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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让正确答案：B2. 单选题：()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。A.成交价B.均价C.标价D.起价正确答案：A3. 单选题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C4. 单选题：某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折
2、旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000正确答案：C5. 多选题：下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券正确答案：AB6. 单选题：直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法正确答案：A7. 判断题：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。()正确答案：对8. 单选题：成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D9. 判断题：人民法院对被查封房地产的拍卖采取的是无保留价拍卖的方式。()正确答案：错10.
3、单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C11. 单选题：某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。A.2080B.2288C.2340D.2392正确答案：C12. 判断题：任何一个估价项目都有估价目的。()正确答案：对13. 判断题：现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。()正确答案：错14. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，
4、对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对15. 单选题：直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。A.评选B.评定C.评分D.评价正确答案：C16. 判断题：地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。()正确答案：对17. 判断题：路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。()正确答案：对18. 单选题：成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A19. 多选题：【2012年真题
5、】某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有()。A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C.2010年的价格趋势值为6900元/mD.2011年的价格趋势值为7283元/mE.2012年的价格趋势值为7634元m正确答案：ABE20. 单选题：假设开发法更深层的理论依据，类似于()。A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理正确答案：B21. 判断题：房地产估价是提供意见而不是作价格保证，说明房地产估价师和估价机构可以不负任何责任。（）正确答案：错22. 单选题：评估一在建工程的抵
6、押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。A.850万元B.700万元C.7001000万元D.0正确答案：D23. 单选题：设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升正确答案：B24. 单选题：在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数正确答案：B25. 单选题：搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估
7、价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料正确答案：B26. 判断题：在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()正确答案：对27. 判断题：随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势。()正确答案：对28. 多选题：砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60正确答案：ABC29. 多选题：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.
8、相应的配套基础设施E.有形的实体正确答案：ACE30. 判断题：当人们预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。()正确答案：对31. 多选题：可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费正确答案：BCD32. 判断题：【2011年真题】在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。()正确答案：对33. 单选题：一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为
9、5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29正确答案：C34. 单选题：成本法这个概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原材料D.价格正确答案：D35. 多选题：商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费正确答案：ACD36. 判断题：城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。（）正确答案：错37. 多选题：在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经
10、验才能做出。A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：ABC38. 多选题：在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法正确答案：ACE39. 判断题：划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。()正确答案：对40. 判断题：以房改标准价购买的公有住房不能出售。()正确答案：错41
11、. 单选题：某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元。A.417B.500C.460D.450正确答案：C42. 多选题：影响房地产价格的心理因素主要有()。A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房地产投机E.精神紧张正确答案：ABC43. 判断题：同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（）正确答案：对44. 单选题：下面不是估价所需资料的是()。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料正确答案：B45. 单选题：一
12、般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.市场性质不同正确答案：B46. 判断题：加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。()正确答案：错47. 判断题：估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（）正确答案：错48. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围
13、环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料正确答案：C49. 判断题：人口密度过高会导致生活环境署化，从而有可能降低房地产价格：()正确答案：对50. 判断题：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。（）正确答案：对51. 判断题：由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。（）正确答案：对52. 多选题：面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国正确答案：ABC53. 判断题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）正确答案：对54. 单选题：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积正确答案：B55. 判断题：路线价可用货币表示，也可用相对数表示。()正确答案：对
