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1、宜宾机电汽配钢材市场建设项目可行性研究报告二一二年十月一、市场大背景、趋势1、2008年到2009年房地产发展趋势受世界经济形势影响，2008年下半年以来国内经济呈现下滑趋势，2008年12月份全国GDP增长率降到6.8%。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济目前出现转好迹象，但全球性金融危机至2009年初仍未显示触底迹象，对我国经济的影响还很深刻，房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势：上半年房地产市场低位运行，趋于平稳，已经出现下半年回暖的迹象；国内外的经济形势与房地产的自身发展的科学规律，使房地产的发展回归于理性，不可能再出现暴涨、
2、暴利的局面，以利于房地产行业的持速、健康发展；经济适用房建设力度大；房地产企业面临优胜劣汰；暖市成为政府调控政策的主基调：降息及下调准备金率；加快房地产融资多元化步伐；完善住房消费政策。总之，2008年全国房地产市场不景气明显，而房地产市场是否能在2009年企稳回升还存在着一定不确定性。受房地产市场自身规律的作用，房价有继续下探的空间，消费者存在观望心理，但是受住房需求以及暖市政策的作用，房市也存在着回暖的可能。如果考虑到房地产业对经济的重要作用，政府调控政策力度加大，本年度后期市场出现企稳回暖迹象的可能性较大。2、国家大环境.出口和投资实际增速下降，导致2008年经济增速持续放缓2008我国
3、GDP增速出现持续下滑，初步核算，全年GDP按可比价格计算，同比增长9%，比上年同期回落4个百分点。其中四季度经济增速已经创下1999年第四季度以来的新低（6.1%）。2008年全年GDP增速已经低于30年来的平均水平（10.2%）。从拉动经济增长的三驾马车来看，导致前三季度我国经济增长放缓的主要原因是出口和投资的实际增速下滑。经济增长的趋动因素显示未来经济增长前景仍不容乐观 A、未来出口增长面临严峻考验 B、工业生产下降和房地产市场低迷将拉低投资增速 C、消费持续增长动力不足近期一些经济先行指标显示，中国经济最困难的时期正在过去中国经济增长弹性仍然较大，对长期内中国经济增长仍应保持信心 A、
4、中国经济的二元结构为中国经济在较长时期内保持高速增长提供了较大空间 B、从政策层面看，未来政府通过政策来刺激内需的增长仍有较大的潜力和弹性 C、政府对基础设施的投资将催生增长拐点中国经济增速将在近期回升综合以上分析，预计由于出口将继续下行，存货的调整导致工业生产还将有一到两个季度的调整期，而信贷高增长对投资的推动可能在2009年一季度后才会显现，因此，预计中国经济增长将在2009年一季度末和二季度初开始回升。但在增速回升之后，经济能否持续增长取决于国内信贷高速增长能否保持、后续刺激经济的政策能否跟上以及世界经济是否开始复苏等因素，预计全年信贷较难保持目前这样的高速增长、世界经济的前景仍不明朗，
5、因此，经济增长可能会出现一定的反复。专家预计2009年全年的GDP增速在8%左右3、 宜宾市场环境经过2008年楼市的寒冬，宜宾楼市2009年进入整体调整期，数据显示，三月份销售量创6个月来的新高，随着众多楼盘的破土动工，宜宾楼市有望在09年打一场翻身仗，在市场的建设方面政府将下大力气进行规划和调整。今年宜宾城区将积极推进5个新建专业市场项目，以进一步完善城区商贸功能，早日缓解以街为市现象。两路桥大型农产品批发市场宜宾五金机电汽配城三水厂农贸市场丝丽雅农贸市场南岸西区农贸市场。从今年起，还将启动2个项目，即位于白沙组团的白沙专业市场园区，前期基础和配套服务设施预计总投资3亿元，正在开展前期工作
