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1、39伟业顾问（武汉）公司项目运营管理手册Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.伟业顾问武武汉分公公司项目管理手手册内部资料仅供参阅项目运营管管理部二零零七年年十一月月此手册为试试行稿，其其中内容容难免有有疏漏，不不足之处处，若发发现问题题请及时时反馈，内内容解释释权归属属伟业顾问问武汉分分公司项项目运营营管理部部。此手册为伟伟业顾问问武汉分分公司内内部资料料，任何何人、单单位未经经伟业顾问问武汉分分公司授授权，不不得复印印拷贝，违违者追究其其法律责责任！目 录第一部分：项目接洽期第一章 团队构成
2、4第二章 工作流程及及职能55一、 工作流程5二、 岗位职责6三、 示范文本7第二部分：项目筹筹备期第一章 团队组建8一、 时间节点8二、 负责人8三、 项目标准组组织架构构及岗位位职责81、 组织架构82、 岗位编制93、 岗位职责9第二章 项目交接118一、 时间节点188二、 对接负责人人188三、 交接内容188四、 交接文件188五、 表单模版199第三章 营销前准备备20一、 行政准备工工作2201、 综管工作2002、 人事工作3663、 财务工作455二、 策划准备工工作4881、 工作内容482、 成果性文件件提交流流程5443、 成果性文件件审核流流程5664、 文件规范（
3、策策划提供供）58三、 销售准备工工作599第三部分：项目营营销期第一章 业务流程991第一节 整体销售流流程91第二节 认购流程93第三节 签约流程96第四节 变更流程1000第五节 按揭流程1002第六节 交房流程103第七节 其他方面1004第二章 业务辅助工工作1055第一节 项目现场日日常数据据管理与与传输1105第二节 阶段性销售售总结及及营销方方案调整整1107第三节 销售体阶段段性培训训1109第四节 开发商维护护1110第四部分：项目结结案期第一章 内部工作1112第二章 外部工作1113附：项目结结案总结结纲要范范本第一部分：项目接接洽期第一章 团团队构成成一、时间节节点获
4、知新项目目信息，和和开发商商第一次次沟通之之后一周周二、负责人人拓展部三、组织架架构及岗岗位编制制拓 展 经 理市场专员拓展专员第二章 工工作职能能及流程程副总经理拓展经理策划经理市场调研拓展专员高级策划营销策划报告市场调研报告项目跟进表提交开发商合作意向书投标文件（经济标）投标文件（技术标）提交标书提案汇报签订合同一、工作流流程二、岗位职职责l 拓展部经理理a) 负责分公司司市场拓拓展任务务，并完完成公司司拓展任任务指标标b) 负责公司新新项目的的市场跟跟踪、提提案报告告c) 给项目各阶阶段营销销策划工工作提供供支持d) 负责在此期期间与开开发商工工作对接接a) 负责项目此此期间的的日常工工
5、作b) 多渠道获取取市场最最新动态态c) 公司新接触触项目的的持续跟跟进d) 监控市场并并提供市市场分析析资料e) 定制项目前前期工作作计划f) 配合营销策策划中心心总监做做好市场场拓展工工作l 拓展专员a) 紧跟具体项项目的日日常工作作b) 按照工作计计划，按按时完成成各项具具体工作作c) 配合市场发发展经理理的工作作l 市场专员a) 紧跟具体项项目的日日常工作作b) 按照工作计计划，按按时完成成各项具具体工作作c) 持续跟进市市场，进进行市场场调研，并并出具市市场调研研报告d) 配合市场发发展经理理的工作作三、 示范范文本 附件、营销销顾问、销销售代理理合作意意向书 附件、市场场调研指指引
6、 附件、项目目跟进表第二部分：项目筹筹备期第一章 团团队组建建一、时间节节点签订销售售代理合合同后后，合同同确定的的开盘之之日前三三个月二、负责人人项目总监三、项目标标准组织织架构及及岗位编编制项目总监销售经理策划经理销售主管后台主管策划销售助理置业顾问客服助理项目经理策划助理1、组织架架构2、岗位编编制规模（万平平米）项目总监项目经理销售经理销售主管策划经理策划后台主管客服助理销售助理置业顾问20以上1124241224015-2001124221223010-155111211111205-10监管11211111125以下监管111111118还可以根据据开发商商要求、项项目销售售进度、
