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1、海关办公楼物业管理建议书目 录第一章公司简介4一、实力雄厚的招商局物业管理4二、招商局物业管理系统结构6三、企业经营业绩7四、充足的人力资源储备8五、企业文化8第二章海关办公楼物业管理服务的整体设想及策划9一、海关办公楼基本情况9二、物业管理服务的整体设想及策划10一项目定位10二管理思路10三管理体制11四管理机制11五合理的收费,高标准服务11六管理优势11第三章管理服务承诺指标及采取措施13一、管理服务承诺指标13二、管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表14第四章物业管理的运行30一、拟采取的管理方式30一海关物业管理中心部管理架构30二海关物业管理中心运作机制31二、管理人员的配备3
2、3三、管理人员的培训与管理34四、物资装备情况42第五章管理费用预算45一、管理费用预算表45二、服务报价和物业管理费预算说明49第六章日常物业管理52一、办公楼维护、保养要点52二、机电设备、设施的维修、保养、运行和管理53三、保洁服务日常管理58四、安全保卫日常管理64五、财务会计日常管理67第七章物业管理工作计划68第八章房屋档案的建立与管理69第九章管理规章制度71一、综合服务部71二、工程维修部71三、安全保卫部73四、保洁服务中心75五、行政办公室75六、财务稽核部76第十章结束语77第一章 公司简介一、 实力雄厚的招商局物业管理中国招商局始创于1872年,一向以专注实业,开拓进取
3、,重诺守信,服务社会的精神开拓不同业务,为建设一个安定繁荣的社会而努力。曾开创了中国近代民族航运业和其他许多近代经济领域的先河,在中国近代经济史和社会发展史上具有重要地位。1978年,招商局又因独资开发中国第一个对外开放的工业区蛇口工业区,打响中国改革开放的第一炮,而为海外瞩目。现在,招商局已发展成为总投资逾700亿港元的多元化现代超大型国有企业集团,被誉为四大中资企业之一,业务涉及交通基建、运输、工业园区、工业贸易、工程地产、旅游酒店、金融保险等七大产业领域。招商局物业管理是上市公司,招商局蛇口控股深市 0024所属从事物业管理业务的专业公司,总部设于蛇口,在、等城市设有地区性公司,管理面积
4、近500万平方米,管理的物业包括写字楼、商场、公寓、住宅小区、别墅区、大型工业园区、酒店等几乎所有的物业管理类型,管理面积及经营业绩居于全国先进水平。并提供写字楼、商场、公寓、住宅小区、大型工业园区的物业管理顾问、咨询服务,同时招商局物业管理还成立了保洁中心、物资配送中心和工程维修中心,形成了以物业管理为核心,相关上下游产业为辅助的产业链条,使公司迈进了产业化、规模化的经营之路。招商局物业管理成立以来,遵循以人为本的指导思想、奉行真诚服务、优质高效的企业精神,经过几年的努力和锤炼,已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。在管理上,公司采用了中外结合的管理模式,曾与美国
5、科尔公司、世邦理仕等国际品牌物业管理公司进行过良好的合作,并将美国和先进的管理方式与中国地的实际情况融会贯通,使公司的物业管理体系具有鲜明的个性,在市场上已逐步形成了具有招商局特色的物业管理品牌。目前招商局物业管理在管理着包括航华科贸中心、国际金融大厦、华商大厦、凯旋大厦等高档物业项目,管理面积达50余万平方米。国际知名的跨国公司如：摩托罗拉、惠普、三星、赫司特、亚洲银行以及国知名企业和机构如：招商银行、泰康保险、中国电信、中国印钞造币总公司、中国粮食储备局、市仲裁委员会等均已先后入住我们管理的大厦。为了在管理上与国际接轨,我们积极导入ISO9002国际质量保证体系,并于1999年通过认证,使
6、公司的管理步入了标准化、程序化的轨道。无论从管理面积还是管理的档次在同行业中均名列前茅,在业赢得了良好的声誉,因此在中国物业管理协会成立大会上被推选为常务理事单位。二、 招商局物业管理系统结构物料配送中心工程维修中心保洁服务中心人力资源部财务稽核部发展策划部工程事务部品质培训部总经理招商局物业管理公司XX分公司XX招商物业管理XX招商局物业管理公司分公司招商局物业管理XX招商局物业管理公司XX分公司XX灏福物业管理XX招商局物业管理公司XX分公司招商局物业管理XXXX招商局物业管理公司XX分公司XX招商局物业管理XX招商局物业管理公司XX分公司XX招商局物业管理XX招商局物业管理公司XX分公司
7、XX招商局物业公司筹建中招商局物业管理公司XX分公司XX招银物业管理公司招商局物业管理XX三、 企业经营业绩招商局物业管理有管理项目一览表地 区项目名称项目性质管理面积北京招商局航华科贸中心顶级写字楼、公寓、商场320,000M2国际金融大厦5A级写字楼103,400M2华商大厦写字楼、酒店32,000M2凯旋大厦高档写字楼83,954M2上海招商局广场高档写字楼、商场69,775M2招商局大厦高档写字楼、商场72,004M2武宁小城高档住宅区130,000M2招银大厦5A级写字楼52,024M2招商局国际金融中心高档写字楼、公寓、商场169,000M2招商局广场甲级写字楼、商场、公寓68,0
