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1、前期物业管理教学目标（ 学时）熟练掌握前期物业管理的内容和合同；熟悉物业的接管验收的条件、程序及资料；了解物业的入伙流程及装修管理程序。教学重点与难点：物业接管验收的程序教学手段：采用多媒体课件教学，课堂讲授、实训与案例分析相结合开篇案例的引入案例：朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物
2、业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧。回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。分析：这实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价
3、不符上。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東。此外，张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管物业管理条例规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯。第五章 前期物业管理第一节前期物业管理概述一、 物业管理的早期介入早期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物
4、业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。物业管理企业早期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。一般说来，前期介入，越早越好。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节就是物业管理的前期介入。物业管理早期介入的工作内容，主要体现在房地产综合开发过程中以下阶段：1）投资立项阶段。房地产开发商在进行市场调查、项目经济评价是，听取专业的物管人员对该物业的市场定位、潜在业主的构成与消费水平、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式等发表意见。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。2）规划设计阶段。物管工作的
5、特点，要求其从业人员对物业在使用与管理过程中细节问题的发现、处理，具有特殊敏感性和应变能力。对物业的结构设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等提供意见建议。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。3）施工建设阶段。在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐 步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则 和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。茕桢广鳓鯡选
6、块网羈泪镀齐鈞。二、前期物业管理1、前期物业管理的概念“前期物业管理”的规定最早出现于1994年11月1日施行的深圳经济特区住宅区物业管理条例中。该条例规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月自行或者委托物业服务企业对住宅区进行前期管理，管理费由开发建设单位自行承担。”鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾。而真正把“前期物业管理”作为物业全过程管理的重要一环，并专门对其进行界定的，还是1997年7月1日施行的上海市居住物业管理条例：“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。”在建设部物业管理条例实施前，前期物业管理一直以此为定义的。之所以这样界定，主要考虑了两个因素：
7、籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。一是以民事法律关系的主体资格变化点作为前期物业管理的终点。业主委员会成立前，房地产开发企业与物业服务企业签署委托合同，此合同称为“前期物业管理服务合同”，签订的民事法律关系的主体是开发商与物业服务企业；而业主委员会成立后所签订的委托合同则称为“物业管理服务合同”，签订的民事法律关系主体是业主委员会与物业服务企业。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅。一是从物业管理的不可间断性来确定起点。把前期物业管理起始点界定在住宅出售后，而不是业主实际入住前后，是因为房屋一旦出售，将会涉及到业主们渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞。所关心的管理内容、标准、收费等一系列问题。实际上，不论业主委员会是
8、否成立，是否与物业服务企业签订物业服务合同，物业管理服务在房屋出售后就开始发生了。为保持物业管理的不间断性，建设部1994年发布的城市新建住宅小区管理办法规定：“住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业服务企业承担住宅小区的管理，并与其签定前期物业管理合同。”铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵罴。考虑到物业管理的早期介入，所以在建设部2003年9月1日施行的前期物业管理招标投标管理暂行办法中明文规定：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。”其中，由于各个开发商在销售前什么
9、阶段选聘物业服务企业都不一致，所以定义中没有确定起点；又由于在选出业主委员会但还没有选聘到新的物业服务企业这个阶段的管理还属于前期物业管理，所以这次物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法都将终点界定为选聘了物业服务企业，即业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同开始生效时。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢无。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业来进行前期物业管理。若投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，也可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛
10、汉鼉。新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定临时管理规约，并与其选聘的物业服务企业签订“前期物业服务合同”，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱釣。自前期物业服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦繯。新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将临时管理规约（临时管理规约不得与法律、法规相抵触，也不能侵害物业买受人的合法权益）向业主予以明示并说明，使业
11、主知道在将来的物业管理中自己的权利和义务；并将临时管理规约、前期物业服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业服务企业不得向住宅买受人收取任何费用。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌擻。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪麦。2、前期物业管理的工作内容1）草拟物业管理方案，承揽物业管理任务2）鉴订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系3）深入工程建设现场，提出合理化建议4）设计管理模式，草拟管理制度5）建立服务的系统与网络6）办
12、理移交接管与入伙事宜三、物业管理的早期介入与前期物业管理的区别在很多地方都把前期管理和前期介入混为一谈，或者把前期介入纳入前期管理的范畴，前期物业管理与前期介入的区别主要体现在以下几点：驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼针。（1）参与管理的身份不同。物业管理前期介入一般是以咨询或顾问的身份参与房地产的开发过程，不一定与房地产开发商确定了合同关系。前期物业管理必须通过参加招投标或者其它形式与房地产开发商确立了委托合同关系后方可进行，此时物业服务企业已依法拥有了该物业的经营管理权。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬缩。（2）作用不同。前期介入是物业服务企业站在日后使用和管理的立场上，对房地产的开发过程提出具体的意见和
13、建议，至于这些意见和建议是否被接受并付诸实施，决定权在开发商，并且能否前期介入，介入的时机及程度均取决于开发商。因此，早期介入仅有辅助功能。前期物业管理是物业服务企业被开发商全权委托，行使管理权并承担相应的民事法律责任。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝摈。（3） 参与人员不同。在前期介入中，物业服务企业仅派几个懂工程的专业人员参加，而前期物业管理是物业服务企业的全部人员都参与。構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲鷯。案例：李先生要买房，在与家人商量时，在深圳工作的儿子告诉他一些选房的经验，其中一条就是要选那些物业管理前期介入的房产，特别是前期介入较早的房子。李先生不以为然，他说物业管理是业主住进去后，物业服务企业
14、向业主提供的管理和服务。前期介入为谁服务？由谁来出钱？这项费用要是加到房价中，房子不是更贵吗？輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧釃。试分析李先生的观点。并讨论前期介入对业主来说，究竟有什么好处？第二节 物业管理合同一、物业管理合同的概念合同是指当事人之间为实现一定目的，明确权利义务关系的协议。合同也称契约。物业管理合同是指物业管理中的当事人之间，为实现一定的经济目的，明确相互权利、义务关系而订立的合同。物业管理当事人主要包括房地产开发商、业主委员会、物业服务企业、专业公司以及其他经济组织和个体工商户。物业管理合同形式包括：委托管理服务合同、物业代理经租合同、专项服务合同、商务合同等。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅
15、瀝纰縭。1、物业管理合同的概念所谓合同，是指平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的义务。物业管理合同是物业管理企业、专业分包公司、业主委员会等各个有关当事人之间，为实现物业管理服务的目的，明确相互权利和义务而订立的协议。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减攙。2、物业管理合同的特征1） 以约定有关当事人在管理服务中的权利义务关系为核心。其他合同，如房地产开发、转让、中介等合同，均以相应的项目为核心。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄鹗。2） 属于有偿的劳务合同。作为物业管理合同的核心与标的的物业管理服务，实质上是一种为委托人提供的带有管理、服务、经营性质的特殊劳务。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰
16、櫻郐。3） 物业管理合同属于承诺性、双务性合同。只有经过要约（委托）和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，物管合同才能成立。而且，物管合同对签约双方的权利和义务都做了明确的双向规定。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬缗。4） 通常属于集体合同。物管合同是物管企业与业委会，而不是单个业主签订的。3、物业管理合同的类型1）业主或物业使用人签订的合同（1）前期物业服务合同。 该合同属于委托管理合同，是由开发商与其选聘的物业服务企业签订的一项协议性的文件，即是物业服务企业接受委托代理管理物业的合同。开发商在售房时应向物业买受人明示该合同，若交易成立，本合同应作为交易附件，并应由物业买受人签章同意，同时应报所在地的区、县房地产管理部门备案。该合同至业主委员会与其选聘的物业服务企业签定的物业服务合同生效时终止。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶据。（2
