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1、精选优质文档-倾情为你奉上新兴产业园区发展及运营分析一、宏观背景宏观来看，中国经济发展到现有阶段，依靠原有粗放式的发展方式再想保持经济的持续高速增长，已经绝路了。过去整个社会盲目重复性投资产生的产业泡沫以及国家金融政策的被动收紧，造成了全国产业园区十室九空，相较于房地产有过之而无不及。在此背景下，国家转型升级已成必然趋势，中央提出的中国制造2025，推动两化融合，发展工业互联网，发展新经济和新兴产业等等战略举措，正是在这样的背景下应运而生。我们应该找准的点是转型升级，认清的现状是园区产业发展不可能一蹴而就，不是引进、收购一家或几家上市公司，就能够把问题解决好的，即使引进了、落地了，也仅是拆东墙
2、补西墙的办法，园区和企业本身的可持续发展不得不去考量。二、转型升级的四个基本认识（一）供应链思维当前国家与国家、企业与企业之间的竞争就是供应链体系之间的竞争。大概念的供应链不仅包括了物流及终端环节，它涵盖了从“研、产、供、销、配”所有环节，简单的理解就是一个产品前端的所有环节都可以视为供应链。优质的供应链体系包括的高效精准研发+优质高效的供应商、供应渠道+生产（人财物）的高效协同匹配+高效的销售平台渠道+高效的仓储、物流及配送，实现的是商流、物流、资金流、信息流的“四流合一”，优化的核心是效率和成本。这也是国家从战略层面推动供给侧改革的核心理念，就是要通过政策调整和行政体制改革，实现资源的高效
3、匹配，支撑国家经济转型升级。（二）智能制造大势所趋在传统产业同质化竞争严重、核心技术被外国垄断、用工成本逐步上升，以及企业信息化和新一代信息技术的发展和国家两化融合战略的推进，各方面原因都折射出推进智能制造已是大势所趋。智能制造一方面基于企业信息化和自动化，通过信息系统的数据分析、统计，以及机器人等自动化设备，实现了综合效率的提升；另一方面基于物联网、大数据、云计算等新一代信息技术，通过物联网对机器和运营数据采集，获取大数据，实现云计算，通过算法优化工艺、提升效率、降低成本。更进一步就是工业人工智能，使得智能制造更加彻底，生产运营更加科学。（三）产业互联网引领工业互联网的核心是消除了信息的不对
4、称，使得企业采购、销售、加工、仓储、物流、配送等产品全生命周期价格更加透明，为企业提供的是平台化体系，为客户输出的是一站式极致的服务。目前B2C端的阿里、百度等龙头企业，借助其互联网基因和生态体系，都在往B2B端跨界发展，基于O2O模式（线上平台+线下企业）构建产业互联网平台。未来，依托产业互联网平台的大数据（可以想到的交易数据、物流信息等），实现前端的EVI研发，生产端的计划生产，与智能制造相结合的柔性制造，后端的JIT配送，还有众多的因大数据而延伸出的数字经济服务，而最终的模式可能是F2C（工厂到客户），实现全生命周期的平台化、数字化高效匹配。（四）新一代信息技术变革新一代信息技术是革命性
5、的，通过互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、5G通信等，革的是传统企业的命，不思进取、低效、高成本、服务差等，没有融入高效生产及供应链体系平台的传统企业必然淘汰。三、园区发展需求分析（一）政府需求分析1、产业需求。在国家经济的核心发展区，按照产业发展定位，主要看重入驻企业科技水平、商业模式、产业层级、品牌知名度，特别关注新经济、新兴产业类独角兽企业，其次看重税收贡献、投资强度、就业人数等基础指标。经济欠发达地区主要看重投资额、投资强度和税收贡献，对产业类型和环保要求并不高。2、资金需求。一方面目前各地政府，特别是欠发达地区政府财政压力较大，下属平台公司也是借新还旧、入不敷出，依靠土地财政