6、；白沙汽车商贸服务中心，占地675亩，预计总投资8亿元，其中一期用地面积437亩，总投资5亿元，现正在进行招商引资洽谈和论证工作。4、专业化市场建设的历史背景和发展趋势 随着国民经济的发展，在国外西方主要发达国家，商品化、专业化的发展结果，已经形成较为完善的市场经济配套功能，城市基础设施建设中专业市场的建设已经基本完成、完善，并形成完整的市场体系，这已经在我国政府各种形式的城市建设考察中得到充分认识、总结、明确。但是，在我国，改革开放的三十年来，市场经济逐步形成并走向成熟，借鉴国外的先进经验，才逐步认识到专业市场建设的重要性，特别是专业化市场建设对于推进城市化建设的重要作用。在沿海经济比较发达
7、的地区和中心城市，专业化市场建设已经走过了初始的原始自然形成阶段，并率先按专业化、规模化的要求进行规划。上海、浙江义乌、福建石狮、江苏苏州、成都这些经济比较发达地区在上世纪九十年代，已经形成了比较健全的专业市场体系。具体不说远的，就拿成都来看，专业市场形成的初始阶段是上世纪八十年代，生资市场在一环路沙湾一带，汽配市场在城南红牌楼一带，服装小商品批发在青年路一带，药材经营在荷花池一带，小五金在纱帽街一带等等众多，但是，进入九十年代后，成都市政府充分认识到专业市场建设对推进城市化建设进程的影响，开始重新认识专业化市场建设的重要性，从规划、政策、舆论进行引导、扶持专业化的市场建设，先后建设了红牌楼汽
8、配市场、荷花池小商品批发市场及药材批发市场、万贯五金机电市场等，这些专业市场对成都市的城市基础设施建设，完善城市配套功能起到了重要作用。进入本世纪，随着电子化、信息化的进程，这些专业市场已经开始升级，信息流、物流等开始分离，这些专业市场正开始升级为一个符合城市定位，又能满足城市功能配套的大展场和信息中心、交易中心、商务中心。如：成都市城南红牌楼汽配市场就正升级为整车展示中心，武侯区与龙泉区已经达成协议，将汽配市场向龙泉转移，新的市场已经在2008年在龙泉区动工新建，总投资10亿元，预计2010年新的汽贸城就将投入营运，销售收入将达1000亿元，创造就业岗位10万个；万贯五金机电市场也依托网络电
9、子媒体、专业物流进行升级成为信息、交易、商务中心。 但是，在宜宾市刚完成专业市场建设的初始自然形成阶段，市委市政府、区委区政府已经认识到专业市场建设的重要性、必要性和紧迫性，专业市场建设已经落后于德阳、绵阳甚至同处川南的泸州，出台了一些扶持专业市场建设的政策措施，但收效甚微。如何整合市场资源，利用民间资本，推进宜宾的专业市场建设，已经成为推进城市化进程的当务之急。二、 宜宾目前五金、机电、汽配市场容量与市场饱和度分析（一）西郊-柏溪、二二四一带、南岸、江北市场现状情况五金机电汽配商家主要集中于翠屏区内真武路、翠屏路、西郊直到柏溪二二四，南岸交警队附近有约20余家汽配汽修美容商家。以西郊两路桥为
10、界：靠市内主要是五金机电商家；从两路桥到二二四，主要散落的是汽配经营商家。基本情况如下：1、从目前掌握的情况来看：这部分五金机电汽配商家约占宜宾市区五金机电汽配商家的95%以上。该区域共有五金机电汽配商家共有405家，其中：汽配商家159家，五金机电商家246家，各占总量的39%和61%；2、从面积来看：这部分五金机电汽配商家营业总面积19899平米，其中：汽配经营面积8662平米，占总量的43.5%，；五金机电经营面积11237平米，占总量的56.5%；3、从经营的规模来看：经营面积在200平米以上的商家仅5家（汽配4家，五金机电1家），约占总户数的1.2%；五家公司经营面积1210平米，占
11、总面积的6.1%；经营面积在100平米以上200平米以下的商家共有47家（汽配21家，五金机电26家），占总户数的11.6%；47家经营的总面积共5330平米，占总面积的26.8%；47家商家中汽配21家的经营面积共2390平米，占总经营面积的12%；47家商家中26家五金机电商家的经营总面积2940平米，占总经营面积的14.8%；经营面积在50平米以上100平米以下的商家共80家（其中汽配商家37家，五金商家43家），占总户数的19.8%。80家公司的经营总面积共5213平米，占总面积的26.2%；37家汽配商家经营面积共2548平米，占总面积的12.8%；43家五金机电商家经营总面积共26
