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1、广州南沙开发区购物中心地块可行性研究报告摘 要本项目地处南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处，项目占地面积3.33万平方米，总建筑面积13.32万平方米，容积率为4。项目的定位，要做到集经济效益及社会效益于一体，必须要走一条具有鲜明特色，强调差异化的经营项目。将邀请日本SEGA室内游乐场进驻本项目，成为继台湾之后SEGA在亚洲的第二间海外室内游乐场，并同时经营正宗日货和日式餐馆，绝不经营日本货物以外的商品。目标客户群为南沙的日籍员工及其家属，泛珠江三角洲的白领人士，追求时尚和刺激的年轻人及港澳地区的消费者。项目拟建地上4层地下负3层建筑。按总建筑面积万平方米计算，地下及地上3层为2万平方米
2、/层，夹层为8000平方米，约占总建筑面积的5%，地上4层为万平方米。首层露天广场面积为3000多平方米。本项目还所以采用了“Real Option”概念对项目进行规划。有效地降低了项目不确定性所带来大风险。本项目总投资（含贷款建设期利息）为166 ,137万元，整个建设经营期为10年。本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分。其中自有资金投入66,455万元，出租收入投入49,682 万元，需向金融机构贷款50,000 万元。本项目的出租收入为672,746万元，销售收入为1,371,656万元（包括转售收入），利润总额为1,091,482万元万元，税后利润为717,925万元，租
3、赁项目和销售项目投资利润率分别为7.26%和129%。项目全部投资的税后财务净现值为442,502万元，内部收益率为58%.关键词：购物中心；室内游乐场；纯正日货。AbstractOur exploitation project is located at the main entrance of Nansha Development District which crosses by Jianggang Av. and Round Island Rd.It accounts for 33,300 centiare plottage. The total floor area is about
4、 133,200 centiare, and less than 4 plot ration. The orientation of our prospective project which concerning the gather with economic and social benefit. Consequently, it must create a bright avenue with diverse character. So, SEGA indoor carnie will garrison in our project by our warm welcome, which
5、 will become the second indoor carnie in Asia Area, follow by Taiwan. In our project, you could pleasure to see various pure products which origin from Japan. Absolutely, you could enjoy all sorts of Japanese cultural food in our paradise as well. Our target customer group is consist of Japanese emp
6、loyees and their family members; white collar which live in Pearl River Delta; people from the area of HK and Macao.Our project will build 4 layers and underground 3 layers. Following the total floor area to calculate, under and over ground 3 layers at 20,000 centiare per layer. Samdwich occupy 5% o
7、f total floor area, at 8,000 centiare. And the fourth floor approximate 13,200 centiare. The first floor exposed sequare belongs the area over 3,000 centiare. In the process of planing, we adopt the concept of Real Option, which may decrease the risk by factors of uncertain effectively.The total inv
8、estment of the project is 1,661.37 million yuan. The whole period of construct and management is 10 year. Investment root in the combination that includes 664.55 million yuan of own capital, 496.82 million of tenancy income and 500 million yuan of loan from bank.This project will have 6,727.46 milli
9、on yuan tenancy proceeds and 13,716.56 million yuan sale proceeds (contains resale income). With 10,914.82 million yuan profit before tax, 7,179.25million yuan after tax, investment profit margin of total in tenancy module and sale module, 7.26% and 129% respectively. The NPV after tax of the projec
10、t is 4,425.02million yuan, with IRR of 58%.Key words: Shopping Mall, Indoor Carnie, Pure Products From Japan1.项目背景（Project Profile）：1.1 项目概况1.11 项目概念 以纯正日货+室内游乐场的集购物、休闲、娱乐的购物中心，吸引在南沙的日籍员工及其家属和珠江三角洲及港澳地区的消费者。1.12 项目地点1. 坐落于金洲居住区2. 位于南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处3. 被北、东、南三大工业区包围4. 东侧为祁福南沙酒店，背靠电信大厦规划技术经济指标及要求1.
