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1、按港丰大厦厦竞标方方案（住宅部部分）港丰大厦厦项目简简介市场调研研部分XX地产产20001年深深圳市潜潜在顾客客整体调调研报告告 样本数：20000人一、 潜在客户户置业特特点小区环境境最受关关注小区周围围自然环环境、生生活配套套设施和和交通条条件是市市民购房房最重视视的三项项因素。1、 小区周边边自然环环境已成成为潜在在客户购购房是最最重视的的因素，相相对之下下价格因因素所处处的重要要程度已已经成为为第二层层面潜在在客户考考虑的问问题，也也就表明明深圳的的住宅消消费市场场已经由由价格引引导型发发展到环环境引导导型，这这也表明明深圳居居民的生生活目标标向追求求生活质质量和享享受生活活方向发发展
2、。2、 周边生活活配套设设施、交交通条件件和区内内生活配配套设施施也是潜潜在客户户购房时时重视的的因素，也也就证明明了住宅宅销售过过程不仅仅是卖住住宅的过过程，同同时也是是卖服务务、卖配配套的过过程。3、 户型结构构和厅室室布局也也较受重重视4、 相比之下下，潜在在客户对对发展商商品牌、建建筑风格格的重视视程度比比较低。居住首选选福田最适合居居住的区区域首选选福田、南南山取代代罗湖列列居次席席。福田是潜潜在客户户认为是是深圳最最适合居居住的地地方，而而南山居居其次且且比例与与福田相相差不大大，表明明在潜在在客户心心目中，对对南山的的认同度度相当高高福田新区区热销福田是市市民最有有可能购购买的区
3、区域，南南山居其其次。这一结论论表明深深圳市住住宅购买买西移趋趋势更为为明朗，且且力度在在不断加加强，南南山地产产的发展展存在较较大的市市场机遇遇。绿化小区区受亲睐睐以绿化和和树木为为主的小小区内环环境设计计方案是是潜在客客户最喜喜欢的。喜欢内容容比例（%）以绿化和和树木为为主65.990以水景为为主14.333以大面积积活动广广场为主主12.338以体育器器材为主主3.422以新奇没没有见过过的景观观为主1.022以游戏设设施为主主0.377其他0.922合计1001、 绿色是小小区内不不可缺少少景观，且且最为潜潜在客户户看重的的，从另另一方面面来说是是绿化好好的小区区最有可可能打动动潜在客
4、客户并促促使其购购买。2、 以水景和和大面积积活动广广场为主主的小区区内环境境设计方方法也受受到潜在在客户的的喜欢，所所以开发发商可以以根据楼楼盘特点点，采用用多种环环境设计计方法的的组合以以满足不不同类型型潜在客客户的需需要。3、 标新立异异和纯娱娱乐性环环境设计计不太合合适潜在在顾客群群的审美美观和传传统心理理。喜欢滨海海风格热带滨海海建筑风风格和欧欧陆风格格是被访访者喜欢欢的建筑筑风格类类型。建筑风格格比例（%）热带海滨滨建筑风风格32.007欧陆风格格31.660江南民居居风格12.005中国岭南南建筑风风格10.001美式风格格6.399中国北方方建筑风风格4.366其他3.522合
5、计100三年以内内购房今后三年年是潜在在顾客计计划购房房的集中中时期，尤尤其是在在20003年人人数较多多。大部部分被访访者购买买用途为为自住。三房是需需求主体体100平平方米左左右的三三房是市市场需求求的主体体。需求户型型需求比例例需求平均均面积一房2.50047.770两房一厅厅11.22076.665两房两厅厅25.99380.773三房一厅厅5.74496.447三房两厅厅46.002104.64四房6.855139.47五房及以以上1.766191.11合计100100平平方米左左右的三三房是市市场需求求的主体体，尤其其是三房房两厅的的市场需需求程度度较高，其其次是两两房两厅厅和两房
6、房一厅的的需求较较多。一一房、两两房、三三房、四四房的需需求比例例是1：15：21：3。在面积上上，三房房在1000平方方米左右右，两房房在800平方米米左右，一一房在550平方方米左右右，四房房在1440平方方米左右右，五房房及以上上则在2200平平方米以以上。钟爱小高高层小高层的的需求仍仍为市场场主体。小高层（9918层层）仍是是潜在顾顾客选择择的主要要建筑类类别，而而多层带带电梯（558层）、高高层（119层以以上）及及多层无无电梯建建筑类别别间的需需求比例例相差只只在3个个点左右右，需求求较为平平均。平面结构构是主流流取向平面的室室内结构构仍是潜潜在顾客客的主要要取向，在在非平面面结构
7、中中，跃式式中的需需求比例例是最高高的，其其次是复复式。80万是是购房消消费临界界点20660万的的单套住住宅总价价是潜在在顾客比比较容易易承受的的，尤其其是总价价在30050万万之间是是潜在顾顾客承受受能力最最强的区区间段。有36.9%的的潜在客客户表示示能够承承担40060万万的总价价；而440.114%的的潜在客客户能够够承受440及440万元元以下的的总体水水平；在在1000万以上上的总价价则有77.066%愿意意承担，880万的的总价相相当于一一个临界界点，在在811000万之间间能够接接受的潜潜在客户户仅有88.277%，表表明潜在在顾客的的购买力力差别较较大，开开发商在在制定价价
