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1、南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）工程管理专业 屈建军摘要随着中国经济的发展，中国房地产市场的发展尤其重要，可行性研究报告是所有投资方在投资之前的准备工作，所以房地产市场可行性研究是房地产开发的必备阶段。本报告就是针对南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目进行的可行性研究。通过对本方案的周边环境调查，投资估算，销售策略分析，盈亏平衡分析，敏感性分析等等进行全面的评价，从而确定本项目是可行的。关键词盈亏平衡分析；投资估算；财务评价The Feasibility Study Report of Taian DistrictRehousingProject of Th
2、e Premises of Nanyang Block.（Programme）Project Management QU Jian-junAbstract：With chinas economic development, the property market especially important, feasibility study report is all the land before investing in the preparations, so the feasibility study is necessary. in real estate development T
3、his report is for real estate in Nanyang City, Tai-Ying Court, residents of resettlement residential land project feasibility study. Throngh the investment estimates, sales strategy analysis, breakeven analysis, sensitivity analysis, and so a comprehensive evaluation to determine the project is feas
4、ible.Key words: Break-Even analysis; Estimated Investment; Financial Evaluation目 录1 总 论11.1 项目概况11.1.1 项目地址11.1.2 项目名称11.1.3 项目开发单位11.2 开发商简况11.2.1 公司概况11.2.2 公司机构设置11.2.3 公司理念11.3 项目开发建设的必要性21.3.1 加快城市改造的需要21.3.2 开发商战略发展的需要21.4 主要技术经济指标21.5 结论21.6 研究工作的依据和范围31.6.1 研究工作的依据31.6.2 研究工作的范围32 市场分析42.1 宏
5、观房地产市场分析42.1.1 经济环境分析42.1.2 社会环境分析42.1.3 技术环境分析42.2 南阳房地产市场分析52.2.1 南阳社会经济概况52.2.2 南阳房地产市场现状分析52.2.3 市场价格特征分析62.3 项目区域市场调研结果和分析结论62.3.1 周边市场总体状况分析62.3.2 周边竞争性楼盘分析62.4 项目的SWOT分析72.4.1 项目优势分析72.4.2 项目劣势分析72.4.3 项目机会分析72.5 市场分析结论及项目初步定位82.5.1 市场分析结论82.5.2 项目的功能定位82.5.3 项目的目标市场定位82.5.4 项目的初步价格定位83 项目的建设
6、条件93.1 项目建设自然条件93.2 项目建设用地条件93.3 项目市政配套条件94 项目的规划设计方案104.1 规划设计方案的指导思想104.2 总体设计思路104.2.1 设计理念104.2.2 环境景观104.2.3 道路交通体系规划114.2.4 公建配套114.2.5 住宅类型114.2.6 户型设计114.2.7 专项设计114.3项目主要技术经济指标125 项目的实施进度安排135.1 项目进度安排依据135.2 项目实施的进度安排136 项目初步营销方案策划146.1 营销理念146.2 项目营销策略156.2.1 营销准备156.2.2 销售策略156.2.3 促销方式1
7、66.3 价格定位176.3.1 多层住宅价格确定176.3.2 商铺价格确定176.4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划177项目的总投资估算187.1 项目总投资估算的依据187.2 项目总投资估算的原则187.3 项目总投资估算187.4 项目总投资的资金来源198 项目财务评价208.1 财务评价基础数据的测算208.2 财务盈利能力分析209不确定分析219.1盈亏平衡分析219.2敏感性分析2210 项目综合评价结论及建议2410.1 项目评价结论2410.2 合理化的建议2410.3 综合评价24附表26表1 投资估算表26表2 销售税金及附加估算表27表3 损益表28表4 现
8、金流量表29表5 敏感性分析表（投资变化）30表6 敏感性分析表（收入变化）35结束语40参考文献41附录421 （1 施工总平面图2 总平面效果图）422 房地产市场调查报告423 房地产市场调查问卷44致谢461 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目地址 该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。1.1.2 项目名称 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。1.1.3 项目开发单位 南阳市泰安房地产公司。1.2 开发商简况1.2.1 公司概况河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是2001年11月经河南省建设厅批准，河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发
9、建设经营的股份制企业，法人代表单天才，组织机构代码732479512企业法人营业执照注册号4113001000734.税务登记证号411303055252161，房地产开发资质为四级，注册资金302万，资产750万，办公地址河南省南阳市梅溪路58号，公司主要经营房地产开发、销售及售后服务。该公司于2002年在南阳市建设中路投资3000余万元开发建设商业住宅五栋，总面积32000平方米，其中住宅26000平方米，商业门店6000平方米。已交付使用，2003年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于2004年5月竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在2006年底建
10、设完工交付使用。该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总占地面积为108亩，可建房屋116218.16平方米，其中商业门面房14951.60平方米，住宅81266.56平方米，车库20000平方米，预计总费用19410万元，总销售收入2亿7599万元，可实现净利润6671万元。1.2.2 公司机构设置公司设置董事会，设董事长，总经理一名，副总经理二名，设监事两名，企业共有员工32人，其中各类专业职称人员9人（中级职称5人，初级职称4人）公司下设总经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。1.2.3 公司理念以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活
11、环境，为社会创造不可替代的超越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力和充满活力的现代化企业。1.3 项目开发建设的必要性1.3.1 加快城市改造的需要近年来，南阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。为加快城市建设的步伐，推动城区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位，根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经南阳市建设项目规划评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区的建设。 1.3.2 开发商战略发展的需要该项目是老城改造的一个组成部
12、分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司在房地产市场的知名度，在一定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场的竞争力。努力完成该项目可以给南阳市一个满意的答卷，在以后的贷款方面也有一定程度的好处。1.4 主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。表1-1 主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量0财务数据1总投资万元11830.282总销售收入万元16492.753销售税金及附加万元907.104利润总额万元3550.575所得税万元544.206税后利润万元3006.37
13、1.5 结论通过对项目多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论：一、市场销售前景良好，有建设的必要性；二、建设条件具备，满足项目建设的要求；三、设计方案技术经济指标合理；四、财务可行性研究结论可行；五、项目风险在可接受的限度内。1.6 研究工作的依据和范围 1.6.1 研究工作的依据房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205号）关于印发经济评估的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经199811号）建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资【1993】530号）南阳市建设工程价格信息民用建筑设计通则住宅建筑设计通则建筑设计防火规范有关项目的基础资料、技术资料等1.
14、6.2 研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定，本报告对项目概况及必要性、内容与规模、设计方案、项目组织与实施进度计划、投标估算与资金筹措、售房盈亏平衡分析、敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。2 市场分析本项目的市场分析将从宏观房地产市场、南阳房地产市场、周边竞争项目以及本项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标群体、品牌形象和价格等进行初步定位。2.1 宏观房地产市场分析2.1.1 经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。而有一部分认为随着国家从08年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的一系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产的发展有一定程度的帮助。南阳楼市的发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存在泡沫。主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其健康发展2.1.2 社会环境分析我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新的更高要求，主要表现在：调
