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1、房屋抵押合同实用的房屋抵押合同三篇房屋抵押合同 篇 1在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，有贷款银行代其 支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为， 称之为预售商品房贷款抵押 。通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可 以购买商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷 款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况 下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义 务，应无异议。但是，在商品房买卖出现纠纷的时候，比如
2、发展商不能按期交楼， 甚至出现楼盘烂尾的情况下，购房人可能要求解除商品房预售合同并且可能停止还 款给银行。当然，贷款人不履行还款义务，已经构成违约。但是，在这种情况下， 银行是否可以对抵押物主张抵押权呢要行使抵押权，银行首先面临的问题就是：银 行与预售商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。根据合同法第 32条的规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方 当事人签字或者盖章时合同成立。在实务中，银行与预售商品房的购房人以采取签 订抵押贷款合同的方式订立合同，在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成 立，应无异议。另外，根据合同法44 条的规定，依法成立的合同，自成立时 生效。该条第2 款
3、还规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效 的，依照其规定。可以看出，合同的生效与否，其一要看合同是否合法，其二要看 法律、行政法规是否规定办理批准、登记手续才能生效。首先，我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。这一问题涉及到两个方面，其一：抵押物是否合法其二：抵押合同中的抵押人 是否具有合法的主体资格。就第二个方面而言，抵押合同中抵押人如果具有合法的 主体资格，其应当具备的条件有两个：其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事 行为能力，其二为抵押人需对抵押物享有处分权 。对于抵押人第一项条件，民事 行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为成立的要件，不再累述。 因此，在分析
4、预售房地产抵押合同中抵押人的主体资格问题的时候，我们主要讨论：抵押人是否具有为商品房预售合同的购房人是否 已经获得了对在建房屋的处分权1、抵押物的合法性问题：2、物权的客体为特定独立之物 ，而物是指能够为人所支配的具有一定经济价 值的物质实体和自然力，具有客观物质性 。抵押是一种担保物权，其客体应当是 客观存在的物。但是在商品房预售的交易中，在签订合同时商品房可能正在建造之 中，根据工程进展的不同，有的预售商品房可能连轮廓都还没有，因此不具有物的 客观物质性。当事人以并不存在的物来设定抵押，有悖于物权客体的客观物质 性。但如果以此否认房地产预售中将正在建造的房屋抵押的合法性，对房地产行业 的发
5、展将是很大的打击。其实，就正在建造过程中的物设定抵押，我国法律中也有 规定，我国海商法中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押 。鉴于担保 法中对于正在建造的房地产是否可以设定抵押权没有明确的规定，在最高人民法 院出台的担保法的司法解释中，专门将正在建造的房屋或者其他正在建造的建筑物的抵押效力问题进行了解释。最高人民法院关 于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（20xx年12月13日施行） 第47 条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵 押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此，正在建造 的房屋虽然不符合物的客观物质性，但作为特定抵押物同样可
6、以设定抵押。2、抵押人的处分权的问题：我国担保法第 34条明确规定了抵押房屋必须是抵押人所有。对于在建房 屋的所有权的问题，存在争议。有主张认为随预购人支付房款的数额房屋所有权逐 渐转移给买方 。这种观点使买方和卖方可能同时具有同一房地产的所有权，违反 了物权法中一物一权的原理，而且与房地产所有权转让登记生效的法律规定也不 符。买方虽然签订了房地产预售合同，但要取得房地产的所有权，还取决于两个因 素，其一为购买的房屋已建成为客观有形的物，其二为房地产转让已经办理登记， 获得了权利证书 。因此，对于正在建造的房屋或者建筑物，在建造完毕办理产权 转让登记之前，预售合同的买方不能获得房屋的所有权。按
7、照担保法的规定， 预售商品房抵押合同中抵押人的资格存在问题。另外，预售的商品房非客观存在的物，预售合同的买方对于预售商品房无物权 可言，因此对物的处分权同样也不存在。因此，商品房预售中的抵押合同中的抵押 人，既不是抵押物的所有人，也无在建房屋的处分权。（在签订预售合同之后，如 没有行政法规的限制，买方可以根据合同法的规定转让其在预售合同中的权利 和义务，这只是买方处分合同的债权债务，而非买卖标的物的处分，并不是我们讨 论的对物的处分权。）在商品房预售的业务中，商品房预售合同的买方虽然在签订商品房预售合同的 时候对预售的房屋没有所有权和处分权，但他在将来可依法获得其所购买的商品房 的所有权，即享