11、 用地性质：商业用地2. 总用地面积：万平方米3. 总建筑面积：万平方米4. 容积率：42.环境分析(Environment Analysis)总体环境分析广州近年来国民经济发展情况预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15%；2004年GDP将达4141亿元，增长13.5%（资料来源：广州经济蓝皮书2004：广州经济形势分析与预测）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。广州市人口结构和生活水平调查居住条件明显改善，交通状况大为好转，年人均收入大
12、幅提高，广州市居民生活水平又上了一个新台阶。这是近日广州市城调队在市八个区抽样调查城市居民五年生活质量变化情况后得出的结论。 .1居住：人均面积达平方米 五年来，广州市政府加强对旧城区的改造和新区的开发，通过实施“安居工程”，改善了住房困难户的居住条件，同时积极推进住房制度改革，使人均居住面积增加，无房户、拥挤户大幅减少。据调查显示，五年来，广州市人均面积已由原来的平方米增加到平方米。其中，人均住房使用面积10平方米以下的比重从31.8%减少到20%。人均使用住房面积在30平方米以上的比重也由4.5%增加到11.1%。而在房改后，广州市居民家庭住房的产权关系发生了巨大的变化，居民家庭拥有自有产
13、权房（包括原有的私房、购买公房及商品房）已达到了76%。 .2交通：多数人出行选择公交车 近几年，市政府加大力气整顿交通，通过扩建路面，修建内环路、地铁等措施，使广州市公共交通事业得到了巨大发展。据悉，与十城市的平均水平比较，五年前，广州市骑自行车的比重比十城市平均水平（58.7%）低个百分点，乘公共汽车的比重比十城市（36.6%）低个百分点；现在，骑自行车的比重比十城市平均水平（47.1%）低个百分点，乘公共汽车的比重比十城市平均水平（30.6%）高个百分点。这显示了广州公交事业的发展使居民出行方便了，令居民出行更愿意选择公共交通工具。 .3 年人均收入：万元以上家庭增一倍 近几年，由于广州
14、市的经济车轮始终保持平稳前进，居民家庭的年人均收入因此也得到大幅度的提高。调查资料显示：广州市居民家庭年人均收入在2000元以下已由五年前的5%降至1.8%，而年人均收入10000-20000元的家庭也由原来的22.3%上升到26.5%。另外，20000元以上的家庭也翻了将近一倍，由%上升到9.0%。 广州市吸引外资数量持续增长 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到34亿美元，较2003年增长12.5%。
15、 南沙地区整体规划情况.1南沙地区规划的基本思路 南沙地区规划要有利于优化城市空间布局。广州城市将沿珠江重点向南拓展，形成“山、城、田、海”的生态城市架构。南部组团的发展在广州总体发展战略中具有核心地位，南沙一带将建设成为广州未来新城市重要组团之一。将南沙规划建设成为现代化的滨海新区，使广州实现由沿江城市向现代化滨海新城转变。为达到这一目标，南沙地区的规划，一是强调生态优先的发展理念，注重生态环境的保护和区域的可持续发展；二是以南沙发展为龙头，带动城市南拓，拉开城市布局，疏散旧城功能，以形成多中心网络式布局，使广州城市布局适应于现代化中心城市的要求。 南沙地区规划要有利于形成新的经济增长点，促进广州产业的发展。南沙地区规划要充分考虑其得天独厚的区位优势，优越的自然条件，突出发展大交通、大工业、大港口、大物流，使其成为新世纪广州经济发展新的增长点。 .2发展定位南沙地区将发展为珠江三角洲地区的物流中心；集物流产业、临港产业和高新技术产业为一体的现代化产业基地；联结珠江口两岸城市群的枢纽性节点，新的粤港直接联系的重要通道。.3 规划功能 规划发展坚持突出“大工业、大物流、大交通”的基本理念，以产业为基础，立足南沙开发，为构筑广州乃珠江三角洲地区新的经济增长点创造条件。
