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1、“百盛大厦”项目市场调研报告第一章 中国房地产市场情况2004年年上半年年，由于于国家针针对房地地产市场场爆炸性性的增长长相应出出台了一一些必要要的紧缩缩政策，致致使我国国房地产产市场发发展较往往年有所所回落，开开始趋于于稳定、稳稳健的增增长。一、国家相相关政策策、举动动1、监察部部和国土土资源部部日前发发出在 20004 年年 8 月 311 日 前，今今年各地地必须将将经营性性土地使使用权招招标拍卖卖挂牌出出让的历历史遗留留问题处处理完毕毕；2、国务院院下发通通知，将将房地产产开发固固定资产产投资项项目（不不包含经经济适用用房）资资本金比比例从 20 提高高到 335 以上；3、银监会会加
2、强了了对房产产信托的的监管力力度；4、近日中中央 55 家大大型房地地产企业业受命整整合国有有房地产产行业；5、针对货货币供应应量增长长偏快、信信贷增幅幅偏大、固固定资产产投资增增长过快快的情况况，央行行今年已已经出台台并实行行了再贷贷款浮息息制度、实实行差别别存款准准备金率率制度和和提高存存款准备备金率制制度三项项政策以以调整控控制过热热行业包包括房地地产行业业的投资资增长，控控制通胀胀。众多政策动动态表明明国家近近期在宏宏观调控控上对房房地产行行业采取取了进行行适度打打压和紧紧缩态度度。二、中国房房地产业业现状 据据可靠数数据，截截止20004 年 6 月，全全国共完完成 商品房房 施工面
3、面积 11654499.36 万，同同比增长长 23% ，其其中住宅宅 9334144.622 万，同比比增长 20.2% ；竣工工面积 208888.49 万，同同比增长长 144.4% ，其其中住宅宅 1229055.5 万，同同比增长长 7.8% 。其中中房地产产业投资资额为 54113.558 亿亿元，同同比增长长 288% ，在在各行业业中占全全社会固固定资产产总投资资额的 24.8% ，各项项同比增增幅普遍遍有所回回落。 今年上上半年，全全国的商商品房销销售价格格比去年年同期上上涨 99.1% ，土土地交易易价格上上涨 99.5% ，房房屋租赁赁价格上上涨 00.8% ； 2000
4、4 年二季季度以来来中国房房地产市市场继续续升温，价价格大幅幅上涨，与与一季度度相比，商商品房销销售价格格上涨 2.33% ，土土地交易易价格上上涨 44.1% 。 从从统计数数据可以以看出，全全国房地地产投资资开始从从高位持持续回落落，房地地产行业业发展趋趋于稳健健。但是是投资增增幅仍较较大，投投资结构构尚不够够合理、商商品房价价格继续续走高的的现象仍仍然存在在。第二章 南京房房地产市市场情况况一、目前南南京房地地产发展展现状 由由于中央央紧缩政政策的影影响，南南京房地地产也增增长开始始趋缓，房房价继续续稳步上上升，市市场需求求实现比比例有所所降低，这这是 220044 年上上半年南南京市房
5、房地产市市场的基基本表现现。根据南京市市统计局局发布数数据，上上半年南南京城市市居民人人均可支支配收入入达 58339.332 元元，同比比增长 13.7 ，增幅幅比去年年同期高高出 55.5 个百分分点；今今年 11-5 月南京京市全社社会固定定资产投投资总额额达 3357.84 亿元， 比去年年同期增增长 330.55% ，房房地产开开发投资资额达 80.32 亿元， 比去年年同期增增长 226.77% ，占占全社会会固定资资产投资资总额 22.45% ，增增幅有所所回落。 由由于拆迁迁量有限限，刚性性购房需需求减少少，消费费者普遍遍认为目目前房价价过高而而推迟购购房时间间，持币币观望群群
