600个，1月5日公开发售日，E栋公寓保留13、15、17、19、21、23层，其余全部推出，约269套，F栋住宅推出单数层单位，约44套，共约313套；1月12日加推剩余单位，共约152套。l 方案三：当认筹量不到500个，1月5日公开发售日，E栋公寓保留7、9、11、13、15、17、19、21、23层，其余全部推出，约215套，F栋住宅推出单数层单位，约44套，共约259套；1月12日加推剩余单位，共约206套。l 由于本阶段住宅客户受市场降价及房贷新政等负面影响较大，而G栋单位位于小区中心，属于高值产品，同时G栋2房单位与F栋2房单位形成内部竞争，因此当意向住宅认筹量不超过150个时，建议首批单位开盘时不加推G栋单位，避免G栋单位价值贬损。2) 价格策略：淡市中低开高走，根据认筹量审视现行制定价格表，开盘前调整确认最新价格表；开盘后短期内保持价格在一定水平上幅动，利用折扣变化进行价格调整，实现小幅度价格提升