12、65平米，占总面积的13.4%；经营面积在50平米以下的商家共273家（其中汽配商家97家，五金机电商家176家），占总户数的67.4%；经营面积共8146平米，占总面积的40.9%。其中：97家汽配经营商家经营面积共2714平米，占总面积的13.6%；176家五金机电商家经营总面积5432平米，占经营总面积的27.3%。4、从经营的业态来看：汽配经营商家大多数是零部（配）件经营与维修相结合，即：既给维修点供货，又同时经营维修业务；而五金机电商家则基本没有经营维修业务。5、从经营的范围来看：汽配经营商家经营的零部件涵盖了几乎国产各个厂家各型号高中低档车，进口车主要为中低档车型；五金机电商家的经
13、营范围来看：主要集中于为食品业、机械加工、造纸、矿山设备、农用机械以及汽车美容服务所需设备服务，明显地是与宜宾九县一区的工业、农业、服务业以及煤矿有直接联系，他们主要为宜宾市的五粮液、丝丽雅、天原以及两个纸厂、惊雷科技、812厂、799厂、899厂、机械加工、汽车维修美容、煤矿等的需要具有直接联系，以上这些企业的日常维修需求是五金机电商家的主要服务对象。6、从市场调查中与商家交流的信息来看：不管是汽配经营商家，还是五金机电经营商家，本地人比较少，初略估计在5%左右，大部分均是外地商家，又以福建、温州、广东、河北商人居多；福建商人又大多经营五金、汽配，浙江温州商人以经营电器、小型设备的居多，广东
14、商人以经营高压电器成套设备的居多，河北商人以经营机械设备备品备件的居多；他们的客户主要集中在宜宾九县一区，少量云南昭通、贵州大方一带的客户；他们已经有思想准备，知道西郊现在以街为市肯定时间长不了，政府出面管是早迟的事，对城管、交警、环卫等部门怨言较多，大多希望规范市场，但同时在新建市场时服务配套，如：物流、金融、生活等；大部分商家不需要展场，但约有5%左右的小型成套设备经营商家需要在室外有25平米左右展场，并且希望展场在方便装卸的地方；90%以上商家需要在附近有库房，并且以一楼为最佳，60%左右的商家也可在二楼设库房，仅有约20%左右商家只能将库房设在一楼，大多数商家不愿将库房设在地下室；据调
15、查多个商家推测，在这部分商家中，有意向也有能力购买商铺的占20%-30%，大部分商家持观望态度，只要政府的措施得力，优惠政策到位，能够形成五金机电汽配市场氛围，他们愿意租赁。他们现在的门面租金价格在80-120元平米，库房租金价格8-17元平米，希望租金价格不要高于现在的价格。7、从产品出现的频率来看：汽配商家中最多的依次是：轮胎（米其林、玛吉斯、韩泰）、发动机配件（康明斯、斯太尔）、润滑油（统一、昆仑、雷尔夫）、其他各种车型配件零部件；五金机电商家中最多的依次是：线材线缆（德阳文昌宫、旌东）、TEBA特变电工产品（德力西、正泰电器）、轴承（哈尔滨、瓦房店）、各种泵阀、电动工具量具刃具、矿用防
16、爆电工产品等。上述市场无统一规划，商铺沿街经营，以街代市，散、小、差，经营场所环境杂、乱、脏，缺乏统一的市场经营管理，严重影响了宜宾的城市形象，同时也制约着宜宾工业经济的发展。同时随着宜宾市经济的发展，受地理位置的限制，市场商家经营无法扩大经营规模。建设专业的五金机电汽配钢材市场，已成为改善宜宾市的市容市貌，提升城市品位的当务之急。（二）、专业市场容量与市场饱和度对比分析五金机电汽配市场将对宜宾市经济特别是工业经济的发展起到有力的支撑作用。根据考察调研，成都仅万贯五金机电市场的面积就超过30万平米；即使按同等的二级城市德阳、绵阳比，德阳恒大五金机电市场总建筑面积就达4万多平米，绵阳五金机电城的总建筑面积就达10万平