6、艰难度日，在此情况下政府需要大量低成本资金维持运转和继续开发。3、政绩需求。很多一流项目的引进是不计成本的，政府往往更看重品牌效应和产业链的聚集作用，并给予大量补贴。像国家级的创新中心、实验室，重要的研究、设计院所等在经济发达地区很受欢迎。（二）企业需求分析1、招商政策。特别是两税（增值税、企业所得税）的减免，优质企业还寻求开办费、租金补贴、销售补贴、运营补贴，省市各产业发展专项政策支持等。2、综合配套。包括厂房情况（承重、水电气、布局等）、物流情况、周边设施（吃住行），优质企业对园区周边环境配套、厂房设计等较为看重。3、综合成本。包括用工成本、水电气成本、物流成本，特别是当地产业基础及产业配
7、套，以及整个供应链的效率。4、金融支持。首先是项目建设缺口，再是供应链金融，其次是产业孵化和中小企业创投。四、园区发展要素分析（一）资源禀赋1、区域竞争力。产业发展离不开适宜的土壤和环境，也变相划定了建设新兴产业园区的合理范围。目前京津冀、长三角、珠三角等区域承载了全国绝大部分经济体，也最具潜力。其他区域只有随着交通和综合配套能力进一步改善，逐步承接产业转移。2、城市配套。主要包括配套的”吃住行”完善情况以及综合品质。如商业综合体、超市、影院、酒店、宾馆、高铁、机场、路网等。3、公辅配套。主要为保障工业生产而配套的基本能源设施，包括水电气等公共设施的完善情况，以及执行价格，电的稳定供应（变电站
8、、电网布局、大型企业对双回路安全用电需求等），用水管网和污水处理及循环设施，制氧站等，因产业的不同需求各异。4、产业配套。主要包括产业链上下游企业的聚集度，以及支撑产业发展的生产性服务业、商贸服务业、科技服务业发展情况。如剪切、加工、仓储、物流、配送等生产性服务业，以及交易结算、购销、批发、零售、跨境贸易等商贸服务业和研发设计、检验检测、知识产权、信息服务、技术服务等科技服务业。5、供应链服务。主要以服务企业需求和客户需求为核心的销售平台、采购平台、物流平台、金融平台。包括集采集销、保税物流、国际国内物流、供应链金融等业务，涵盖品牌商、厂商、物流商、渠道商、金融机构等，是发展既定主导产业，提高
9、效率、降低成本的保障要素。6、土地用工成本。目前包括土地升值潜力和合理的工人成本。（二）产业服务1、行政服务。需要包括工商、行政、项目评审、内部协调等一站式服务。2、公共服务。包括企业产品展示、项目申报、政策信息、会计、审计、税务、法律援助、人力资源培训等。3、金融服务。前文已述。4、研发孵化。一方面需要产业技术研究院、重点实验室、国家级企业技术中心、行业及城市科研平台等研发资源置入；另一方面需要孵化创投机构对中小企业及潜力项目进行帮扶。（三）产业政策1、产业政策。在同等条件下地方政府需要优先支持投建、引入的企业受国家、省市区相关产业发展扶持政策。2、用地政策。一种方式是约定土地出让价格低于或
10、等于起拍价，另一方式是按最终成交价下浮一定比例锁定土地出让价格，最终通过财政返还形式兑现成交价与锁定价格的差额部分，以此减低购地成本，减少项目投入。3、招商政策。应按优于地方招商普惠政策的标准，制定园区招商引资专项扶持政策，重点在实现园区工业厂房土地产权分割，厂房、商务及办公场所租金、装修及停车费用补贴，人才落户、购房、子女就学及高端人才创业融资，重大项目招商引资奖励，水电气等能源补贴，并建立政府一站式服务绿色通道。4、税收政策。需要支持以财政返还的形式，对投建、引入的企业按当年地方经济贡献（两税缴纳地方留存部分）的一定比例进行支持,对高管个税缴纳的一定比例进行奖励。并协助园区企业落实西部大开
11、发税收优惠政策、双软企业税收优惠政策、高新技术企业税收优惠政策。同时，减免或部分减免一定部分的地方行政事业性收费。（四）产业定位国家十三五战略性新兴产业包括：新一代信息技术、高端装备、新材料、生物、新能源汽车、新能源、节能环保、数字创意等。新经济业态包括：互联网经济、共享经济、平台经济、数字经济、高新技术等，是建立在新兴产业，特别是新一代信息技术发展基础上，衍生出的新业态、新技术、新模式、新动能。上述产业和业态受到国家政策的大力扶持，是地方政府未来发展产业的主要方向。（五）政府财力政府财政情况是影响政府投资的关键因素，是给予重点项目专项扶持，税收返还的基本保障，是招商普惠政策力度的决定性条件，