8、格策略略时应尽尽量避免免811000万这一一区域。50000元是均均价分界界线单价4000160000元/平方米米是多数数潜在顾顾客易承承受的价价格区间间。4000050000元/平方米米的单价价是大多多数潜在在顾客最最容易承承受的，比比例达到到潜在顾顾客比例例29.01%，能承承担5000160000元/平方米米的潜在在客户比比例达到到25.48%，能承承担6000170000元/平方米米的潜在在顾客比比例接近近20%，也说说明部分分潜在顾顾客的购购买力有有限，而而愿意承承担单价价超过880000元/平平方米的的也只有有2.886%。10万首首期能接接受按揭付款款是市民民接受的的主要付付款方
9、式式，10015万万元是较较佳的首首付额度度。在潜在顾顾客中，有有45.11%的人能能够支付付1015万万元的首首期，而而1520万万的首期期也有两两成的潜潜在顾客客能承受受。20000月供最最愿意2000030000元是是按揭方方式的潜潜在顾客客最愿意意承担的的月供额额度二、区域域潜在顾顾客置业业特征分分析注：考虑虑到目前前深圳市市的二线线关设置置及购买买力状况况，我们们仅对在在罗湖、福福田、南南山居住住的潜在在顾客置置业特点点进行比比较。工作居住住同区最最宜消费者基基本上根根据工作作地点来来选择居居住地比例（%）可能购买买区域所所占比例例罗湖福田南山盐田龙岗宝安居住区域域罗湖27.4474
10、2.44925.3321.7222.5880.433福田6.33355.99132.0070.8444.0110.844南山3.17723.00869.6681.8111.8110.4551、 工作区域域与居住住区域一一致性比比例最高高的是福福田区被被访者，而而除本区区外，工工作地点点多集中中在罗湖湖区。2、 罗湖被访访者主要要在罗湖湖、福田田工作。3、 与罗湖、福福田被访访者少有有在南山山工作不不同的是是，南山山被访者者有相当当部分在在福田、罗罗湖工作作。而在在南山居居住，却却在盐田田上班的的可能性性极低。南山区被被访者自自我满意意度最高高南山被访访者对自自己居住住区域的的满意程程度最高高比
11、例（%）深圳最适适合居住住区域罗湖福田南山盐田龙岗宝安现居住区区域罗湖28.88342.11331.0062.1330.8550福田4.62253.11537.1181.2663.3660.422南山1.34419.22075.8891.3331.7990.455跨区购买买将更普普遍罗湖区被被访者外外流可能能性最大大比例（%）工作区域域罗湖福田南山盐田龙岗宝安香港居住区域域罗湖68.8823.553.4220.4331.2881.7110.855福田19.55572.9914.8990.6111.0220.6110.411南山11.66925.55459.33101.3001.3000.877
12、1、 罗湖被访访者只有有不到三三成会选选择原来来区域，442.449%的的被访者者会选择择福田，225.332%的的被访者者会选择择南山，也也分别有有1.772%，22.588%的人人会选择择盐田和和龙岗。2、 福田的被被访者三三成会流流向南山山，流向向罗湖和和龙岗的的分别有有6.333%和和4.001%。3、 南山被访访者外流流倾向最最小，但但也有223.008%会会选择福福田，33.177%的会会选择罗罗湖。4、 选择龙岗岗的被访访者主要要选择布布吉。建筑风格格各区被被访者选选择各异异罗湖被访访者更倾倾向选择择欧陆建建筑风格格比例（%）最喜欢的的建筑风风格欧陆风格格热带海滨滨风格居住区域域
13、罗湖34.77332.333福田29.88130.885南山29.33335.111三、消费费者市场场需求定定量报告告1. 小区周围围自然环环境、生生活配套套设施和和交通条条件是被被访者购购房最重重视的三三项因素素。因素比例%小区周边边自然环环境22.881周边生活活配套设设施17.008交通条件件16.553小区内生生活配套套设施12.993户型结构构和厅室室布局7.2总价5.633单位3.799位置3.699小区内环环境景观观3.422小区规模模2.033发展商品品牌1.944其它1.299建筑风格格1.111面积0.555合计1002. 最适合居居住的区区域首选选取福田田，南山山取代罗罗湖列居居次席。3. 福田是被被访者最最有可能能购买的的区域，南南山居其其次。4. 大部分被被访者购购买用途途为自住住。5. 绿色是被被访者主主要追求求的小区区环境设设计。喜欢内容容比例%以绿化和和树木为为主65以水景为为主14.333以大面积积活动广广场为主主12.338以体育器器材为主主3.422以雕塑景景观为主主1.666以新奇没没见过的的景观为为主1.022其它0.92
