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1、二手房交易典型个案详细分析 案例1:未办理到银行房屋贷款 客户张先生通过中介公司看中一套房子,总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款.但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请.然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款.为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金,而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔.在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的
2、贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用.如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。 分析:贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查,自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任.从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功,贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。
3、否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定,购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前,中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务,向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺,请注意其中的法律风险。 案例2：入住时发现户口未迁出,自己户口无法执迁入。 林先生购买了一套老式售后公房,取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款,数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员
4、才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。 林先生找到房产所在地的派出所,派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决,后悔不已。 分析：为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情况.必要时,让派出所出局书面证明。让购房者知晓.在双方无异议的情况下,再行交易。同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同.为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障,也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件.因为户籍管理属于公安部门行政管
5、理范畴，不属于法院民事案件的受案范围,因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，买方也无法通过法院请求强制迁出。另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理,他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续,因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持.因此,面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事实。建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任(必须具体明确
6、赔偿责任的数额或者计算方式），并且最好约定逾期超过一定期限(需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担一定的赔偿责任。 案例3:客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产，这样的情况下方式有哪几种？ 分析：交易方式有四种:（1） 、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相关手续,然后双方约定期限在解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续 (2）、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款(银行未还款额度）给卖方解除抵押，但双方须约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日），最好能在拿到产权证当是送件。 (3）、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁
7、多多，各种手续繁琐 （4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。 案例4。客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证,委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？ 回答：应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证,委托书（加盖公章)，受托人身份证，国资局批文。 若该办事处被撤销，应出示如下手续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托人身份证。上述手续齐全，才能办理销售. 案例5：客户杨某认购房产一套，该房产产权性质为联营体,产权人为A公司，但A公司已于1年
8、前注销。问：该房产出售的产权人为谁？怎样办理产权过户手续？ 回答:该产权人为A公司办理过户手续需要:(1）A公司在工商局注销登记相关资料，（2)A公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的文件，各董事职代会的决议、国资局的批文，及委托授权书须具备以上方可办理过户手续 案例6：客户孙某出售房产一套，该房产为公有住房未办理产权证，银行按揭，现卖方张某想认购该房产，孙某要求首付50%房款后交房.但张某担心一旦价格上涨，孙某毁约。为保障双方，该协议书应如何拟定? 回答：该协议书应体现如下几点： 产权位置、价格、面积何时交付50%首付房款，何时交房化乙方使用，最好在同一天。签当天支付定金签协议之日起几日卖
9、方将办理产权证，审批及出售待相关手续给中介公司，防止卖方以后悔约。同时建议买方出公证给中原,用以约束双方权利。 案例：甲、乙双方协商一致签订房屋买卖协议，买方支付定金,公司代收，现买方无故拖延,迟迟不肯办理合同签证手续，但以不出具书面违约书,致买卖双方均向公司申请定金，公司如何支付？为避免此类事件发生，买卖中应怎样约定条款？ (1)应支付给卖方,但在支付之前,须让让卖方出具证明，内容为：某年某月某日买卖双方签定协议,签协议至今买方不与卖方办理公证等相关手续，多次催促未果，视同为买方违约，特申请定金归卖方所有。 (2)为避免此类事件发生，买卖协议中应约定何时支付定金,由谁代收,在什么时候支付给对
10、方及签定此协议之日内办理合同公证相关手续。 案例7，客户李某预定了一间二手房,是使用权的，由客户方贷款,可以让卖方转成产权，但由买方支付费用，但没说定费用，客户要去办理了才知道,口头上说大概2万左右，后来他又说要3万,但卖方用了老人的年龄,2万多也差不多，但要我们弥补该老人的损失，另加5千元,这种情况下怎么办？ 分析:该房屋应属于尚未取得产权的公房。要上市进行销售势必要先取得产权,即先向该房屋的原产权单位购买该房屋再转让给买方。而出卖方向产权购买该房屋的价款，即买方转产权的费用应由出卖方自己承担，如果卖方自己承担有困难，也可由买受人先行承担,但该费用应从您购买该房屋的价款中予以扣除.但如出卖人
11、与买受人双方约定都由受人承担的除外.中介公司应该提前在合同中提醒交易双方费用承担约定。 案例8，客户李先生想买朋友的一套二手房,为了避免缴营业税，双方可以先签一份二手房买卖合同,待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法风险是什么？ 分析：根据规定，凡购买不足2年的住房对外销售，应全额征收营业税.个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间.未能提供契税完税证明或契税核定证明的,购买住房时间为房屋产权证注明的日期。双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果李先生只签署买卖合同，不办理
12、过户登记手续,则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续,那李先生只能依买卖合同追究其违约责任. 案例9，客户潘先生打算在购买一套二手房,中介公司告之，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些.请问这种做法风险是什么？ 分析：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的,税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关
13、法律责任.此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。中介公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。 案例10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”,接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这们市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：“自看房之日起六个月内,委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3。5支付违约金。
14、” 分析：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易,这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权,并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款,依法不具备法律效力，应予撤销.这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中介公司的合同约定条款。 案例11，一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为96万，而合同虚填房价为87万元。
15、岂料，买方的其后也动起了歪脑筋,出合同价为据，指挥中介公司多收了他9万元的购房款，打官司要求返还。法院的另一起案子中还上现，明明房屋成交价为38万元，中介公司的售房合同中却虚填为50万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。 分析：法院的查清上述两案的真相后,驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有人均没有得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同出本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。 案例12，客户徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出
16、售价格为26万元。当日,这家中介公司将这套房子出35万元的价格售出，高出委托价格的9万元不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。当徐某的办理房屋产权过户时，得知被中介公司转手交易吃掉了9万元，即提起诉讼,要求被告中介公司返还不当得利。 分析：房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价,因此，法院的审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能的中介服务时违规获取售房差价。的司法的作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某9万元，案件出和解而告终。 案例13，买房投资成功案便分析：1，成功案例一：半年时间净赚6万，姓名：郭小姐,年龄：约38岁，职业：某贸易公司部门主管 分析：投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于05年底出24万元购入南北广场（位于宝岗大道）约58平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭
