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1、房地产估价理论与方法真题2014 年（总分：100.00，做题时间：90 分钟）一、B单项选择题/B（总题数：35,分数：35.00）1. 因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质对该企业给予的补偿不包括。 A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿 B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿 C.因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿 D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿（分数：1.00）A.B. 丿C.C. 解析：划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。2. 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是。 A.
2、估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据（分数：1.00）A.B. 丿C.D.解析：A选项，在实际估价中，选取估价依据主要是根据估价目的和估价对象来选取。C选项，估价师应对 委托人提供的资料进行审慎检查。D选项，估价师声明是参与估价的注册房地产估价师的承诺和保证，而 不是估价依据。3. 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是。 A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房
3、地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致分数： 1.00)A.B.C.D. 丿解析：实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要 求的合理的估价结果和实际上的估价结果都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。4. 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有的特性。 A.易受限制 B.独一无二 C. 相互影响D. 不可移动（分数：1.00）A.B.C. 丿D.解析：一宗房地产的价值不仅与其自身状况
4、直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”。5. 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是。 A. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10 元 B. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路 C.该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过 D. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600 个（分数：1.00）A.B. 丿C.D.解析：B选项属于位置描述。6. 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资
5、者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率（分数： 1.00）A.B.C. 丿D.解析：满足特写投资者最低收益要求的投资价值评估才有意义。7. 某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50 万元/年同期的市场净租金为 65 万元/年，报酬率为 7%，该承租人权益价值为万元。 A.39.36 B.45.00 C.131.22 D.170.58（分数：1.00）A. 丿B.C.D.解析：承租人权益价值即租赁价值，其评估价值为租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。 V=（65-50）/7%Xl-l/（
6、l+7%）3 =39.36（万元）。8. 某房地产的土地面积为3000m2,容积率为3,市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2,成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为/万元。 A.2340 B.3780 C.4140 D.5220（分数：1.00）A.B. 丿C.D.解析：4200 元/m2X3000m2X3=3780 万元错误解法总建筑面积=3000X3=9000（m2）,该房地产的总价值=4800X3000+3000X9000=4140（万元）。错 在没有考虑建筑物折旧,而且忽略了可比实例成交价格的已知条件。9. 下列影响房地
7、产价格的因素中,会导致房地产价格下降的因素是。 A. 控制土地供应量 B. 增加城镇居民可支配收入 C. 增加房地产保有环节税收 D. 提高城市化水平（分数： 1.00）A.B.C. 丿D.解析：增加房地产保有环节税收,如开征房地产税将会抑制需求,还会减少存量房囤积从而增加供给,因 此会降低房地产价格,其余三个选项均会导致房地产价格上升。10. 实际估价中,评价某建筑物的完损状况时,不需要考虑的实物因素是。 A. 建筑规模 B. 建筑物年龄 C.维修养护情况 D.工程质量（分数：1.00）A. 丿B.C.D.解析：11. 在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假
8、设，属于 A.一般假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设（分数：1.00）A.B. 丿C.D.解析：12. 某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重置，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。 该房地产的市场价值为万元。 A.1945 B.2000 C.2695 D.2750（分数：1.00）A.B.C. 丿D.解析：该房地产的市场价值=15000X2500/10000-4000X2500/10000-100+45=2695（万元）。13. 下列房地产
9、估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是。 A. 因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B. 因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C. 因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D. 因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估分数： 1.00）A.B.C. 丿D.解析：A选项，价值时点为现在，估价对象状况为现在。B选项，价值时点为现在，估价对象状况为过去。 D 选项，价值时点为现在。只有 C 选项，价值时点是过去，估价对象房地产状况也是过去。14. 估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元，估价中选取甲、
10、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其 中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包 含家电和汽车的市场价格为万元。 A.466 B.526 C.535 D.545（分数： 1.00）A.B. 丿C.D.解析：对可比实例丙统一财产范围， 595-30=565（万元），估价对象包含家电和汽车的市场价格= （420/300+448/280+565/340）/3X300+60=526（万元）。15. 某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价
11、款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担，已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费 为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基 础后的总价为万元。 A.90.19 B.95.85 C.100.57 D.105.28（分数： 1.00）A.B.C.D. 丿 解析：由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格=卖方实得金额 +应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期 时一次性付清的价格。正常成交价格=60+40/（1+6%）
12、+8/（1+6%）=105.28（万元）。16. 某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2,已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40， 94.80， 96.60， 105.10， 109.30， 112.70， 118.30（均以上个月为基数），该房地产2014年9月的 价格为元/m2。 A.8485 B.8536C.10038. D.10098（分数：1.00）A.B.C.D. 丿解析：环比价格指数法。该房地产 2014 年9 月的价格 =7200X94.80/100X96.60/100X105.10/100X109.30/100X112.70/100X118
13、.30/100=10098.33（元 /m2）。17. 为评估某房地产2014年10 月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4 月1日， 成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整，在2014年6月1日 房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为元/m2。.A.7737.83.B.8145.08.C.8423.75.D.8573.77（分数：1.00）A. 丿B.C.D.解析：8000X95/100X（1+0.3%）6=7737
14、.83（元/m2）。18. 某房地产未来第1 年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率 为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为万元。.A.318.68.B.457.68.C.789.68.D.1146.81(分数： 1.00)A.B. 丿C.D.解析：V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)2+(20+1.5+1.5)/(1+8%)3+(20+1.5+1.5+1.5)/(1+8%)4+VX(1+5%)4(1-6%)/(1+8%)4V=73.21767609+0.8398273772VV=457.18(万元)19. 某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3 年期间，每年可于年初获得净收益80 万元，3年后可 依法拆除作为商业用地，拆除费用为 50 万元，若该类房地产的报酬率为 8%，该写字楼的现时价值为 1000 万元，则 3 年后该商业用地净地的价值为万元。 A.979.22 B.1000.00 C.1029.22 D.1050.00(分数：1.00)A.B.C. 丿D.解析：设3年后该商业用地净地的价值为v,贝y：1000=80+80/(1+8%)+80