12、直接影响和决定着政府对企业的扶持力度。（六）产业互联网平台产业互联网平台模型（图1）由图可见，云平台如同工业大脑，整合了线上线下具体业务，通过业务数据的提取，实现了大数据生产，是构建平台经济、数字经济，建立现代园区供应链体系的核心要素之一。五、运营能力打造运营收益模型（图2）现阶段运营收益细分可包含：（一）产业地产1、工业地产（高端项目）模式：一是选取城市配套和环境优越的区位；二是沟通及完善土地产权分割；三是为购买厂房提供按揭和分期；四是标准化厂房+个性化需求定制；五是主要招引中小型产业配套企业，先做好产业定位，围绕定位梳理目标企业名单，招引名单内企业。并通过厂房租售（出售为主）、物业服务以及
13、其他增值服务实现收益。企业能入驻的原因：一是看准自持物业的升值空间；二是配套完善，工作生活便利；三是园区企业间配套较好，可以降低成本；四是运营部分，围绕企业提供的公共服务较为完善。2、房地产主要考虑区位和拿地成本。通过房地产销售、物业服务等实现收益。3、配套商业开发园区配套的商业综合体、写字楼以及会展、文娱设施等，需要考虑区位和拿地成本。模式：一是自建或代建园区中心，集成展厅、会议及文体活动场地租赁、公共服务办公、物业办公、商务办公等服务，通过使用者付费实现收益；二是自建商业综合体、写字楼，通过地产租售、物业服务实现收益。（二）产业服务1、供应链服务包括仓储、物流、加工、配送，以及以货权为基础
14、的供应链金融等。模式：一是通过统筹规划园区货物流通环节仓储业务，自建或代建仓储设施，引入现代物流运营商合作，由企业付费实现收益；二是借助仓储环节货权保障，可以自营或与银行合作，开展供应链金融业务，既为企业解决了短期资金问题，又能产生可观的收益。2、公共服务包括（企业和产品展销、场馆租赁、企业咨询服务、税收（策划、申报、汇算清缴）、会计、律师、广告、停车、餐饮、文创、物业管理等服务）。模式：自建或代建公共服务信息平台，分项寻求战略合作方，集成在线商品展示、交易结算、协同研发、中介咨询等服务，通过政府服务购买+使用者付费实现收益。（三）政府服务该项视政府信息化投入强度确定。1、园区云图（系统）类似
15、的有航天科工开发云图系统，集成了电子地图（3D规划、用地）、公共服务（线上政务）、数字工厂（园区智能体系导视）、供应链体系（构架及细分，用于协助招商，补强供应链）等功能。模式：可与开发商合作导入，政府购买服务。2、智慧城市通过引入战略合作方，为政府提供（智慧交通、智慧教育、智慧医疗、智慧政务、智慧社区等）服务。目前市场上已有成熟方案。模式：引入技术或合作导入，政府购买服务以及使用者付费。3、智能制造提质升级目前针对单一企业或整个园区，都有成熟案例，但没有通用案例，需要根据园区内企业和区域实际需求，量身定制。主要通过两化融合，提升企业生产运营效率，降低运营成本，提升园区管理效率和信息化水平。模式
16、：可通过对园区实施智能制造规划、设计和改造，或联合技术合作方共同实施改造，由政府购买服务，争取政府信息化方向（企业上云等）政府补贴，部分费用归由企业承担。4、数字经济依据园区主导产业和现有优势产业，叠加如阿里巴巴等生态体系，把传统产业通过信息系统实现信息化和数字化，在通过云平台对应的成熟应用模型或应用模型开发，形成成熟的服务企业、服务政府的数字产品。模式：与产业互联网企业合作，实现传统（优势）产业融入生态体系，并由云平台提供为政府和企业提供数字化产品，通过企业付费、政府补贴和政府购买服务实现收益。5、产业招商、产业投资模式：一是为园区招商，收取服务费；二是组建产业基金或与其他基金公司合建子基金，共同招商，通过企业股权收益或债权实现收益。
