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1、【合同无效情形】认定二手房买卖合同无效的情形二手房是相对于开发商建造的商品房而言，通常把开发商新建的第一次向社会销售的房屋叫做一手房，而从开发商处购置后，再次出售的房屋称为二手房。也就是说第一次交易的房屋是一手房，在此之后交易的房屋是二手房。单位的房改房、集资建房，经济适用房的转让属于二手房转让。商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规，用以标准商品房的销售，所以相对于商品房的销售而言，二手房的买卖更能表达当事人的意思自治，因而风险性也更大。本文作者依据多年处理房屋买卖纠纷的实务经验，总结了二手房买卖因合同无效或者因一
2、方违约造成不能办理产权过户，可以退房的情形，供广阔读者参考。一、非房屋产权人出卖他人房屋的有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。二、出卖共有房屋未经其他共有人同意的共有房屋形成的原因一般是：1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋;2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办
3、理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有;3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实那么为家庭共有房屋;4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。?城市房地产转让管理规定?第六条第四款规定 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的;不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。三、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比方集体土地上建设的“小产权房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是
4、法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。四、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋?物权法?第一百九十一条 规定 “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。?担保法?第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。未经抵押权人同意，房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益，因而转让无效。五、出卖已出租的房屋，侵犯承租人优先购置权的?合同法?第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，
5、承租人享有以同等条件优先购置的权利。未征得承租人行使优先购置权的，承租人可以主张房屋买卖合同无效。六、被依法查封、限制的房屋不能转让依据?中华人民共和国城市房地产管理法?第三十八条：“以下房地产，不得转让，其中第(二)项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。七、转让经济适用房不符合规定的依据北京市建设委员会 2008年4月8日发布的?关于已购经济适用房上市出售有关问题的知 ?的规定，自?通知?发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。确需出售的
6、由区县住房保障管理部门按原价回购。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。转让经济适用房不符合上述规定的，不能办理房屋产权过户。八、出售央产房，未经?央产房管理办公室?比准的出售中央国家机关在京单位的房改房，未经?央产房管理办公室?批准的不能办理房屋产权过户。九、出售房改房，违反与原房屋产权单位约定的关于实施?北京市已购公房和经济适用住房上市出售管理方法?具体问题的补充通知(2000年3月21日)规定“ 凡以房改本钱价所购公房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外，可不
7、再征询原产权单位的意见。在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。有些单位与职工签订房改售房合同时，合同中明确约定了限制性条款。如购房人如果出国或者调离本单位时，单位有权收回房屋等等。如未取得原单位同意出售的书面证明，很可能会导致原单位主张权利，出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效。合同无效，应当返还购房者已付购房款及利息，出卖人有过错的应当赔偿购房者因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。九、农村宅基地转让未经县级人民政府批准的，转让协议无效农村宅基地不属于二手房的范围，但是因为宅基地转让纠纷数量很多，在此一并提出。十、公有房屋承租人转让房屋承租权
8、，不能办理承租人变更过户手续的这种情况属于房屋承租权的转让。目前国有直管公房即房管所代表国家直接管理的房屋承租人，由于在事实上享有占有、使用、交换、收益(出租)和处分(承租权的转让)的权利，享有承租人死亡后继承人继续承租的权利，享有拆迁后得到安置补偿的权利，因而长期以来一直是“房虫十分关注的对象。有的房屋买卖合同的出卖人出卖了承租的公有房屋，又不能办理公有房屋承租权的变更手续。有的是父母承租的公房，父母去世后其子女将房屋出卖给他人，公房管理部门不能办理过户手续。直管公房承租权的转让，在2007年之前是可以的。一般只要是房屋的合法承租人与他人达成承租权转让协议，申请变更承租人的，房管所都能办理过户。2007年以后公房的承租人申请转让房屋承租人的，需将房屋交还房管所，房管所给予补偿，再由房管所出租。也就是说在2007年之后，私下转让公有房屋承租权的难以办理承租权过户手续。以上房屋转让的共同特征是，因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续，无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况，卖房人可以收回房屋，买房人可以要求退房。合同无效，一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。双方都有过错的根据各自过错的大小承当相应的民事责任。