8、有对所有权的期待权。而担保法没有规定无权利人将来可以获 得权利的情况下所签订的抵押合同的效力问题。在特别法没有规定的情况下，我们 可以适用一般法的有关规定。而作为一般法的合同法第51条规定：“无处分 权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的， 该合同有效。”由是推之，无处分权的人订立的抵押合同，属于效力待定合同，是 否生效需要取决于权利人的追认，或者在订立合同之后获得处分权。如果权利人不 追认或者无处分权人订立合同之后不能获得处分权，即为不发生使合同有效的事 实，则该合同始终不能发生法律效力 。根据合同法的这一内容，最高人民法 院在最高人民法院关于中华人民共和国担
9、保法若干问题的解释中，对这种 抵押合同效力待定的情况做出了相应的规定，该解释的第 49条规定，以尚未办理 权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记 手续的，可以认定抵押有效。从该条款的字面意思可以看出，只要抵押人在第一审 法庭辩论终结之前获得权利证书，即为抵押人取得对抵押物的处分权，该抵押合同 可以认定有效。同时，我们也注意到合同法中所规定的经过权利人追认也可以 使效力待定的合同有效的内容，最高人民法院关于中华人民共和国担保法若 干问题的解释中并没有作相应的规定。从上面的分析，对于预售商品房中抵押合同的合法性问题可以得出这样的结 论：正在建造的房屋或者建筑物可以
10、作为抵押物进行抵押；房地产预售合同的买方 以其购买的正在建造的房屋进行抵押所签订的抵押合同，属于效力待定的合同，如 果在第一审法庭辩论结束之前，买方可以获得房屋的处分权，抵押合同的效力不应 因此受到影响。其次，我们再来讨论商品房预售中，办理登记对于抵押合同效力的影响。关于抵押登记的效力，存在两种立法主义，登记对抗主义和登记要件主义 。 如果采取登记对抗主义，抵押权的设定，在当事人达成抵押合同之后即可成立，而 不以登记为生效要件，但是，如果抵押物未经登记，抵押权不产生对抗第三人的效 力。如果采取登记要件主义，抵押权的设定，除当事人意思表示一致之外，还必须 履行登记手续，才能产生效力。根据我国担保
11、法第 41条的规定，以城市房地 产设定抵押权的，必须经过登记才能生效。可见，对于城市房地产的抵押，我国 担保法采取登记要件主义。另外，商品房预售中的抵押合同，由于在预售的时 候，商品房还处于在建过程中，属于最高人民法院关于中华人民共和国担保 法若干问题的解释第 47条所规定的将在建房屋或者建筑物进行抵押的情况。 根据该条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵 押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”从该条内容可以 看出，以在建房屋设定抵押权的，也采取登记要件主义。从这些规定可以看出，在 商品房预售的按揭业务中，预售合同的买方作为抵押人将预售的房产抵押
12、给银行， 在办理抵押物登记之后，可以认定抵押有效。但是，在实务中，如果商品房没有建 成，抵押人没有获得权利证书，根本不能对预售商品房抵押合同进行登记。如果抵 押物没有办理登记，是否必然导致抵押合同无效担保法中虽然对城市房地产的 抵押采取了登记要件主义，但是在最高人民法院关于中华人民共和国担保法 若干问题的解释中，根据登记的不同情况，我们可以看出明显的立法指导思想的 变化。因此，回答抵押登记对于抵押合同效力的影响这一问题，需要具体情况具体 分析。房屋抵押合同篇2（抵押登记专用）抵押 人： （以下简称甲方）地址： 电话：抵押权人： （以下简称乙方）地址： 电话：甲、乙双方为向房屋登记机构申请抵押权
13、设立登记，经过友好协商一致，订立 本合同。第一条 主债权详情第二条抵押详情第三条特别约定1、双方共同确认：本合同仅为办理抵押权设立登记之用的主债权及抵押合 同。除双方另有约定外，不作他用。其他事宜双方另行约定。2、双方共同承诺：本合同第一条、第二条填写的内容真实、准确。如有虚假 或不准确，双方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。3、争议解决方式：在履行本合同过程中发生争议时，双方可通过协商解决， 也可直接向房屋所在地人民法院提起诉讼。第四条其他1、本合同与抵押当事人签订的相关合同具有同等法律效力。 2、本合同经 甲、乙双方签字（盖章）后生效。3、本合同一式份，甲方份，乙方份，房屋登记机构
14、存档一份。甲方（签字或公章）：乙方（签字或公章）：法定代表人（负责人）法定代表人（负责人）授权代理人（签字）： 或授权 代理人（签字）：年月日年月日主债权和房屋最高额抵押合同（最高额抵押登记专用）抵押人： （以下简称甲方）地址：电话： 抵押权人： （以下简称乙方）地址：电话：甲、乙双方为向房屋登记机构申请抵押权设立登记，经过友好协商一致，订立本合同。第一条 主债权详情第二条抵押详情第三条特别约定1、双方共同确认：本合同仅为办理抵押权设立登记之用的主债权及抵押合 同。除双方另有约定外，不作他用。其他事宜双方另行约定。2、双方共同承诺：本合同第一条、第二条填写的内容真实、准确。如有虚假或不准确，双
15、方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。3、争议解决方式：在履行本合同过程中发生争议时，双方可通过协商解决， 也可直接向房屋所在地人民法院提起诉讼。第四条其他 1、本合同与抵押当事人签订的相关合同具有同等法律效力。 2、本合同经甲、乙双方签字（盖章）后生效。3、本合同一式份，甲方份，乙方份，房屋登记机构存档一份。甲方（签字或公章）：乙方（签字或公章）：法定代表人（负责人）法定代表人（负责人）授权代理人（签字）： 或授权代理人（签字）：年月日年月日房屋抵押合同篇3甲方（抵押方）：乙方（付款方）：甲方将位于包头市万水泉民馨家园区 号楼单元 号的房屋有偿抵押给乙方，双方本着自愿、平等的原则经协商
16、一致，共同订立如下协议，以便共同遵守。一、甲方抵押的房屋坐落于包头市万水泉镇民馨家园区 号楼 单元 号（房屋 产权证未办理，住房面积为 平方米 ，）甲乙双方对抵押房屋及位置已确认，且无 异议。二、该房屋抵押价格为 （小写： ）乙方于签订本协议之日将抵押费全部付清，同时甲方将上述房屋及相关票据原 件交付给乙方使用。三、甲方协助乙方办理上述房屋所有权证及所有权变更登记手续，办理所有权 变更登记手续所发生的一切费用由乙方承担。四、甲方保证所抵押房屋产权清晰，无任何产权纠纷，无抵押担保记录。房屋 交付前所发生的债权债务由甲方承担，房屋交付后所发生的债权债务由乙方承担。五、本协议生效后，双方均不得反悔，如有违约，违约方须承担因违约给对方