6、体绝对对总量有有所增加加。在存存量房交交易方面面，受贷贷款政策策的影响响，成交交量波动动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。 众众多事实实也表明明，南京京市房地地产市场场，已进进入全面面竞争时时代。市市场表现现为供需需平衡被被打破，已已出现局局部的供供过于求求的状况况，供需需依旧存存在着比比较严重重的结构构性矛盾盾，价格格涨幅回回落、某某些层次次的商品品
7、房交易易量有所所降低、消消费者购购买心理理更加成成熟。二、南京市市区各板板块房地地产市场场发展现现状1、城中板板块本项目就坐坐落于城城中板块块，她位位于南京京市中部部偏东。东东起紫金金山，西西至虎踞踞路，南南临夫子子庙，北北拥玄武武湖。主主要由鼓鼓楼区、玄玄武区和和白下区区构成。城城中板块块是南京京市地理理位置最最好，人人文环境境最成熟熟的地区区。江苏苏省政府府、南京京市政府府，南京京的商业业主轴线线新街口口湖南南路一线线以及珠珠江路科科技一条条街都坐坐落在该该区。可可以说整整个城中中板块就就是南京京市的行行政、商商业、科科技和文文教中心心。由于具备较较好的区区位优势势和人文文环境，所所以城中
8、中板块向向来以中中高挡楼楼盘居多多，特别别市今年年以来，城城中板块块的房价价不断的的被刷新新，目前前已经突突破万元元大关。由由于城中中板块可可开发土土地与南南京其它它板块相相比数量量较少，审审批也相相对严格格，造成成住宅及及商业物物业相对对的供不不应求，这这也在一一定程度度上对城城中的房房价起了了推波助助澜的作作用。目目前该板板块内有有大小项项目约880个，在在建面积积近5000万。目前，尽管管受到中中央宏观观经济调调控政策策的影响响，但是是城中各各家楼盘盘继续保保持较好好的销售售形势。据据可靠消消息，此此次南京京秋季房房地产交交易会一一共达成成成交意意向12229套套，实际际成交2238套套
9、，成交交总面积积近266万，成成交总金金额1229499.8万万元，其其中城中中板块的的交易量量就占到到总量的的一半以以上。可见，城中中板块仍仍应是房房地产企企业投资资开发的的首选。2、城南板板块城南板块主主要位于于南京市市主城区区的南部部，南至至宁南新新区，东东至大明明路，西西接长虹虹路，北北抵健康康路沿线线，由秦秦淮区和和雨花区区两区组组成。该该区交通通畅达，环环境优美美，自古古以来便便是人文文荟萃、 商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。目前，城南南板块的的房地产产市场处处于温和和上升阶阶段，该该区的商商品房价价格在南南京整个个城区最最低，而而且近期期推出不不少中小小型户型型，比较较容
10、易引引起消费费者的关关注。但但是该区区的整体体环境欠欠佳，交交通问题题已成为为制约该该区房地地产发展展的主要要因素。3、河西板板块 河河西板块块位于南南京市的的西南面面，主要要处于建建邺区，也也有小部部分位于于鼓楼区区和下关关区。该该板块西西临长江江，东部部北端至至外秦淮淮河，南南端至凤凤台南路路，南到到秦淮新新河，基基本上为为江河所所围。 目目前，河河西板块块是南京京市最受受注目的的板块，该该板块将将成为南南京新城城区所在在。该板板块上将将建有南南京最大大的体育育场馆奥体体中心，富富有标志志性的河河西十大大CBDD项目，中中高档住住宅群，滨滨江风光光带，高高档娱乐乐休闲场场所及“五横七七纵”
11、公路交交通网。其其开发体体量之大大已经创创下南京京城建开开发之最最。 近近两年，河河西房地地产市场场也伴随随着河西西建设飞飞速的发发展，其其商品房房均价从从20001年的的20000多一一跃冲破破50000，其其中更有有不少高高档楼盘盘的房价价已突破破70000。可可是，目目前河西西房地产产市场也也出现一一些问题题：一、价价格过高高导致销销售量下下降。二二、高价价楼盘集集中上市市竞争激激烈。三三、CBBD缺乏乏商业气气氛。四四、十运运会后持持续发展展成难题题。4、城北板板块 城城北板块块位于南南京市北北部，属属下关区区，区域域东到红红山路及及周边，南南临中央央门以南南部分，西西面、北北面均被被
