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1、北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告二九年九月目 录第一节 项目概况3一、项目区域位置3二、地块现状及周边情况5三、项目地处区域通州新城概况7四、经济技术指标7五、可行性分析初步结论8第二节 北京市通州区概况9一、通州区基础概况9二、北京市宏观经济概况13三、通州新城发展规划18第三节 通州区房地产发展概况24一、2009年通州区土地成交情况24二、北京通州区商品住宅市场分析26三、通州区商品住宅区域分析28第四节 项目分析与构想31一、项目SWOT分析31二、项目定位设想32第五节 项目经济测算34附件一：通州区重点项目调研38第一节
2、项目概况一、项目区域位置项目位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，其中新华大街是“神州第一街”长安街的东延长线，现已成为通州区商业金融的核心地带。北京市行政区划图项目地块与城市各重要节点距离如下：地点距离车程（时速50公里）东三环（国贸）16.7公里约15分钟东四环（朝阳公园）14.3公里约20分钟东五环9.5公里约10分钟东六环4.3公里约10分钟京沈高速6.5公里约15分钟京哈高速1.6公里约5分钟2.4公里4.6公里9.7公里京通高速6.5公里1.6公里4.4公里项目位置通州区项目区域交通示意图项目四至为：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。项目
3、地块位置示意图二、地块现状及周边情况1、四至范围：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。2、地面现状：目前，该项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地，约2384666平方米；西南角为遮挡围墙，其余为围墙；南侧建设用地范围内有3个变电箱及部分现状绿化;东北角有一处临建,占地约100余平方米,宗地范围内西侧国土分局办公楼暂未拆除,树木若干。地块北侧现状照片（远处为天桥湾居住小区）地块东南角现状照片（远处为新华大街）3、地下情况与地质情况：尚未进行地质勘测，待勘测后补充地下情况。4、土地的完整性：项目地块完整，无市政道路穿越。三、项目地处区域通州新城
4、概况早在2004年，通州新城的建设工作就已经提上政府工作报告的日程，正式进入启动阶段，力争用10年左右的时间将通州建设成为现代化的国际新城，重要区域就是运河两岸。2009年国庆之后，北京市明确提出了“集中力量、聚焦通州”的发展方向，通州新城的建设已经被提到了前所未有的高度。 2004年到2008年的5年间，运河两岸建设第一阶段的目标已基本实现，共整治河道11.2公里，完成两岸景观绿化美化面积近万亩，新建改建桥梁6座，大大提升了运河两岸的综合环境水平。现在的运河已经由城市排污河道彻底变为市民观光旅游的首选区域。 从2009年起，运河两岸的建设进入了关键的第二阶段：即以运河源头为核心，深入推进运河
5、水乡区、商务酒店区、运河源水岛等功能性项目区域的拆迁、市政交通、地下空间的实施工作。力争在2015年前，使通州形成以总部形态为特征的高端文化商务中心和以时尚特色为主题的都市休闲消费中心。四、经济技术指标项目内容备注总占地面积3.97万平米 建设用地面积3.97万平米 其中，项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地，约2384.666平方米绿化用地面积0 道路用地面积0容积率4.5绿化率30%地上住宅建筑面积（可售）53,529平米 地上办公建筑面积（还建）24,000平米地上商业建筑面积（可售）44,552平米地上商业建筑面积（还建）13,000平米地上酒店式公寓建筑面积（可
6、售）15,557平米地上酒店建筑面积（自持）27,793平米地上面积合计178,431平米地下经营性配套建筑面积（可售）25,448平米需补交政府土地收益地下车库建筑面积(可售)49,470平米需补交政府土地收益地下配套用房面积（不可售）26,682平米地下面积合计101,600平米总建筑面积合计280,031平米五、可行性分析初步结论 经测算，本项目开发完毕后，可售部分税前经营利润92718万元，税后经营利润75757万元，根据集团相关文件要求，经济上可行。具体测算见报告第五节。第二节 北京市通州区概况一、通州区基础概况1、历史沿革通州历史悠久，早在新石器时期，境域内就有人类活动。自西汉初建
7、置以来，通州距今已有2000多年的历史。在金、元、明、清四朝定都北京，京杭大运河为漕运命脉的800年间，通州是京城门户、仓储重地，政治、军事、经济地位十分突出。通州自西汉设县建治，名称屡经更迭，西汉称路县。东汉、三国、两晋、南北朝、唐、五代称潞县，辽时分为潞县和漷县。金天德三年（公元1151年），海陵王取京杭大运河“漕运通济”之意在此设州，正式称通州。此后虽通州所辖地域多有变化，但一直称通州。民国称通州为通县，属河北省。1948年12月通县解放。1949年-1950年称通县，1954年分设通县和通州市，1958年3月通县、通州市由河北省划归北京市后，合并称为北京市通州区。1960年复称通县。1
