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1、购物中心工程与物业管理实务案例购物中心工程与物业管理实务案例第1页共1页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例智能建筑的功能定位，确定了建筑前1设备购置项目及投资额。前期投 资费用的合理性、经济性则由其策划、论证、决策的定位所确定的。 使用寿命维持费用的经济性，是在购物中心的发挥功能，科学运行维 护和管理的基础上由商业工程管理者来达到的。由于建筑和设备使用 寿命期占整个寿命期大部分时间，其使用寿命周期费用的经济性对整 个寿命期费用的影响极为显著，所以衡量购物中心的投资效益，应从 建筑和设备规划购置费和使用维持费这两部分进行分析。根据统计分 析，智能建筑使用维持费大约是规划购置费
2、的2 . 5倍左右。由此看来优秀的商业工程管理可使建筑和设备寿命周期费用最经 济，并获得良好的投资效益。建筑和设备设施的经济运行管理是实现 商业管理保值、增值的重要组成部分。商业工程管理的主要任务(1 )加强和完善建筑和设备设施正常运行体系由于大型购物中心是由多种不同的业态、功能及商圈构成的互为 价值链的高度集约的街区建筑群体，设备的互动、集约程度也非常高, 这些设备设施既具有单一的使用功能，又具备联动的集约效果，既具 有先进的智能化程度，又具有因高新技术高度集约而成的简单操作程 序。由此来看智能化设备操作的简单化，恰恰是由于具备了高科技的第10页共10页第10页共10页2016年6月3日星期
3、五购物中心工程与物业管理实务案例结果所致，要保障大型购物中心的正常运行，不单要严格执行设备的 操作规程，更要加强和完善设备设施运行的科学性、安全性、经济性 体系的建设与管理，通过以完善大型购物中心智能建筑设备为核心的 管理规章、操作规程、维修程序、维修计划及资源整合等内容，建立 商业工程设备管理环链，这些重要的管理环链构成了商业管理工程质 量保证体系。(2 )满足商业经济活动的需要，为商业活动提供完善的商业活动环境 和氛围,以高效优质，低耗降排，安全正常的运行质量提供最佳的服 务。保障建筑和设备的正常运行，是建立在完善的、规范的维修保养 管理体制及对设备维修计划正确执行的结果。商业工程设备设施
4、的维修和保养.商业工程设备设施维修保养的原则商业工程管理在商业项目快速发展的过程中，通过几年来的商业 项目接管、运营，经过不断的探索、积累、进一步深化了商业工程管 理理念，在走出去，请进来，学习国际国内先进管理经验的基础上， 不断拓展和加深商业工程管理道路，并根据商业管理的特点总结出了第11页共11页第11页共11页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例一套适应商业发展模式的工程管理方法。商业工程管理在设备设施维 修管理主要有以下方面：(1)计划预修与事后修理相结合对商业工程中所处地位比较重要的设备实行计划预修(如；制冷 机组、消防报警联动主机等)而对T殳设备实行事后修理或按设
5、备使 用状况进行修理。(2 )合理确定修理周期及设备维修类型根据商业工程设备在不同的商业环境，即运行状态和运行中的具 体情况制定设备维修周期及设备维修类型。例如，供变电站的维护周期按供电局的相关规定执行。建筑物的 防雷避雷按政府相关规定执行，而对于运行条件恶劣的厨房排烟楣口 烟道，则根据设备安装的不同位置，运行的不同环境和负荷，制定不 同的清洗维修周期。科学地制定维修周期和维修类型，使修理周期和 设备状态更符合实际情况，有效地延长了设备的使用寿命和提高设备 设施的安全状况。1 .商业工程设备设施维护保养的主要目标根据商业工程设备的使用功能、运行特点及设备运行的安全要求, 制定不同的维修项目及相
6、关的维修保养内容。例如：对于类似电梯、第12页共12页第12页共12页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例锅炉、煤气、供电、消防等特殊行业的设备维修，一定要按政府或有 关的规定对设备进行维修和保养，维修保养的方式采用行业委托式、 厂家委托式等，维修保养的标准则按相关行业的工程标准执行。通过 对商业工程设备设施维护保养实现商业设备设施的综合管理要求，采 取技术先进、经济合理、工艺正确的科学维修管理模式，进行技术维 护和技术改造，保障设备设施高效率、低消耗、长周期、安全正常运 行。2 .商业工程设备设施维护保养的主要方针建立以操作工、维修工巡检保修为基础的设备维修制，实行重点 设
7、备专门(专业公司进行维修保养)管理，大型设备定点维修(生产 厂家进行维修保养)，日常维护与计划检修相结合，定期检测与抽检 相结合，做好维修记录和资料的统计及分析，保证设备设施维修保养 工作科学、有序开展。3 .商业工程设备设施维护保养的主要任务(1 )选择科学的设备维修方式，实现设备设施维修方式逐步向状 态维修方式发展；(2 )提高维修保养设备设施的可靠性、安全性和适用性；第13页共13页第13页共13页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例(3 )通过维修保养提高设备综合效率和降低设备全寿命周期费 用；商业工程能源管理1 .能源管理的基本概念商业管理中的能源包括水、电、气、暖
8、等，一般能源成本占总管 理成本的20%左右，加大对能源的重视和管理，除采用新技术、新设 备之外还要在管理上下功夫，实现经济管理与技术管理相结合的节能 降耗的能源管理过程。2 .能源管理的基本要求(1 )通过能源计量、统计、定额管理，实施对能源使用的输送、 贮存、运行等环节的监督管理，减少能源损耗率，提高合理使用率。(2 )采用节能的工艺和技术装备，提高购物中心运行过程和设备 的使用能效率等，从技术措施上全面加强能源管理，实现能源的科学 使用方法。(3 )通过有组织的系列学习、培训，提高商业管理环境和人员素 质，加强对工程人员进行环境意识保护和综合素质培训，加强能源管 理组织的制度建设和组织建设