12、长江环环绕。该区域整体体环境以以及配套套情况相相对其它它板块较较逊色，但但其也是是南京市市重点规规划改造造的区域域。城北北板块的的房地产产市场开开发相对对较晚，楼楼盘多集集中在下下关区，以以热河南南路及大大桥南路路附近居居多。该该区开发发量适中中，但是是因为环环境和配配套等问问题，南南京市民民对诚北北板块商商品房的的兴趣较较低。可可是由于于房价相相对较低低，且政政府对该该区投入入的期许许较高，故故城北板板块仍具具有良好好的投资资和升值值潜力。5、城东板板块 城城东板块块位于南南京市东东部，东东起光华华门，西西达马群群，北至至紫金山山北端，南南到月牙牙湖以南南。该区区环境幽幽雅，风风景秀丽丽，名
13、胜胜古迹众众多，是是南京市市最理想想的居住住场所。 由由于优质质的环境境及配套套，城东东板块素素来是南南京高档档楼盘集集中展示示的区域域，特别别是资金金山月牙湖湖居住区区。该区区房价整整体较高高，但是是开发体体量相对对不是很很大，故故房地产产市场仍仍在平稳稳中上升升。总之，就目目前各板板块市场场总体情情况来看看，南京京房地产产销售整整体已不不如往年年。城中中板块集集中了南南京多数数中高档档楼盘，后后期发展展仍有一一定热度度。而河河西、城城北板块块已面临临供过于于求的局局面，但但房价暂暂时却没没有松动动，仍保保持平稳稳，有少少数楼盘盘高开低低走。城城东、城城南板块块表现比比较稳定定。南京京目前房
14、房地产销销售开始始进入了了一个较较长的相相持阶段段。第三章 项目所所在区域域房地产产市场情情况一、项目市市场调研研界定 本本次市场场调研主主要针对对“百盛大大厦”项目周周边地理理环境、生生活和商商业配套套、房地地产市场场及人文文生活情情况展开开。本次“百盛盛大厦”项目市市场调研研所选区区域，南南起鼓楼楼广场，北北至中央央门立交交，东起起中央路路，西至至山西路路广场。（应该插入地图会更直观）二、项目所所在区域域情况“百盛大厦厦”项目位位于南京京市鼓楼楼区。 鼓鼓楼区，南南京市中中心城区区之一，江江苏省党党政军首首脑机关关所在地地。她东东接新街街口，西西越秦淮淮河，直直抵长江江之滨，南南面是汉汉中
15、路和和汉中门门，北面面是挹江江门和中中央门。全全区总面面积255.244平方公公里，总总人口447万人人。 鼓鼓楼区辖辖区内有有南京大大学、河河海大学学等大专专院校223所；江苏省省社会科科学院、南南京水利利科学研研究所等等省、市市科研单单位588家；大大型企业业33家，外外国驻华华商社、办办事机228家；省人民民医院、鼓鼓楼医院院等综合合、专科科医院110所；金陵饭饭店、南南京饭店店等四、五五星级宾宾馆100余家；省厅级级机关998个。鼓楼区近年年来已逐逐步形成成科教与与商贸并并举；房房地产业业，旅游游服务和和信息咨咨询三足足鼎立的的良好态态势。三、项目所所在区域域土地出出让情况况 鼓鼓楼区属属南京市市老城区区，同时时也是南南京政治治、经济济和文化化中心，故故市土地地部门对对该区的的土地出出让及建建设规划划一向都都给予较较高的重重视。 据据统计，2000年鼓楼区出让土地约40000；2002年出让土地25800；2003年出让土地48900；至2004年9月已出让土地约20000。相比而言，鼓楼区每年的土地出让量都不是很大，程波浪式增长，这和南京房地产发展形成正比。 （详详细情况况请参阅阅附录）四、区位优优势分析析 鼓鼓楼区拥拥有得天天独厚的的区位优优势。 第第一，鼓
