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1、分行业纳税辅导手册（房地产业）（2009.5.20）辅导提纲目录第一节 房地产业税收政策等方面容第二节 房地产业发票管理方面容第三节 纳税服务方面容第四节 房地产业税收检查方面容 / 第一节 房地产业税收政策等方面容第一部分 房地产业营业税政策一、征税围（一）基本规定在中华人民国境转让土地使用权、销售不动产应按规定征收营业税。1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产征税围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等
2、生产方式形成的建筑产品。包括：（1）房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；（2）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；（3）设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池部、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。（二）特殊规定中华人民国营业税暂行条例实施细则第五条规定： 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：1、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；2、单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；3、财
3、政部、国家税务总局规定的其他情形。条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。二、纳税义务人和扣缴义务人（一）纳税义务人：在中华人民国境提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。1、除中华人民国营业税暂行条例实施细则细则第十一条（单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承
4、包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。）和第十二条（中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运营业务的纳税人为基建临管线管理机构。）的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的设机构。2、个人，是指个体工商户和其他个人。（二）扣缴义务人1、中华人民国境外的单位或者个人在境提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境
5、未设有经营机构的，以其境代理人为扣缴义务人；在境没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。2、国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。三、营业额（一）基本规定房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级
6、以上财政部门印制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政。（与企业所得税基本相似）（二）特殊规定1、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。2、纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果将价款与折扣额在同一发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。3、纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为
7、的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。4、纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后1年不得变更。四、税率房地产业的营业税税率为5。五、纳税义务发生时间（一）基本规定房地产业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规
8、定的，从其规定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。（二）特殊规定细则第二十五条1、 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3、纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。4、纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其
9、纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。六、纳税地点1、纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。2、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。3、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。4、纳税人应当向土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。七、减免税1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税。农业，包括农业、林业、牧业、水产业。2、对农村、农场将土地承包（出租）给
10、个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字1994002号文件的规定，免征营业税。3、对个人购买新住房后，一年（即20XX12月31日前）出售原自用并且是家庭唯一生活住房的，若售房金额小于或等于购房金额的，暂不征收营业税及附加；若售房金额大于购房金额的，按照售房金额与购房金额的差额征收营业税及附加。一年的起始时间，以购房取得房地产权证的时间为起点，以售房时签订售房合同并开具发票的时间为终点。个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。个人将购买超过2年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。4、销售房
11、改房为了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入，暂免征收营业税。八、纳税期限房地产业纳税人以1个月为一个纳税期，自期满之日起15日申报纳税。第二部分 房地产业企业所得税政策房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）一、房地产开发企业收入的有关规定 （一）开发产品销售收入的确认1、基本规定：开发产品销售收入的围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价并由企业
12、之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。2、具体规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入（可以作为计算广告宣传费和业务招待费税前扣除的计算基数）的实现，具体按以下规定确认：（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余
13、款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计
14、算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清
15、单之日确认收入的实现。采取包销方式委托销售开发产品的，包销期可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。3、视同销售收入的确认（作为广告宣传费和业务招待费的计算基数）：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。（开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。）4、 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15；（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%；（4）属于经济适用房、