9、，完善和提高工程能源管理的整体水平。第14页共14页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例3 .能源管理的目标(1 )通过提高能源利用率的途径提高经济效益。能源管理是完善设备设施或用户的使用效果，促进能源利用率的 提高，以最少的能源消耗，取得最大的经济效益。即通过提高能源利 用率的途径来提高经济效益。(2 )通过行政管理方法实行有效的经济与环境管理的平衡能源的行政管理是为达到一定的能源经济、环境与社会目标，通 过计划、组织、监督与控制等方法，充分有效利用能源的管理活动。 能源管理的目标是合理利用能源，提高能源利用效率，充分利用商品 价值观念,运用商品的经济价值杠杆，采用行政管理
10、的手段和方法, 保证社会秩序、经济环境持续、稳定、和谐、快速发展。商业工程合格供应商管理.供方范围商业管理公司日常运营涉及的供方包括(不限于)：(1 )物料供方物料供方，包括各类物料供应商、机具(器材)供应商、防护用品 供应商、办公用品供应商、日常耗材供应商等。第15页共15页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例(2 )服务供方服务供方，如市场调查公司、广告发布公司、清洁保洁公司、外 墙清洗公司、绿化养护公司、绿化租摆公司、垃圾清运公司、中央空 调维护保养公司、电梯维护保养公司、水处理公司、四害消杀服 务公司、智能安防系统维修保养公司、建筑消防设施功能检测维修保 养公司、生活
11、水箱清洗单位、排水系统清掏公司、工程施工维护公司、 柴油发电机组维护保养单位、供配电高压检测单位、防雷装置检测单 位、办公设备维修公司等。1 .合格供方的日常管理(1 )供方在物料供应或提供服务的过程中，使用部门和业务经办 部门发现产品质量问题或服务不能满足要求时，应及时督促供方进行 改进，必要时应以书面的纠正预购昔施报告的形式向供方提出改 进要求。(2 )对整改效果不能达到公司要求的供方，经总经理批准后，取 消其合格供方资格。采购管理L招投标申请第16页共16页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例招投标前一个月形成招投标申请报告，内容应包括：招标原因、 招标内容、成本估算额
12、、招标方式、招标文件编制时间、资格评审时 间、发标日期、评标时间、合同签订时间、履约时间等,报集团商管公 司总经理签批。2.招标小组的组成每个招标（采购）项目在招标前，由业务经办部门负责组织成立 招标小组，负责整个招标工作。与投标单位有利害关系的人员不得作 为招标小组成员。招标小组人数必须为奇数，且不少于5人。集团商 管公司相关部门人员、各地商管公司总经理、分管副总、业务经办部 门经理、行政部经理、财务副总或Z管里及相关专业技术人员应为招标 小组成员，全程参与招标工作。资本性支出管理资本性支出管理概念商业物业费法定支出项目中不含的项目，如：设施设备的大、中 修项目；设施设备的更新改造项目；物业
13、功能变更与完善；节能等技 改项目、广告位改造等。第17页共17页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例资本性支出所涉及的是持有物业的大中修或者为物业品质提升进 行的各种资本支出项目，这些项目实施的必要性及各资金的来源是商 业物业及住宅物业继续解决的问题。物业费收入远远不能满足这些支 出需求，住宅物业采用大修维修基金的方式来解决.对于持有性商业物 业，国际上比较通行的作法是由业主以资本性支出的形式拨付资金解 决这个问题。第18页共18页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例第19页共19页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例商业地产知识竞赛知识点
14、一购物中心工程与物业管理实务（基础类）一.概论.购物中心的管理特征三权分离，集中管理;分散经营，统一运作。在所有者（业主）、 经营者（商户）、管理者（商业管理公司）三权分离的基础上，众多经 营者在同一场所开展经营活动，必须由专业的管理机构集中管理，协 调商业物业经营；同时，众多商家在分散经营的前提下，购物中心整 体执行统一经营、统一运作的措施，包括：统一招商、统一开业、统 一推广、统一宣传、统一形象、统一物业管理等方面，将众多经营者 规范于一个统一的经营平台之下，各自展开经营活动，实现多赢目标。 由于对商业地产物业管理重要性认识不足，一些刚开始做商业地产的 发展商认为，购物中心的管理就是物业管
15、理，只要配备了高质素的物 业管理人员，做好物业管理，购物中心的营运能得到保障，这是错误 的看法。物业管理所负责的工作是针对购物中心的硬件进行管理, 以维护项目设施、做好环境和安全等方面工作为主的，保证购物中心第2页共2页第2页共2页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例第20页共20页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例第21页共21页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例第22页共22页2016年6月3日星期五购物中心工程与物业管理实务案例内各种设施、设备正常有序运转；而购物中心是具有经营性、盈利性 的场所，商业管理是在保证商业物业硬件正常运转的同时针对软 件进行管理，重点工作是根据功能定位引进商家，根据市场的变化 调整商业物业整体的经营策略，协调各方面的经营关系、竞争关系、 供求关系，以及制定商业综合