8、997年4月撤销通县设立通州区。2、自然地理通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。区域地理坐标北纬39364002，东经1163211656，东西宽36.5km，南北长48km，面积907k。面临朝阳区、大兴县，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、人大回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。紧邻北京市中央商务区（CBD）西距国贸中心13km，北距首都机场16km，东距塘沽港100km，素有“一京二卫三通州”之称。据已有资料，通州区基岩包括震旦亚界、下故生界及新生界地层，缺失上古生界和中生界地层。表明通州区在上古生代和整个中古生代，处于隆起上升受剥蚀的地质历史时期。在
9、燕山运动以后的新生代第三纪晚期，底壳逐步下降，才再次接受沉积物，形成第四系盖尼，覆盖厚度一般在150m500m之间，但马驹桥及台湖镇东石村一带只有80m，差异较大，基地不平。辖域内大部分地区处于大兴隆起与大厂凹陷的中间地带，地质条件比较稳定，中生代以来基岩升降幅度不明显，境内基岩埋深500m以内，变化较周边地区小，且无明显岩浆侵入及火山活动迹象，明确显示通州地区的地下基岩岩层完整性好，地质构造简单。区内有两条主要的活动断裂，并有多条隐状性断裂存在，单在第四纪末显示有活动迹象。通州区辖域为燕山运动以后的下降地区。东南距渤海100KM，西北距燕山山脉70km。全境属华北平原的一部分，整个平原主要有
10、永定河、潮白河冲击而成，地势由西北向东南倾斜。全区平均海拔20m，坡降0.3%0.6%。全区地势平坦而略有起伏，境内地貌可分为阶地地貌、泛滥平原地貌、河漫滩地貌、沙丘地貌、人为地貌等。境域北部，由张家湾东北经通州镇至宋庄一线西北部地区，地面高程均在20m以上，地形较为复杂，今仍有明显陡坎、冲沟，呈缓坡状态遗迹和沙丘等阶地地貌特征；东部北运河与潮白河之间地区，由于近代河流泛滥堆积作用，其地势表现为近河高、远河床低的态势，形成顺河床延伸的条形洼地；西部与南部为永定河作用地域，地势除总的形态外，在马驹桥、台湖至北运河区间，呈现东高西低或西南高东北低之势；由于古河改道和流水冲刷等原因，北部徐辛庄、永顺
11、地区有坡岗地；风蚀和风力搬运作用造成北运河、潮白河沿岸有沙丘存在；南部低洼易涝地区还有盐碱土分布。通州地处京杭大运河北起点，境内河渠纵横，多河富水。共有大小河流13条，分别属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多为西北、东南走向。通州区地下水贮存条件好，地下水位受区域地质和水文地质条件所制约。潜水水位一般年初开始缓慢下降；3月中旬，大地解冻，潜水埋深较浅的地区，水位略有回升；4、5月份，抽取地下水面积灌溉，水位迅速下降；5、6月，出现潜水最低水位值；7月至9月，雨水渗入补给，农业停采地下水，水位回升，夏末秋初出现最高水位值：10月后缓慢下降。除100m一下保持自然动态特征外，100m以上浅层承压
12、水严重超采区，在5、6月份，形成常年或季节性水位降落漏斗状，水位逐年下降。3、辖区与人口现辖4个街道（北苑街道、中仓街道、新华街道、玉桥街道）、2个地区（永顺地区、梨园地区）、10个镇（永顺镇、宋庄镇、潞城镇、梨园镇、张家湾镇、台湖镇、马驹桥镇、西集镇、漷县镇、永乐店镇）、1个民族乡（于家务回族乡）。共有44个社区、480个村委会。通州辖区东西宽36.5公里，南北长48公里，面积907平方公里，其中新城规划面积为155平方公里。 根据2000年第五次人口普查数据，全区总人口67.4万人。近年来通州发展提速，常住人口也逐年提升，根据十一五规划，通州2010年末全区常住人口达到90万。4、地域文化
13、通州是京杭大运河北端的水陆都会，文人墨客多流连于此，文化积淀丰厚，明清时期建有州学、书院、会馆多所，潞河书院（现今的潞河中学校址）为东路厅所辖10州县最高学府，至今已有139年的建校史。通州境内有众多名胜古迹，现存的燃灯佛舍利塔、永通桥及石道碑、李卓吾墓、潞河中学红楼、通州清真寺、张家湾城址及通运桥等多处市级文物。“云光水色潞河秋，满径槐花感旧游，无恙蒲帆新雨后，一枝塔影认通州”，这是清代文人对当时通州的描述，燃灯佛塔更是以“一枝塔影认通州”而成为通州城及京杭运河北端的标志。通州是一座历史文化名城。在这块古老的土地上，向来是文脉蔚然、古韵萦绕。千年底蕴，形成通州特有的运河历史地域文化。燃灯佛舍
14、利塔 通州清真寺 通州的皇家文化 通州的皇家文化始于辽代。辽时，通州称潞县，辖区（今漷县镇）有一片湖泊，名延芳淀。辽主每值春季来这里打猎游乐。金代，路县始称通州。金正隆四年海陵王完颜亮亲临通州视察造千艘战舰情况。元代，元世祖忽必烈于元十八年正月至通州，二月驻足通州的柳林。元成宗铁木耳也游猎柳林并发兵1500人于今通州漷县镇筑呼鹰台，用于射猎。元英宗硕德八刺时代，不仅游猎柳林而且在此敕建行宫。明朝，通州的漕运已经比较发达，明武宗朱厚照曾于正德十五年十月由江南乘舟至通州，驻扎多日。朱载厚的贵妃，明神宗的生母李太后生于通州永乐店村，据传李太后出生时曾有奇香，故生李太后的胡同取名为香儿胡同，今此胡同仍
15、存，分为上香胡同和下香胡同两段。到了清代，顺治元年五月，多尔衮率兵攻破通州，八月，清世祖福临就驻扎通州。康熙年间，康熙帝巡视通州很多次。雍正帝去东陵谒陵时，驻在通州的任庄。乾隆三年八月乾隆帝奉太后游通州的马驹桥围猎。历代帝王及皇室在通州所留下的足迹，构成了通州皇家文化的主体，而在各层面社会生活中，通州也与皇家文化发生着千丝万缕的联系。如贡院小学、司空小学等都与皇家文化有关。 通州的漕运文化 通州自金代开始至以后的800多年间，护卫与管理漕务成为其基本职能，居民生业也多因漕运所需而兴废。因此元代以后，通州逐渐形成了以漕运为代表的特定文化氛围。而这种特定文化中，漕运、仓储文化是其本源，其它文化多源于此。通州在全国