7、项项目面积积进行机机动调整整3、岗位职职责l 项目体负责责人（项项目总监监项目目经理）岗岗位职责责本职工作：作为项项目体负负责人，主主要负责责所在项项目营销销策划及及销售工工作的展展开及进进度把控控，并负负责在该该项目重重要问题题上，代代表公司司意见与与开发商商进行沟沟通，并并取得最最终成果果。直接责任：a) 负责项目的的整体成成本控制制；b) 负责项目整整体营销销策划工工作思路路及推广广调性把把控；c) 负责项目销销售各阶阶段策划划执行方方向及各各方案的的把控；d) 负责项目各各期销售售价格的的制定与与调整；e) 负责与开发发商相关关负责人人的沟通通与对接接工作；项目总监以以上层级级具体负负
8、责：a) 了解开发商商对总体体工作情情况的满满意度；b) 了解开发商商的公关关要求；c) 了解开发商商重要岗岗位人员员的变动动情况；d) 了解开发商商对合同同以外其其它要求求。项目经理具具体负责责：a) 了解开发商商对我方方人员配配备的需需求及意意见；b) 汇报销售及及推广工工作总结结及计划划；c) 了解开发商商的销控控需求及及意见；d) 了解开发商商对价格格策略及及价格调调整的要要求；e) 了解开发商商对我方方销售团团队招聘聘及培训训情况的的满意度度；f) 了解开发商商对我方方阶段性性销售工工作、阶阶段性推推广工作作的满意意度；g) 了解开发商商对销售售现场的的满意度度；h) 了解开发商商对
9、接人人员的人人事变动动情况。i) 负责协调项项目组工工作人员员的工作作展开；j) 负责监督项项目组工工作人员员的工作作成果；k) 负责代理费费结算工工作；l) 根据分公司司中长期期规划合合理配备备人才，进进行组织织建设；m) 负责项目体体和开发发商、分分公司内内部往来来文件的的对接，做做好横向向联系，出出现问题题及时解解决。l 销售经理岗岗位职责责本职工作：强化管管理、达达成目标标、创造造利润、培培养销售售队伍直接责任：a) 执行项目负负责人下下达的各各项业务务指标和和工作；b) 制定、修改改销售体体的工作作程序和和规章制制度，报报批后实实施；c) 定期主持销销售体例例会，并并参加分分公司有有
10、关销售售业务的的会议；d) 管理、监督督、检查查下属的的各项工工作；e) 负责销售体体人员的的任用、转转正、晋晋升的提提名；f) 定期制定培培训计划划，实施施培训并并考核；g) 负责销售代代表的客客户认购购、折扣扣等事项项的审批批，处理理客服纠纠纷；h) 安排各项调调查及信信息收集集工作；i) 依据各项规规章制度度对销售售团队进进行有效效而严格格的管理理；j) 对销售各种种报表（日日报、周周报、月月报）作作最终审审定；k) 定期向项目目负责人人汇报和和总结，并并提出合合理建议议；l) 协助销售代代表成交交客户和和完成签签约；m) 制定各阶段段销售说说辞，在在项目负负责人不不在现场场时，管管理并
11、处处理好现现场的日日常事务务。n) 查看伟业系系统中每每日来电电来访客客户的资资料及客客户跟踪踪情况；o) 做好伟业系系统中项项目销控控表；p) 查看伟业系系统中每每日销售售情况；q) 查看伟业系系统客源源纬度中中的成交交及未成成交客户户的分析析；r) 查看伟业系系统财务务纬度中中的客户户付款情情况；s) 查看全年销销售费用用分析表表及广告告执行情情况。l 策划经理岗岗位职责责本职工作：通过调调查市场场对项目目进行整整体的策策划（包包括营销销原则、 销售策策略、销销售价格格销售周周期和推推广策略略），与与广告公公司、开开发商有有效沟通通保证策策划方案案的执行行。直接责任：a) 执行项目负负责人下下达的各各项业务务指标和和工作；b) 负责项目整整体的策策划工作作；c) 负责与开发发商相关关部门的的协调工工作；d) 负责现场SSP活动动带动与与协调；e) 负责与广告告公司的的接洽工工作；f) 负责媒体计计划的制制定执行行；g) 推广活动的的组织与与协调工工作；h) 对公司及项项目内部部信