8、00M2新时代广场高档办公楼87,000M2鲸山别墅别墅77,722M2西港中心等写字楼、商场、公寓91,000M2四、 充足的人力资源储备招商局物业管理成立以来,遵循以人为本的指导思想、奉行真诚服务、优质高效的企业精神,经过几年的努力和锤炼,已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。以公司为例在所有539名员工中,管理人员有55人占职工总数的10%,其中具有本科以上学历的23人,占管理人员的46%,具有中级以上职称的31人,占管理人员的56%,并且绝大部分管理人员参加了建设部或市房屋土地管理局举办的物业管理人员岗位培训班,取得了物业管理上岗证书。整个员工队伍中,大专以
9、上学历的106人,占全体员工的20%,35岁以下员工299人,占全体员工的55%。招商局物业管理公司为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位,在人才的吸收与培养上采取了很多的激励政策,为各种专业人才提供了良好的工作平台,特别是公司实行了管理岗位助理制,让那些有潜力但经验上有欠缺的人员担任各级领导的助理,在实践中积累经验,提高能力,充分挖掘了员工的潜能,同时也为公司承接新的管理项目提供了人力资源保障,因此公司每承接一个项目都能及时地派出一套完整的管理班子,而不用临时招聘人员,从而保证了招商局物业管理的统一性和规性,也正因为此,才会有大批的专业人才不断加入到招商局物业管理的队伍当中,形成了良性的人才流
10、动,从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。五、 企业文化企业思想：以人为本企业精神：真诚服务,优质高效企业意识：用户至上,服务第一经营理念：唯有品牌和专业才能创造独特的价值和形象质量方针：安全、整洁、文明、高效第二章 海关办公楼物业管理服务的整体设想及策划一、 海关办公楼基本情况楼盘概况（一） 楼盘名称：海关办公楼（二） 地理位置：位于区光华路,CBD中心区,高档涉外写字楼林立,世界著名公司云集于此,商务气氛浓重,交通十分便利。（三） 项目评价：出色的设计,完备的设施,优良的施工使海关办公楼成为CBD 中心区显著的优秀建筑。同时作为政府的办公机构和对外的窗口,办公楼的建成对促进进出口贸易,
11、规管理,提高办公现代化程度,树立良好的政府形象,为保持社会经济的繁荣必将起到积极的作用。（四） 建筑指标：建筑面积30000m2建筑高度69.4m（五） 使用功能：本大楼主要是海关机关办公场所,对社会接待,同时设招待所、出租写字楼、地下停车场、多功能会议厅等。各楼层除具备以上主要用房外,还备有空调机房、强弱配电间、男女卫生间、消防楼梯、电梯间等办公用房。（六） 大厦设备系统构成电气系统：1600KV/A变配电系统、电气动力系统、电气照明系统、防雷及接地系统给排水系统：给水系统、排水系统、雨水系统空调系统：空调冷却水系统、空调循环双温水系统、空调风系统、机械排风系统、机械送风系统、消防排风系统消
12、防系统：消火栓系统、自动喷洒系统、气体灭火系统智能系统：楼宇自控系统、消防报警与设备联动系统、保安监视系统、紧急疏散广播系统垂直交通系统：客用电梯、消防电梯、通讯系统：有线通讯系统、综合布线系统闭路电视系统：卫星接收系统、光缆信号接收系统交通设备系统：车库只能管理系统（七） 人员构成：该项目的人员主要由三部分组成,一是海关办公人员,另一部分为前来办理各项业务的企事业人员,第三部分就是出租部分的办公人员,招待所接待的人员。人员文化层次高,个人素质好,可以很好地配合楼宇的管理。二、 物业管理服务的整体设想及策划一项目定位海关办公楼是海关自用办公用楼,物业性质属于行政办公楼,业主的单一性是其最显著的
13、特点。而招商局物业管理正是以写字楼的管理在行业中树立了品牌形象,因此,我们将把在写字楼管理上积累的丰富经验运用到海关办公楼管理当中。二管理思路以合理的收费价格,现代的管理手段,充足的人力资源保障,集结我公司丰富的物业管理经验和技术水平,为中国海关办公楼提供优质、高效、全面的服务。三管理体制物业管理行业的竞争在于比管理水平、资金实力、规模及市场化运作基础上的持续竞争,这就要求企业在管理体制上必须具备优势,为能更好地适应物业管理市场日益激烈的竞争,我们特成立海关物业管理中心,项目经理由本公司具有丰富物业管理经验并创造过良好业绩的资深人士担任。中坚层是从公司充足的人力资源中选拔具有较高专业知识和管理
14、经验的人员组成；操作层通过严格的选拔和招聘,形成责任心强,操作熟练,具有丰富经验的操作群体。各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训,考试合格后方能上岗工作。四管理机制若竞标成功,我公司将以海关办公楼的特点建立三部一室的管理架构,最大限度的减少管理环节,提高管理效率,形成简明快捷的管理体系。五合理的收费,高标准服务通过我公司对海关办公楼项目的实地考查及认真分析,按照合理、先进、周密、可行的原则对项目物业管理价格进行了系统的测算,我们认为标书中提供的物业服务收费标准,在一定阶段基本上能满足海关办公楼日常管理的收支平衡,同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度,作为规公司的行为准绳,为业主提供信任的依据。针对办公楼的特点和管理目标特制定了公众制度、员工岗位职责和工作考核标准,对日常管理容编制了相应的工作程序、作业指导书,确保每个工作环节及其过程都有章可循。六管理优势首先作为国有大型企业集团中的企业,招商局物业管理公司对于政府项目的管理具有高度的可靠性；其次,招商局物业管理公司在中高档写字楼的管理上居于领先地位；第三,招商局物业管理公司拥有充足的人力资源储备；第四,招商局物业管理公司管理的航华科贸中心及华商大厦距海关办公楼均只有不足五分钟的车程,可及时提供支持与帮助。第三章 管理服务承诺指标及采取措施一、 管理服务承诺指标
